뉴스/칼럼

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8월 주택 매매 거래량 6만6000여건…작년 동기 대비 31.7%↓
    지난달 주택매매 거래량이 1년 전보다 30% 넘게 감소한 것으로 나타났다. 8월 전국 주택 매매 거래량은 6만5945건으로 작년 동기 대비 31.7%, 5년 평균에 비해서는 19.9% 감소한 것으로 파악됐다고 18일 밝혔다.   지열별로 수도권 거래량(3만8,604건)은 전년 동월 대비 32.4% 감소, 지방(2만7,341건)은 30.8% 감소하였다. 1~8월 누계기준, 수도권 거래량(30만7,743건)은 전년동기 대비 12.4% 감소, 지방(25만9,284건)은 13.9% 감소한 것으로 나타났다.   유형별로 아파트 거래량(4만2,894건)은 전년동월 대비 33.3%, 연립·다세대(1만3,711건)는 27.1%, 단독·다가구주택(9,340건)은 30.7% 각각 감소하였다. ’1~8월 누계기준, 아파트 거래량(36만9,912건)은 전년동기 대비 12.2%, 연립·다세대(11만3,728건)는 15.4%, 단독·다가구(8만3,387건)는 13.8% 각각 감소한 것으로 나타났다.   8월 전월세 거래량은 15만2,089건으로, 전년 동월(14만3,841건) 대비 5.7% 증가, 전월(14만9,458건) 대비 1.8% 증가하였으며, 1~8월 누계 전월세 거래량은 12만3.6만건으로 전년동기 대비 7.5% 증가하였다. 8월 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 41.4%로, 전년동월(42.1%) 대비 0.7%p 감소, 전월(41.7%) 대비 0.3%p 감소하였다. 지역별로 수도권 거래량(10만1,280건)은 전년동월 대비 3.7%, 지방(5만809건)은 10.1% 각각 증가하였다. 이 가운데 아파트 거래량(7만1,956건)은 전년 동월 대비 6.8% 증가, 아파트 외(8만133건)는 4.8% 증가하였다.   주택매매거래량 및 전월세 실거래가 등에 대한 세부자료는 한국감정원 부동산통계시스템(www.r-one.co.kr, 부동산정보 앱) 또는 국토교통부 실거래가 공개 홈페이지(rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.
세금부터 대출까지 전방위 압박...집값 잡힐까?  
 고가주택 종부세율 상향과 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 기준 강화, 임대사업자 대출 규모 축소 등을 골자로 하는 ‘9.13 대책’이 발표됐다. 여기에 수도권 공급까지 확대하는 등 주택시장 안정화 방안이 공개됐다.   이 대책에 따르면 정부는 종부세 과표 3억∼6억원 구간을 신설하고 과표 3억원 초과구간에 대한 세율을 지금보다 0.2∼0.7%포인트씩 추가로 올려 최고세율을 2.7%까지 인상한다. 구간별로 과표 6억원 초과구간에 대해 현행보다 0.1∼0.5% 인상키로 했던 정부안보다 강화했다.   3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 종합부동산세율은 더욱 강화한다. 조정대상 지역은 2주택자도 3주택자와 마찬가지로 중과 대상이 된다. 특히 과표 94억원 초과 구간의 세율은 참여정부 당시 최고세율(3.0%)을 넘어서는 3.2%까지 올라간다. 현행에 비해서는 세율이 최고 1.2%포인트, 정부안에 비해서도 0.7%포인트 올라가는 것이다.   다주택자 추가 과세 대상이 되는 조정대상지역으로는 현재 서울 전 지역, 세종, 경기(과천, 성남, 하남, 고양 광명 등), 부산(해운대, 연제, 동래 등), 대구 수성 등 43곳이 지정돼 있다.   돈줄도 조인다. 14일 대출 신청 건부터는 LTV와 총부채상환비율(DTI)을 더욱 강화한다. 1주택 세대의 경우 현행과 동일한 LTV·DTI 비율을 적용받지만 2주택 이상 세대의 경우엔 10%포인트씩 강화된 LTV·DTI가 적용된다. 투기지역과 투기과열지구 안에서 다주택자에게 각 40%로 적용되던 LTV와 DTI는 30%로 강화된다.   다만 무주택가구가 주택구입 후 2년 내 전입하는 경우, 1주택 세대가 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건 하에만 예외적으로 주택대출을 허용하기로 했다.   이번 대책은 종부세를 비롯해 다주택자들에 대한 세제 혜택이나 대출 방안 등이 축소되면서 투자자들은 상당부분 심리적인 압박을 받게 된다. 특히 주택담보대출이 금지되거나 제한되면서 가수요가 상당 부문 걷힐 것으로 보인다. 유주택자들의 추가매입 부문도 위축되면서 당분간은 숨고르기가 이어질 전망이다.   하지만 집값이 떨어질 것이라는 예단은 쉽지 않다. 다주택자들이 매물을 시장에 내놓지 않는다면 거래절벽에 따른 집값 상승 우려도 지울 수 없다. 특히 서울의 경우 당장 시장에서 필요한 공급물량이 확보되지 못하기 때문에 일정기간 지나 다시 집값이 꿈틀댈 것으로도 전망된다. 
