최원철컬럼
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상권을 단절시키거나 형성하는 요인들은 어떤 것들이 있을까
최원철 2019.12.27
상권을 단절시키거나 형성하는 요인들은 어떤 것들이 있을까 상권은 잠재상권과 유효상권이 있다고 앞에서 기술했고, 우리가 상가투자를 할 때 제대로 판단해야 하는 것은 유효상권이라고 했고, 유효상권 범위는 상권단절과 형성요인에 의하여 정해진다고 했다. 먼저 유효상권을 판단하기 위한 상권단절 요인으로 어떠한 것이 있는지를 보면 아래와 같다.도로 2~4차선 도로 6~10차선 도로공원 중앙공원 근린공원 수변공원관공서 법원검찰청 세무서 도청, 시청과 구청 도의회, 시의회와 구의회 소방서, 경찰서, 교육청, 보건소 주민자치센터, 지구대병원 의원 병원 종합병원금융기관 학교 초등학교/중학교/고등학교 대학교전자대리점 하이마트/삼성디지털플라자/LG베스트샵숙박시설과 위락시설 모텔/호텔 휴흥주점/단란주점자동차대리점 가구점과 이불점 철도 경전철 중전철 KTX/SRT 트램 GTX대형상업시설 백화점 홈플러스와 이마트코스트코 이케야 스타필드 위에서 보는 것처럼 상권단절과 상권형성 요인들이 매우 다양하다. 지금부터 상권에 어떤 영향을 주는지 하나씩 설명해보겠다. 독자들에게 당부드리고 싶은 것이 있다. 이미 앞에서 기술한 내용도 뿐만 아니라 앞으로 기술할 내용들도 독자들과 생각이 다를 수도 있고, 독자들이 거주하거나 근무하고 있는 지역 상황과 같지 않을 수도 있다. 상가는 철저하게 개별성이 있는 부동산이라고 여러 차례 강조했다. 앞으로 기술된 내용들은 전체가 100%이라면 약 70~80% 정도에 해당된다고 생각하고 읽으면 감사하다. 필자 자신이 상권에 대한 기준을 잡기 위하여 전국에 있는 같은 주제의 장소를 10 군데 이상을 답사한 결과라고 이해하면 된다. 예를 들어 백화점을 설명하기 위하여 다른 지역 백화점 10곳 이상의 상권을 답사하여 공통점을 추출하고, 같은 백화점 옆 상가인데 왜 상권이 다른지에 대하여 분석하여 기술했다고 생각하면 된다. 네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos 유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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4만여 배후세대 상권, 과연 맞는 말인가
최원철 2019.12.13
4만여 배후세대 상권, 과연 맞는 말인가 필자는 상권을 잠재상권과 유효상권으로 분류하였다. 잠재상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’라고 정의하고 유효상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’라고 정의하겠다. 잠재상권과 유효상권은 경제학의 잠재수요〔구매력의 뒷받침이 없는 욕구. 재화에 대한 욕구가 실제로 그 재화를 구입할 만큼의 구매력의 뒷받침이 있을 경우에 이를 유효수요(有效需要)라고 하는 데 비하여, 적어도 그 시점에서는 구매력의 뒷받침이 없는 욕구를 잠재수요라고 한다. 출처 : 네이버 지식백과, 두산백과〕와 유효수요〔(시장에서 구매력을 수반하는 수요를 말한다. 이와 같은 정의 방식은 가격이론의 한 개념으로 사용된 것으로, 케인스(John M. Keynes) 이후의 현대 경제학에서는 고용 및 소득 수준을 결정하는 요인으로 설명되고 있다. 출처 :네이버 지식백과, 행정학사전, 2009. 1. 15., 이종수)〕 이론에서 착안한 분류이다. 사실 상권에서 잠재상권과 유효상권을 분류하는 것이 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 상가투자자들이 상가투자에 대한 기준을 잡기 어렵고, 투자에 실패하는 근본적인 이유가 잠재상권을 투자의 기준으로 삼기 때문이다. 상가투자의 핵심은 유효상권을 판단하는데 있다.잠재수요구매력의 뒷받침이 없는 욕구. 재화에 대한 욕구가 실제로 그 재화를 구입할 만큼의 구매력의 뒷받침이 있을 경우에 이를 유효수요(有效需要)라고 하는 데 비하여, 적어도 그 시점에서는 구매력의 뒷받침이 없는 욕구를 잠재수요라고 한다. 