상가도 똘똘한 한 채, 택지지구 상가 투자가치↑  
  최근 정부의 연이은 부동산 규제로 주택시장 진입 장벽이 높아지면서 투자자들의 발길이 수익 형 상가로 대거 몰리고 있다. 종부세 개편안을 비롯해 정부의 잇따른 규제로 주택시장에 거래절벽 현상이 나타나고 있다. 지방에서는 미분양이 급증하는 등 위험성이 높아지자 투자자들이 규제의 영향이 덜하면서 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 수익형 상가로 눈을 돌리고 있다.   상업용 부동산 거래량이 급증하면서 상가 분양시장이 들썩이고 있다. 저금리가 장기화되는 가운데 주택 시장에 대한 정부 압박이 갈수록 강해지자 유동 자금이 상업용 부동산으로 급격히 쏠리고 있기 때문이다. 하지만 상업용 부동산 시장에서도 양극화가 뚜렷한 상황이다.   그동안 소액 투자 상품으로 각광받던 오피스텔은 수익률 하락에 청약 미달 단지가 속출해 투자 매력이 갈수록 떨어지고 있다. 반면 상가는 분양되는 곳마다 높은 경쟁률을 내고 있어 상업용 부동산 시장을 선도하고 있는 중이다.   한국감정원 자료에 따르면 올해 상반기(1~6월) 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 19만2468건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 17만1220건 대비 12.4% 늘어난 수치다. 상업용 부동산 거래는 2016년 25만7877건에서 지난해 38만4182건으로 49.0% 늘었다. 더구나 지난 3월에는 총부채원리금상환비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출 규제 시행을 앞두고 3만9082건이 거래돼 역대 최고 기록을 세운 바 있다.   이러한 상업용 부동산 거래가 늘어난 이유는 예금 금리가 낮기 때문이다. 한국은행은 2017년 예금은행의 저축성 수신 금리가 연 1.56%라고 발표했다. 여기에 이자소득세를 제외하고 나면 손에 쥐는 금액은 더욱 줄어들게 된다. 작년 소비자 물가상승률이 1.9%인 것을 감안하면 은행에 돈을 맡기면 오히려 손해를 본다는 의미다.   상업용 부동산 거래의 대부분은 상업시설이다. 상가 인기가 높은 이유는 최근 공급과잉 여파로 수익률이 떨어지는 오피스텔을 웃도는 투자 수익률을 내고 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 2017년 전국 상가 투자 수익률은 중대형 상가(3층 이상, 연면적 330㎡ 초과) 6.71%, 소규모 상가(3층 이하, 연면적 330㎡ 미만)가 6.32%를 기록 중이다. 각각 전년 대비 0.37%포인트, 0.39%포인트 상승했다.   부자들도 상업용 부동산을 선호하는 것으로 나타났다. KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2018 한국 부자보고서’에 따르면 금융자산이 10억 원 이상인 국내 부자들 중 85%는 빌딩, 상가와 같은 투자용 부동산을 보유한 ‘건물주’였다.   특히 부자의 총자산이 많을수록 투자용 부동산 비중이 높았다. 총자산이 30억원 미만인 부자들은 전체 부동산 포트폴리오에서 빌딩, 상가 비중이 4.9%에 불과했다. 반면 총자산 30~50억 원인 부자는 17.3%로 3배가 넘었고, 50~100억 원은 25.5%, 100억 원 이상은 39.3%로 비중이 상승했다. 최근 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 활발히 진행되며 신도시 상권이 관심을 받고 있다. 수도권 신도시나 택지지구에 조성되는 신흥 상권은 소비력이 강한 30~40대 젊은 층의 입주 율이 높다. 게다가 지하철, 행정타운, 편의시설, 공원 등 생활인프라도 잘 조성돼 생활환경도 좋다는 장점 때문이다.   신도시나 택지지구에 공급되는 상가는 높은 희소성과 프리미엄이나 권리금 등 부담이 없거나 적어 초기 투자금 절감 등의 이유로 인기를 끌고 있다. 지난 2014년 9·1대책으로 3년 간 신규 택지공급이 중단된 데다, 최근 조성중인 신도시들은 상업용지 비율이 낮아지는 추세에 따라 희소가치가 높다는 평가다.   한 부동산 전문가는 “아파트 분양이 성공적으로 끝나고 입주가 순조로운 곳에 들어서는 신도시내 상업시설은 유동 인구가 늘어 안정적인 수익률을 얻을 수 있다"며 “상가 투자 경험이 적을수록 배후수요가 많고 고정수요가 탄탄한 곳을 눈여겨 봐야한다”고 조언했다.      