이는 소득의 증가, 가격의 하락 등에 의해서 현재화(顯在化)한다.유효수요시장에서 구매력을 수반하는 수요를 말한다. 이와 같은 정의 방식은 가격이론의 한 개념으로 사용된 것으로, 케인스(John M. Keynes) 이후의 현대 경제학에서는 고용 및 소득 수준을 결정하는 요인으로 설명되고 있다 (출처 ; 두산백과)1. 위례신도시 11여만명이 모두 상권일까? 잠재상권은 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’이다. 다시 말하면 소비가능성이 있는 그 지역 전체의 소비자, 즉 배후세대가 잠재상권이다. 이해를 위하여 계획상권 중의 하나인 위례신도시를 가지고 설명하겠다. 항상 신도시가 만들어질 때 개발계획에 의하여 향후 그 신도시에 입주해서 거주할 수용인구와 수용호수가 정해진다. 신도시 개발사업이 진행되면서 개발계획 및 실시계획 변경으로 인하여 약간의 수용인구와 수용호수의 증감이 있지만 크게 변하지는 않는다. 즉 개발되는 신도시나 택지지구는 처음부터 인구와 세대수가 정해지는 것이다. ◈ 국토교통부고시 제2015-251호 위례신도시의 국토교통부고시 제2015-251호 택지개발 개발계획 변경(9차) 및 실시계획 변경(7차) 고시 내용을 보면 수용인구는 108,733인이고, 수용호수는 43,803호이다. 이 인구와 호수가 위례신도시에 공급되는 상가들의 잠재상권이다. 즉 위례신도시 내에 있는 상가를 분양을 통하여 투자했다면 108,733명이 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’이다. 그러나 위례신도시 잠재상권 즉 10만 8천여명이 내가 투자한 상가에 실제로 올 소비자는 아니다. 경우에 따라서는 우리가 투자한 상가에 영업력과 마케팅이 뛰어난 임차인이 소비자를 완전히 흡수할 수 있는 업종을 가지고 입점하게 되면 10만 8천명의 잠재상권 모두가 상권이 될 수도 있을 것이다. 그러면 정말 대박이다. 그러나 구분등기된 분양 집합상가에서 이런 경우는 거의 보지 못했다. 보통 신도시 같은 택지지구에서 분양하는 상가의 홍보물을 보면 잠재상권을 본인들이 분양하는 상가의 상권으로 표현을 하는 경우가 많다.◈ 남동탄 상가 홍보 문구 위 홍보문구는 동탄2기 신도시의 어느 상가 분양 문구 중의 일부분이다. 여기서 ‘남동탄 4만여 배후세대의 중심’이라고 홍보하고 있는데, 여기서 표현한 4만여 배후세대는 잠재상권인 것이다. 남동탄 세대수를 실제로 세어보면 약 4만여 세대가 된다. 그러나 4만여 세대가 우리가 투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자는 아니라는 것이다. 그러나 일반적인 상가투자자는 이런 잠재상권을 표현한 문구에 현혹되어 투자한다. 맞는 말이기 때문이다. 이런 잠재상권 문구에 현혹되어 상가를 투자하게 되면 실패할 가능성이 매우 높다. 창업자도 마찬가지이지만 상가투자자 입장에서도 잠재상권이 중요한 것이 아니라 유효상권이 중요한 것이기 때문이다. 그 이유는 창업자들은 실제 올 소비자의 범위가 어디까지이고, 상가 공급량이 얼마나 있고, 경재업종이 얼마나 어디에 있는지를 보고 창업을 하기 때문이다.◈ 잠재상권* 투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위* 잠재상권이 넓다고 상가투자 가치가 높은 것은 아니다2. 실제 소비자의 범위는 어디까지이지? 유효상권은 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’이다. 위례신도시 내에 있는 상가 하나를 투자했을 때 내가 투자한 상가에 오는 소비자의 범위가 전체 수용호수나 수용인구는 되지 않는다고 이미 말했다. 일정 범위나 지역의 소비자만 투자한(투자할) 상가에 와서 소비를 할 것이다. 다시 말하면 개별 상가를 투자한 상가투자자의 상권은 잠재상권이 되는 경우는 거의 없고 일정 범위만이 상권이 되는데, 이것이 유효 상권이다. 그러나 백화점과 같은 대형상업시설이 위례신도시에 입점한다면 위례신도시 잠재상권이 곧 유효상권이 될 수 있을 것이다. 물론, 잠실에 있는 롯데백화점과 경쟁을 해야겠지만.. 개별 분양상가는 일정 범위까지만 유효상권이 될 것이다. 유효상권은 상권단절요인과 형성요인을 통하여 어디까지가 유효상권인지를 판단할 수 있다. 상권단절요인은 6~8차선 이상 대로, 하천, 공원, 학교, 관공서, 병원 등 단절요인은 아주 많다. 이러한 상권단절요인이 있는 경우에는 맞은 편 소비자를 내가 투자한(투자할) 상가에 접근하는 것을 심리적으로 막는 경향이 있다. 따라서 상가투자자는 상가를 투자할 때 상권단절요인과 상권형성요인을 찾아서 유효상권 범위를 판단해야 한다. 필자 견해로는 상가를 투자할 때 제일 중요하게 생각해야 할 것이 어디까지가 유효상권인지를 판단하는 것이라고 할 것이다. 유효상권 범위를 판단하는 것은 상가투자자 뿐만 아니라 창업자에게도 매우 중요하다. 유효상권 범위를 판단하는 것이 영업 매출액과 직접적인 연관성이 있기 때문이다. 다시 강조하면 상가투자자나 창업자는 어디까지가 실제 올 소비자의 범위인지, 유효상권이 어디까지인지를 판단하는 것이 상가투자나 창업의 핵심이라고 할 것이다 제일 중요한 상권단절요인과 상권형성요인에 대하여는 뒤에서 하나씩 자세하게 기술하겠다.◈ 유효상권* 투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위* 유효상권의 범위가 넓어야 상가 투자가치가 높다* 유효상권은 상권단절요인과 상권형성요인에 의하여 판단할 수 있다네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos 유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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창업자와 투자자의 상권 분석은 같을까 다를까
최원철 2019.12.05
창업자와 투자자의 상권 분석은 같을까 다를까 우리는 상가시장에서 창업자상권과 상가투자자상권을 혼재해서 사용하고 있다. 엄밀히 보면 창업자이냐 투자자이냐에 따라 상권이 다르다. 창업자상권과 투자자상권 분류는 학술적으로 정립된 분류가 아니고 필자가 상가를 투자하는데 기준이 될 것 같아 분류한 상권이다. 1. 창업자상권은 업종에 따라 다르다 먼저 우리가 생각해야 될 것이 있다. 창업자는 어떤 아이템으로 창업할 것인지를 먼저 결정할까 아니면 아이템을 결정하기 전에 영업할 상가부터 보러 다닐까? 당연한 얘기지만 창업자는 어떤 아이템으로 장사를 할 것인지를 먼저 결정한 후에 영업할 점포를 보러 다닌다. 다른 칼럼에서 상권은 ‘소비자의 범위’라고 했는데, 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 상권의 범위가 다르다. 예를 들어 학원을 운영하려고 하는 창업자와 중개업을 운영하려고 하는 창업자, 의원을 운영하려고 하는 창업자, pc방, 베이커리, 커피전문점 등을 운영하려고 하는 창업자, 모두들 본인의 업종에 맞는 상권을 분석하고 판단한다. 그리고 학원도 입시학원운영자, 중개사학원운영자, 공무원시험학원운영자, 기술자격증학원운영자에 따라 판단하는 상권이 다르고, 저가음식을 장사하려고 하는 창업자와 고가음식을 장사하려고 하는 창업자도 처음 영업을 시작할 때 판단하는 상권이 다르다. 따라서 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 판단하는 상권이 다르다고 할 수 있다. 또 창업자는 본인의 여건에 따라 프랜차이즈 창업을 할지 또는 개인 창업을 할지에 따라 상권이 다르다. 창업에 대한 부분은 향후 창업에 관한 책에서 자세하게 기술하겠다. 예를 하나 들어보겠다. 10년 후 분양전환 할 임대아파트 1,000세대가 있고 그 아파트 단지내에 단지내상가가 있다. 중개업을 개업하려고 하는 공인중개사는 단지내상가에 개업을 할까? 하지 않는다. 비록 세대수는 1,000세대이지만 임대아파트이기 때문에 개업을 하지 않는다. 10년간은 상권, 즉 소비자가 없기 때문이다. 매매물건도, 전월세물건도 없을 것이다. 그러나 여기 단지내상가에서 편의점이나 세탁소를 창업하려고 하는 창업자는 1,000세대를 상권으로 보고 편의점이나 세탁소 창업을 할 것이다. 편의점이나 세탁소 업종에서 보면 1,000세대는 큰 상권이다. 이렇게 창업자상권은 업종마다 상권을 판단하는 것이 다르기 때문에 창업을 하려고 하는 사람은 본인이 창업하기로 결정한 업종의 특성과 그 지역의 소비형태를 이해하고 창업을 해야 한다.