[칼럼] 고삐 풀린 서울 집값, 섣부른 정부 규제가 원인?
    8.2 부동산 대책이 나온 지 1년이 지났다. 가장 강력한 대책으로 평가받았지만 결국 서울 집값은 잡지 못했다. 오히려 양극화만 심화시켰다. 하지만 지난달 2일 국토교통부는 8.2 부동산 대책 1년 성과를 발표한 자리에서 “8.2 대책과 10.24 가계부채대책 등으로 투기 억제 실효성이 강화됐고, 다주택자에 대한 정상과세 실현 등 부동산 시장이 안정됐다”고 자평했다.   정부는 지난해 청약조정지역을 확대하고 조정지역에서 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 낮춰 대출규제를 강화하고 서울 전역에서 분양권 전매를 금지하는 내용의 6.19 부동산 대책을 내놓았다. 그럼에도 집값 상승세가 꺾이지 않자 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택자 양도세 중과 등을 골자로 하는 ‘8.2 대책’을 꺼내들었다. 한때 가격 안정세를 보였던 서울 집값이 최근 또다시 들썩이고 있다.   한국감정원에 따르면 8월 둘째주 서울의 아파트 가격은 지난주와 동일하게 0.18% 오른 것으로 나타났다. 전국 평균이 -0.03%고 지방의 경우 -0.12%인데 비해 서울만 오름세를 유지하고 있다. 단순히 집값 오름세가 강남3구에만 한정된 것이 아니라 새롭게 뜨고 있는 여의도를 비롯해 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 강북을 포함한 서울 전역에서 나타나고 있다. 추가 상승에 대한 기대감도 커지고 있다.   반면 지방은 비명을 지르고 있다. 집값 하락세가 지속되고 ‘악성 미분양’에 대한 우려까지 커지고 있다. 정부 규제가 서울 지방간 양극화만 심화시키는 결과를 낳았다. 8·2 대책이 시행된 이후 생긴 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 두드러지면서 강남권으로, 그리고 서울로 주택 수요가 더 몰리고 있다. 여러 채를 보유하면 세금 부담이 커지고 대출도 잘 안 나오는 만큼 차라리 입지 좋은 곳에 한 채를 가지는 편이 더 낫다는 공감대가 확산되고 있다.   정부의 규제가 일시적 거래절벽만 가져올 뿐 집값 안정에는 효과를 거두지 못한 셈이다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 6일 기준 지난달 아파트 거래건수는 7508건으로 지난해 같은 기간 1만4677건의 절반 수준이다. 거래량은 급감한 것이다. 그렇다면 집값도 떨어져야 된다. 오히려 매물이 품귀 현상을 빚으면서 호가가 급등하고 있다. 매도자가 부르는 게 값이다.   정부가 단기적으로 집값을 잡기 위해 수요만 억제하는 규제 정책을 쏟아내다 보니 공급 대책이 이를 따라가지 못하고 있다. 재건축에 대한 규제 강화로 새로운 신규 주택이 공급되는 것을 막았고 임대사업자 등록을 유도해 매물로 나올 공급까지 위축시켰다. 이에 반해 서울에 있는 집을 사겠다는 수요는 여전하다. 정부가 강남권 재건축 아파트 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비(非)강남권으로 투자 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다.   최근 여의도 개발 발표 사례에서 봤듯이 서울 주택시장은 잠잠하다가도 약간의 자극만으로 크게 요동칠 수 있다. 그만큼 이슈에 민감하다. 정부가 투기지역 대상을 확대하는 등 추가 규제를 검토하고 있다. 하지만 이러한 규제로 집값 안정을 쉽사리 예단하기 어렵다. 수요에 비해 공급이 부족하면 집값은 자연히 오르기 마련이다. 이제 서울 집값을 진정시키기 위해 쓸 수 있는 카드가 많지 않다.   그동안 규제책 발표 이후 단기적으로 가격이 떨어졌다가 다시 그 이상 회복하는 것을 경험하면서 결국 우상향 한다는 인식이 학습됐다. 강력한 규제책 반복에 따른 시장의 내성도 커지고 있다. 여기에 다양한 개발 호재, 똘똘한 한 채 선호 현상, 인플레이션(물가상승률) 압력 증가, 공급 부족 등이 여전히 변수로 남아 있다.  