◈ 창업자 * 업종, 즉 아이템을 먼저 결정한다. * 업종을 결정하고 상가를 보러 다닌다 * 업종마다 소비자의 범위, 상권이 다르다 * 창업자 상권은 고객, 즉 소비자이다2. 상가투자자의 소비자는 누구지? 창업자상권은 고객, 소비자이다. 그러면 투자자상권의 고객, 소비자는 누구일까? 상가투자자의 소비자는 창업자, 즉 임차인이다. 임차인이 상가투자자에게는 소비자이다. 투자자입장에서 상권을 판단할 때는 투자하려고 하는 상가에 얼마나 많은 임차인이 다양한 업종을 가지고 임차할 상가인지를 판단하는 것이라고 할 수 있다. 내가 투자한 상가에 다양한 업종의 임차인들이 서로 임차를 얻으려고 한다면 투자자 입장에서는 상권이 좋은 것이라고 할 수 있을 것이고, 임차인이 임차를 얻으려고 하지 않는다면 상권이 약하다고 할 수 있을 것이다. 따라서 상가투자자는 창업자가 영업이 잘 될수 있는, 상권이 좋은, 유동인구가 많은 상가를 투자해야한다. 그러면 어떤 상가가 임차인들이 서로 입점하려는 상가일까. 예를 하나 보자. 독자들이 생각하기에 우리나라 법원검찰청 앞 상권이 좋다고 생각하는가 아니면 나쁘다고 생각하는가? 필자가 상가투자에 대한 강의를 할 때마다 수강생들에게 질문하는 내용이다. 그러면 과반수 이상이 법원검찰청 앞 상권이 좋지 않다고 대답한다. 이 주제로 강의를 할 때마다 수강생들하고 했던 대화 내용이다. 필자 “법원검찰청 앞에 상권이 좋습니까 아니면 나쁩니까?” 수강생 “상권이 별로인 것 같습니다 또는 상권이 좋지 않습니다.” 필자 “상권이 좋지 않다고 대답하신 분은 그 이유가 무엇이라고 생각하십니까?” 수강생 “휴일에는 사람이 전혀 없어서 장사가 잘 안되고, 야간에도 다니는 사람이 그렇게 많지 않은 것 같은데요. 야간장사가 잘 되어야 하는데 야간 장사가 별로인 것 같습니다.” 필자 “그렇다면 법원 앞에 있는 상가는 상권이 좋지 않기 때문에 투자를 하면 안되겠네요.” 어떤 수강생 “음~~~~~~~” 대답을 못한다. 어떤 수강생 “그래도 법원 앞에 변호사나 법무사 수요가 있어서 투자는 해도 되지 않을까요?” 여기에 상권 판단의 오류가 있다. 먼저 법원 앞 상권이 좋지 않다고 생각하는 상권은 창업자상권을 말하는 것이다. 실제로 1년 365일 중에 100일 정도는 토요일과 일요일이다. 이 기간에는 법원검찰청 앞에 유동인구가 전혀 없다. 그리고 법원검찰청 앞 밤 상권은 어떤가. 역시 유동인구가 적다. 물론 다른 요인에 의하여 유동인구가 많은 지역도 있지만 순수하게 법원검찰청 상권만 갖고 생각하면 야간에 법원검찰청에 근무하는 공무원들이나 변호사, 법무사들이 법원검찰청 앞에서 술을 마시거나 회식하는 경우는 드물다. 그 이유는 독자들도 알 것이다. 그렇다면 현재 우리나라 법원검찰청 앞 상가에 공실이 있는가? 대답은 거의 없다는 것이다. 다만 법원검찰청 출입구와 다소 거리가 있거나 상가 공급이 많은 법원검찰청 앞에는 다소 공실이 있지만 법원검찰청 출입구 인근에는 공실을 찾기 어렵다. 이것이 의미하는 것은 무엇인가? 즉 법원앞 상가를 투자하면 공실이 되지 않는다는 말이다. 즉 투자자상권, 임차인이 있다는 것이다. 법원앞 1층 상가 임차인은 커피전문점, 편의점, 도장복사점과 음식점 등으로 임대가 되고, 2층 이상은 거의 대부분 변호사와 법무사로 임대가 된다. 즉 법원검찰청 앞 상가는 변호사와 법무사가 상권, 즉 소비자이다. ◈ 법원검찰청 앞 모습 그래서 법원 앞 상가는 휴일에는 유동인구가 없고, 야간에도 유동인구가 적지만 상가투자를 해야 한다는 것이다. 물론 모든 법원검찰청 앞 상가를 무조건 투자하라는 말은 아니다. 입지도 고려해야하고 상가공급량이 너무 많은지도 고려해야 한다. 전달하려고 하는 것은 창업자상권은 업종마다 소비자가 다르지만 투자자상권은 임차인이 소비자라는 것이다.◈ 상가투자자* 투자자는 상가를 보고 임대업종은 나중에 생각한다* 투자자상권은 창업자 즉 임차인이다* 투자자는 임대가능성을 보는 것이다네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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계획상권 상가는 어떻게 투자해야 하지?