‘사회적 주택’ 109가구 입주자 11일부터 모집  
    대학생·청년을 대상으로 임대료를 주변 시세의 절반 수준으로 제공하는 ‘사회적 주택’ 109가구에 대한 입주자를 11일부터 모집한다.   국토교통부는 한국토지주택공사(LH) 등이 매입한 다가구·다세대 주택을 사회적 주택으로 운영할 기관 선정 작업을 완료하고 오는 11일부터 각 사회적 주택 운영기관을 통해 입주 신청을 받는다고 밝혔다.   사회적 주택 입주 대상은 졸업 후 2년 이내 취업 준비생을 포함한 대학생과 만 19세~39세 이하인 청년이다.   대학생은 본인과 부모의 월평균 소득 합계 기준, 청년은 본인의 월평균 소득을 기준으로 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하(약 350만 원)에 해당해야 한다.   기본적으로 주변 시세의 절반 수준으로 거주할 수 있으며, 추가적으로 공유형(셰어형) 주택 공급을 통해 청년들의 실제 주거비 부담을 크게 낮추는 효과가 있을 것으로 기대된다.   이번 모집 공고를 통해 입주자를 받게 되는 ‘사회적 주택’은 총 109가구로 서울 7개동 68가구, 경기 5개동 41가구다. 사회적 주택의 운영은 전문가 심사를 통해 선정된 10개의 사회적 경제주체가 담당한다.   모집공고 등 자세한 사항은 마이홈 포털(www.myhome.go.kr), 한국토지주택공사 누리집(www.lh.or.kr), 주거복지재단 누리집(www.hwf.or.kr)에서 확인할 수 있다.   국토교통부 관계자는 “사회적 주택을 통해 다양한 주거서비스가 제공되는 임대주택에서 청년들이 안정적으로 거주하며 미래를 준비할 수 있는 기반을 제공하겠다.”라고 사업의 목표를 소개하며, “주거복지 사각지대 해소 차원에서 ‘사회적 주택’의 추가 공급을 확대하는 한편 사회적 경제주체와 입주자인 청년 등의 의견을 수렴하여 제도적 개선 방안도 마련해 나가겠다.”라고 계획을 밝혔다.
국내 건설사 해외건설 누적 수주 8,000억 달러 돌파
   국토교통부는 해외건설 수주액 누계가 지난 5일자로 8,000억 달러를 넘어섰다고 6일 밝혔다. 7,000억달러를 달성한 지난 2015년 6월 이후 3년만이다. 지역별로 중동 시장 수주가 53.8%(4,303억달러)로 비중이 가장 높았고, 아시아가 32.0%(2560억 달러)로 그 뒤를 이었다.   저유가 등으로 중동에서의 수주가 줄면서 지난 7000억 달러('15년 6월) 수주 이후로는 아시아에서의 수주가 중동보다 많았고, 누적 기준으로도 중동의 수주 비중은 1.7%p 하락하고, 아시아는 1.9%p 상승하는 양상이 나타났다.   공종별로는 플랜트가 전체의 57.7%(4,617억 달러)로 1위를 차지했으며, 건축과 토목이 각각 19.3%(1,546억 달러)와 18.5%(1,474억 달러)를 차지해 공종별 비중은 지난 7천억 달러 수주 대비 큰 변동이 없었다.   최근 수주 동향을 살펴보면, 해외건설은 ‘14년 이후 수주가 급감하여 ’16년에는 최저점을 기록하였고 지난해부터 소폭 상승하였으나 여전히 어려운 상황이다.   특히 주력시장인 중동·플랜트의 발주량이 감소함에 따라 국가 간 경쟁이 심화되고 있고, 전 세계적으로는 민관협력 투자개발형 사업(PPP: Public Private Partnership) 발주가 지속적으로 확대되는 등 시장이 변화하고 있어 민관협력 투자개발형 사업에 대한 경험이 부족한 우리 기업은 참여에 신중한 모습이다. 국토부 관계자는 “이러한 상황 변화에 대응하고 해외건설 수주를 회복하기 위하여 우리 기업의 해외 진출 지원을 더욱 강화해 나갈 예정”이라고 밝혔다.   구체적으로 고부가가치 민관협력 투자개발형 사업 수주를 위해 새롭게 출범('18년 6월)한 한국해외인프라·도시개발지원공사(KIND)를 중심으로 체계적으로 지원하고 민간·공공·정부가 협력하는 동반진출을 확대해나갈 계획이다