최원철 2019.11.28
계획상권 상가는 어떻게 투자해야 하지 1. 계획상권이란 말이 뭔 말이래 “계획상권”은 자연상권과는 반대로 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳을 말한다. 즉 오래전부터 소비자들이 모여 자연발생적으로 상권이 형성된 지역이 아니고 도시계획에 의하여 계획도시가 완성이 되면서 상업지역으로 지정된 곳에 형성된 상권을 말한다. 택지개발을 통한 신도시라고 부르는 지역은 모두 계획도시라고 할 수 있는데 이러한 계획도시에 상권이 형성된 것을 필자는 자연상권과 대조되는 개념으로 “계획상권”이라고 부른다. 계획상권은 전국적으로 너무나 많다. 1기신도시인 분당, 일산, 평촌, 동탄1기 등과 현재 신도시가 만들어지고 있는 위례, 판교, 동탄2기, 별내, 다산, 운정, 양산물금, 세종특별자치시 등이 있고, 경제자유구역인 송도국제신도시, 영종도, 청라국제신도시, 명지국제신도시 등과, 혁신도시인 나주, 원주, 진주, 구미김천 등 무수히 많이 있다. 더구나 3기 신도시도 있다. 아래에 계획상권이 형성되는 곳들을 생각나는 데로 정리했다. 이것 이외에도 너무나 많다. 도대체 어디를 어떻게 투자할 것인가!!! ◈ 계획도시 계획상권들도시계획 등에 의하여 인위적으로 형성된 상권신도시혁신도시기업도시판교 신도시부산동삼혁신도시탄정 기업도시광교 신도시문현혁신도시파주 기업도시위례 신도시센텀혁신도시원주 기업도시마곡지구대연혁신도시충주 기업도시동탄2기 신도시대구신서혁신도시무안 기업도시평택 고덕 신도시태안 기업도시파주 운정 신도시울산 혁신도시영남, 해남 기업도시김포 한강 신도시광주전남 공동 혁신도시3기 신도시시흥배곶신도시강원 원주 혁신도시다산신도시 남양주양주 옥정․회천신도시전북 전주 혁신도시하남남양주 별내 신도시경북 김천 혁신도시인천 계약 경남 진주 혁신도시과천 왕숙미사 강변신도시제주 서귀포 혁신도시경제자유구역대전 도안 신도시 송도국제신도시부산 정관신도시행정중심복합도시 세종시명지국제신도시목포 남악 신도시 청라신도시양산 물금신도시 영종도 2. 계획상권 상가는 토지가 없지!!!!! “계획상권”은 앞에서도 기술한데로 계획도시, 즉 신도시나 혁신도시 또는 경제자유구역, 택지개발지구의 상권을 말한다. 이러한 계획상권은 도시계획에 의하여 아파트용지, 점포겸용주택지, 준주거지역, 녹지, 상업지역 등 지구단위계획에 의하여 토지이용계획표가 만들어져 토지의 용도가 처음부터 확정되어서 상업지역이나 준주거지역에만 상가가 들어갈 수 있도록 한다. 즉 계획상권은 처음부터 상가가 들어갈 토지가 정해진다는 것이다. 이러한 계획상권은 상업지역이나 준주거지역 토지를 사업주체로부터 취득한 토지주(시행사)가 건물을 신축하여 상가를 분양하는 것이 특징이다. 자연상권은 분양하는 상가가 적고, 대부분 미니 통건물이지만 계획상권의 상가는 상가주택을 제외하고는 거의 대부분 구분등기된 분양된 상가라고 생각하면 된다. 도시계획에 의하여 만들어졌기 때문에 도로가 넓고 반듯하며, 주차장법에 의하여 주차장이 있으며, 건물이 높으며, 분당과 같은 1기신도시는 건물이 30년정도 되었지만 자연상권 내에 있는 건물에 비하여는 건축된지가 오래되지 않았다. ◈ 계획상권 모습 그리고 계획상권 상가는 분등기하여 분양하였기 때문에 토지가 지분으로 등기가 되어 있는 것이 특징이라고 할 수 있다. 자연상권 내의 상가투자는 토지가 별도로 있어서 토지의 면적이나 토지의 가치 상승이 투자 의사를 결정하는데 중요한 부분이다. 임대수익도 중요하지만. * 도로가 넓고 반듯하다* 용도지역에 따라 차이가 있지만 건물 층수가 높다* 법정 주차공간을 확보* 건물이 30년~신축 중* 구분등기된 집합건물 상가* 토지가 지분으로 등기 3. 위례신도시와 같은 계획상권의 상가는 임대수익만 보자 계획상권의 상가는 지금 전국적인 계획도시에서 엄청나게 공급하고 있고, 상가투자자들이 가장 많이 접근할 수 있고, 실제로 가장 많이 분양, 매매, 경공매 등을 통하여 투자하고 있다. 계획상권 상가투자는 구분등기가 된 상가, 즉 토지가 지분이기 때문에 토지의 가치 상승은 기대하지 말고 오직 임대수익에 의하여 상가가치를 판단하고 투자해야 한다. 그리고 계획상권이 더 활성화되더라도 자연상권에서처럼 주택을 근린생활시설, 즉 상가로 용도변경은 거의 불가능하다. 계획상권 상가투자시 정말 중요한 판단 요인은 상권인데, 완성된 계획상권과 형성중인 계획상권으로 나누어서 설명하겠다. 