500가구 이상 공동주택도 동대표 중임 제한 완화된다
   입주자 대표회의의 원활한 구성 및 운영을 위해 500가구 이상의 공동주택에 대해서도 동별 대표자에 대한 중임 제한이 완화된다.   국토교통부는 이같은 내용의 ‘공동주택관리법 시행령’ 일부 개정안이 국무회의를 통과해 오는 11일 부터 시행될 예정이라고 4일 밝혔다.   이번 개정안에 따르면 현재 500세대 미만 단지에만 제한적으로 완화(’15.12) 되어 있는 중임 제한을 500세대 이상 단지에도 완화, 동일 규정을 적용하기로 했다.   동별 대표자는 한번만 중임할 수 있는 것이 원칙이나, 앞으로는 선출공고를 2회 했음에도 일반후보자가 없는 경우에는 중임 제한 후보자도 동별 대표자가 될 수 있도록 하였다. 다만, 중임제한 후보자는 일반후보자가 있는 경우 자격이 상실되며, 해당 선거구 입주자등의 과반수가 찬성해야 동대표가 될 수 있는 등 일반후보자 보다 엄격하게 적용된다.   이는 동별 대표자가 될 수 있는 공동주택 소유자의 거주 비율이 50~60% 정도에 불과하고, 생업 등으로 관심이 적은 상황에서 중임제한 규정에 따라 입주자대표회의 구성(4인 이상)이 안 되거나, 의결정족수(정원의 과반수 찬성) 미달로 입대의가 비정상적으로 운영됨에 따른 입주자등의 피해를 방지하기 위한 조치이다.   또한 관리주체에 대한 입대의의 감독기능 강화 필요성 및 정부의 관리비리 근절대책이 본격 추진되고 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 개선하기로 한 것이다.
7월 주택 인허가 5만8000가구...수도권은 줄어
    지난 달 주택 인허가 실적이 수도권에서는 줄고, 지방에서는 늘었다. 30일 국토교통부에 따르면 7월 전국 주택 인허가 실적은 5만 8295가구로 작년 같은 기간(5만0180가구) 대비 16.2% 증가했다.     지역별로 수도권은 2만1,888가구로 전년 대비 23.0%, 5년 평균 대비 26.2% 감소, 지방은 3만6,407가구로 전년 대비 67.4%, 5년 평균 대비 43.4% 증가한 것으로 나타났다.   유형별로 아파트는 4만2,047가구로 전년 대비 24.6%, 5년 평균 대비 17.9% 증가, 아파트 외 주택은 1만6,248가구로 전년 대비 1.1%, 5년 평균 대비 16.2% 감소했다.   7월 주택 착공실적은 전국 3만5,830가구로 전년 동월(4만21가구) 대비 10.5% 감소하였으며, 5년 평균(43,012호) 대비 16.7% 감소했다. 7월 누계 착공실적은 5년 평균과 유사한 수준이며 전년 동기(26만가구) 대비 3.6% 증가한 것으로 조사됐다.   지역별로 수도권은 1만7,293가구로 전년 대비 23.8%, 5년 평균 대비 24.1% 감소, 지방은 1만8,537가구로 전년 대비 7.0% 증가, 5년 평균 대비 8.3% 감소한 것으로 조사됐다. 유형별로 아파트는 2만3,680가구로 전년 대비 9.6% 감소했다.   7월 공동주택 분양실적은 전국 2만825가구로 전년 동월(2만3,813가구) 대비 12.5% 감소하였으며, 5년 평균(2만5,237가구) 대비 17.5% 감소했다. 7월 누계 분양실적은 5년 평균에 비해 다소 감소한 수준이나, 전년동기(16만9000가구) 대비 6.1% 증가했다. 7월 주택 준공실적은 전국 4만9,107가구로 전년 동월(5만8,718가구) 대비 16.4% 감소하였으나, 5년 평균(4만1,555가구) 대비 18.2% 증가한 것으로 나타났다. 7월 누계 준공실적은 5년평 균에 비해 38.1% 증가하였다.    
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