그 이유는 투자 접근이 다르기 때문이다. ⑴ 완성된 계획상권 상가투자 완성된 계획상권은 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동과 같은 1기 신도시와 동탄1기 신도시, 그리고 판교신도시 등의 상권을 말한다. 이 신도시는 신도시가 완성된지 이미 10~30년 이상 경과하여 계획세대가 모두 입주하여 상권이 성숙되어 있다. 완성된 계획상권에서는 신규로 분양하는 상가는 거의 없어 분양을 통한 투자는 드물고, 보통 매매를 통하여 투자하거나 경・공매를 통하여 투자하게 된다. 완성된 계획상권의 상가을 투자하려고 할 때는 상권의 변화를 예측하고, 입지를 보고 투자해야 한다. 상권의 변화에 대하여는 뒤에서 자세히 기술하겠지만 판교신도시에서 상권변화가 생긴 예를 하나 들겠다. 독자들도 알다시피 백화점이 처음에는 없다가 나중에 인근에 새로 생기면 그 지역 아파트 가격 상승에 도움이 된다. 그러나 인근 상가는 아파트하고 다르다. 인근 지역 상가들 중 백화점하고 업종이 겹치는 것들은 백화점의 상권 빨대효과로 인하여 인근지역 상가들의 매출이 줄어들게 되고 향후에는 임대료 하향 현상이 발생한다. 위의 지도를 보면 판교역 아래에는 현대백화점이 있고, 판교역 우측에는 아브뉴프랑과 푸르지오월드마크 주상복합 상가가 있다. 판교역 아래의 현대백화점은 2015년 8월에 오픈했는데 현대백화점이 개점하기 전에는 아브뉴프랑과 푸르지오월드마크 상가가 인근 아파트의 중심상권 역할을 하였다. 그래서 인근 판교신도시 거주자들이 와서 소비하고, 공실도 없는 상당히 좋은 상권이었다. 그러나 현대백화점 개점으로 특히 현대백화점과 겹치는 업종들은 심각한 타격을 받게 되었다. 현대백화점 지하1층에는 국내 최대 규모 식품관에 전국 맛집을 비롯해 세계 유명 브랜드 식음료 매장이 입점하면서 소비자들의 발길이 아브뉴프랑에서 현대백화으로 상권이 이동하였다. 즉 더 큰 상권이 작은 상권의 소비자를 흡수한 것으로 보면 된다. 이렇게 완성된 계획상권에서도 어떤 요인에 의하여 상권의 변화가 일어난다. 그 요인에 의하여 상권이 더 활성화되는 것이라면 투자를 해야 할 것이고, 상권이 쇠락하게 되는 것이라면 처분을 고려해야 할 것이다. 영업을 하는 창업자도 마찬가지이다. ⑵ 형성중인 계획상권 상가투자 형성중인 계획상권은 위례, 마곡, 동탄2기, 파주운정, 김포한강, 송도, 명지국제, 양산물금, 평택고덕신도시와 같이 현재 신도시가 완성되고 가고 있는 계획도시의 상권을 말한다. 이 신도시는 도시가 만들어지는 중이므로 상권이 완성된 것이 아니라 형성단계이다. 신축으로 분양하는 상가가 대부분이어서 신규분양을 통하여 투자자들이 활발히 투자하고 있는 상권이다. 물론 형성중인 계획상권도 입주가 완료되면 향후에는 완성된 계획상권이 될 것이다. 형성중인 계획상권의 상가를 투자하려고 할 때는 아직 건물이 준공되지 않는 상태에서 분양하는 경우가 대부분이므로 상권의 형성시기와 상권 활성화를 예측하고 투자해야 한다. 필자 생각으로는 형성중인 계획상권에서 분양을 통하여 상가를 투자하는 것이 가장 어려운 투자방법이라고 생각한다. 그 이유는 아직 건물이 준공되지 않았고, 배후세대도 입주가 안되어 있고, 교통이나 기반시설도 완성되지 않았고, 어떤 업종이 들어올지도 알 수 없는 상태에서 투자하는 것이기 때문이다. 육안으로 확인할 수 있는 것이 거의 없는 상태에서 앞으로 이렇게 될거야라는 믿음을 갖고 투자하는 것이라고 할 수 있다. 상가투자자가 가장 많이 투자하는 방법이면서 가장 많이 실패하는 투자가 형성중인 계획상권 내의 상가를 분양을 통하여 투자하는 것이라고 할 수 있다. 형성중인 계획상권의 상권형성 시기와 활성화에 대하여는 뒤에서 하나씩 기술하겠다.네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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어떤 상권을 골목상권이라고 부를까
최원철 2019.11.22
어떤 상권을 골목상권이라고 부를까 현재 우리나라는 골목상권이 가장 핵심적인 단어이다. 상가투자자도 관심이 많고, 창업자도 관심이 많고, 소비자들도 관심이 많은 곳이 골목상권이다. 정부와 각 지자체에서도 골목을 살리는 정책을 전국적으로 펼치고 있다. 골목이 뭘까? 골목은 ‘큰길에서 들어가 동네 안을 이리저리 통하는 좁은 길(출처:네이버 국어사전)’이라고 되어 있고, ‘건물 사이나 뒷면에 형성된 길을 가리키는 말(출처:위키백과)’이라고 규정되어 있다. 지금 우리나라는 골목 열풍이다. 1. 이태원상권과 경리단길은 어떻게 다르지 필자가 자연상권이라고 말하는 것은 아주 오래전부터 대략 30~50년 전부터 상권이 형성된 상권을 말하는 것이고, 골목상권은 어느 날 갑자기 현 시대의 트랜드에 맞추어 상권이 급격히 활성화된 곳을 말한다. 필자가 골목상권이라고 말하는 것들은 상수동상권, 익선동카페거리, 망리단길, 샤로수길, 독서당길, 경리단길과 장진우거리, 성수동 수제화거리, 문래동 샤링골목, 경주의 황리단길, 부산의 온천장 카페거리, 광주의 펭귄마을 등이다. 필자가 말하는 자연상권과 골목상권의 대부분 비슷하지만 몇 가지가 크게 차이가 난다. 골목상권이 자연상권과 다른 점 첫째는 상권의 형성시기이다. 자연상권 형성시기는 기본적으로 30~50년 이전부터 상권이 형성되었고, 골목상권은 대략 20여년 전부터 상권이 형성되었다. 둘째는 업종과 트랜드의 차이이다. 자연상권은 대로변 쪽으로는 대형 프랜차이즈가 있고, 이면 골목에 음식점들이 입점되어 있지만 필자가 얘기하는 골목상권은 프랜차이즈는 거의 없고, 젊은 운영자에 의한 독특하고 개성있는 음식점이나 공방, 카페 등이 있다. 셋째는 상권의 범위이다. 자연상권은 상권의 범위가 골목상권에 비하여 훨씬 크다. 자연상권은 대로변과 골목이 합해서 하나의 상권으로 표현하지만 골목상권은 대로변이 아닌 순수한 골목만의 상권을 이야기한다. 마지막으로 골목상권은 자연상권보다 전철을 대표로 하는 대중교통이 상대적으로 좋지 않다는 것이다. 이 부분은 상대적이다. ◈ 이태원상권◈ 장진우거리와 경리단길 이태원상권과 경리단길, 장진우거리를 가지고 예를 들어 보겠다. 이태원상권의 형성시기는 정말 오래되었다. 물론 지금처럼 활성화되지는 않았지만 대략 1980년대 86아시안게임과 88올림픽게임을 시작으로 약 50여년 전부터 상권이 형성된 곳이다. 그러나 경리단길과 장진우거리 상권은 20년정도가 되었다. 업종을 보면 이태원상권은 이태원로에는 대형프랜차이즈가 입점해 있고, 이면도로에는 외국인들이 쉽게 접할 수 있는 펍과 다양한 외국 음식점들이 있다. 그러나 경리단길과 장진우거리는 프랜차이즈는 상대적으로 아주 적고 2030 젊은 세대를 위한 파스타점과 카페, 소품 등이 입점해 있다. 특히 장진우거리는 아예 프랜차이즈가 없다. ◈ 이태원로 모습 ◈ 골목상권 모습 마지막으로 위의 지도를 보면 알겠지만 대중교통과의 접근성도 이태원상권은 이태원역과 바로 인접해 있지만, 경리단길은 녹사평역에서 약 300미터 정도 걸어가야 되고, 장진우거리는 더 안 쪽에 있다. 골목상권의 특징을 정리해보자.첫째, 상권으로 형성된지가 10여년 이내이다.둘째, 자연상권에 비하여 상가 형성지역 규모가 훨씬 작다.셋째, 상권이 형성된 도로가 좁다.넷째, 프랜차이즈가 아닌 개성있는 개인 창업자 아이템이 대부분이다.다섯째, 스몰샵과 히든샵이 많다여섯째, 공방, 연극, 갤러리, 플리마켓 등이 같이 있어 다양성이 강하다.일곱째, 처음에는 임대료가 낮았다.여덟째, 전철과 같은 대중교통 접근성이 상대적으로 좋지 않다.아홉째, 주택을 근린생활시설로 용도변경이 되었다.열째, 주요 마케팅은 SNS(소셜네트워크서비스)이다. 2. 골목상권은 어떻게 발생할까? 우리가 골목상권 생성과정을 보면 향후 어디가 골목상권으로 될 것인지를 판단하는데 조금은 도움이 될 것이다. 골목상권이 형성되는 과정은 2가지로 나눌수 있다. 첫째, 앞서가는 창업자들이 임대료가 낮은 골목에 들어가 창업을 하면서 형성된다. 둘째, 지자체의 도심재생사업 등에 의하여 인위적으로 골목상권이 형성된다. 첫째를 설명해보자. 먼저 어느 골목이나 지역에 몇 명의 앞서 가는 창업자들이 모인다. 경우에 따라서는 혼자서 한 지역에 여러 개의 점포를 개발하여 소비자들을 유인할 독특한 아이템으로 창업하기도 한다(경리단길의 장진우, 제주도의 원도심아라리오 뮤지엄). 그러면 앞서 가는 창업자들이 있는 지역으로 매니아들이 생기고 이것을 보고 다른 창업자들이 인근에 독특한 디자인과 아이템으로 창업을 한다. 그러면서 상권이 활성화되기 시작하고 다양한 채널, 특히 SNS를 통하여 20~30대 사이에 유명해지면서 점점 더 상권이 활성화되기 시작한다. 이 시점이 되면 언론매체가 그 지역을 주목하게 되어 언론매체에 자주 언급이 되는 것이다(출처 : 에스콰이어 2016년 9월호 박찬용 에디터). 그러면 유동인구는 더욱 증가하여 상권은 더욱 더 활성화됨과 동시에 지가와 임대료가 상승하는 단계에 도달하게 된다. 이러한 자연상권(골목상권)의 생성과정을 이해한다면 현재 어느 골목 또는 어느 지역에 선구자적인 창업자들이 모이는지를 파악하는 것이 자연상권의 미니건물 투자의 핵심일 것이다. 두번째는 현재 정부나 지자체에서 정책적으로 골목상권을 활성화시키기 위한 정책을 시행하는 지역의 상가를 투자하면 성공할 가능성이 높다고 할 수 있다. 그 이유는 현 정부의 국정과제 중의 하나가 소상공인을 위한 골목상권 살리기이므로 정부나 각 지자체가 선정한 지역의 상가를 선점하여 소유하고 있으면 정부에서 상권을 활성화시킬 것이기 때문이다. 2018년 8월 31일에 정부에서 도시재생뉴딜 사업지 99곳을 선정하여 발표하였다. 도시재생뉴딜 사업지는 우리동네살리기, 주거지지원형, 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형 5가지 유형이 있는데 이 중에서 일반근린형과 중심시가지형은 상권을 활성화하기 위한 사업지라고 보면 된다. 이러한 지역은 이미 공식적으로 발표가 되었기 때문에 이 지역의 상가를 투자하게 되면 향후 상권 활성화로 인하여 임대수익과 더불어 양도차익도 얻을 수 있을 것으로 생각된다. 구체적으로 어디 지역인지는 인터넷을 통하여 확인할 수 있다. ◈ 도시재생뉴딜 사업지역(출처 : 연합뉴스) 3. 골목상권 내의 상가는 어떻게 접근할까 핵심은 소비자를 유인할 수 있는 콘텐츠와 상권이 더 활성화될 잠재성을 갖고 있는 골목을 찾아야 한다. 이것은 현실적으로 어려운 일이다. 지자체가 주관하는 골목상권살리기 프로젝트에 포함된 골목은 우리가 알 수 있지만, 선구자적 마인드를 갖고 있는 창업자들에 의하여 골목상권이 형성되는 곳은 우리가 사전에 알 수 없을뿐더러 어느 시기에 투자를 해야 하는지도 판단하기 어렵다. 필자도 정말로 판단하기 어려운 부분이다. 골목 골목을 계속 답사하여 변화의 추이를 예의 주시하고, 언론 기사나 인스타그램 등을 항상 체크해야 할 것이다. 네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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상권을 내 마음대로 재분류하다
최원철 2019.11.15
상권을 내 마음대로 재분류하다 앞 칼럼에서 기술한 상권의 일반적 분류는 상가 투자 의사를 결정하는데 현실적으로 도움이 안된다고 하였다. 그 이유는 상권의 특성이나 범위는 알 수 있어서 창업자들에게는 도움이 되지만 그 지역 상권이 향후 더 활성화될 것인지 아니면 쇠락할 것인지를 판단할 수 있는 기준은 아니기 때문이다. 그래서 현실적으로 투자자 관점에서 기준이 될 만한 상권을 필자 임의로 분류해봤다. 이렇게 상권을 재분류하는 이유는 필자가 현장에서 상가를 투자하거나 상권을 판단할 때 도움이 되었기 때문이다. 물론 이것도 100% 정확한 내용도 아니고 학술적으로 또는 이론적으로 정립된 내용도 아니다. 다만 필자가 상가시장 현장을 다니면서 상권을 이렇게 분류하면 상가를 투자하는데 기준을 잡을 수 있을 것으로 판단하여 분류한 것이다. 아마도 이 칼럼을 읽는 독자들도 필자의 상권 재분류를 가지고 상가 투자 시장에 접근하면 훨씬 도움이 될 것으로 생각한다. 필자는 상권을 “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”, “잠재상권”과 “유효상권”으로 분류해봤다. “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”은 필자가 상권탐방을 하면서 상가 투자에 현실적으로 적용이 될 것 같아 필자가 정립한 이론이고, “잠재상권”과 “유효상권”은 경제학 용어인 잠재수요와 유효수요에서 착안하여 정립한 이론인데, 상가투자 의사를 결정하는데 중요한 기준이 된다고 생각한다. 이 상권 재분류는 필자가 18년간의 상권답사와 현장을 통하여 정립한 것이다. 인터넷에 들어가도 이러한 분류나 용어는 없고 사용하지도 않는다. 다만 필자 강의를 들은 수강생 분들이 블로그나 카페에 글을 쓸 때 이 분류와 용어를 사용하고 있다. 그리고 현재 많이 사용하고 있는 “골목상권”이라는 말이 있다. 다른 칼럼에서 기술하겠다. ◈ 상권의 개인적 재분류자연 상권계획 상권투자자 상권창업자 상권잠재 상권유효 상권다만, 이 칼럼을 읽는 독자 중에서 본인과 생각이나 이론이 다르더라도 너그럽게 이해하길 바란다. 앞에서도 언급했지만 상권의 재분류는 상가투자시장 현장에서 필자가 확인한 내용을 상가투자시 기준을 잡기 위하여 정립한 것이다. 자연상권은 투자의 기준이 뭘까 1. 자연상권이 무슨 말이래 상권의 재분류 중 자연상권과 계획상권에 대하여 먼저 설명하겠다. 이렇게 분류한 이유는 투자 접근이 다르다고 생각하기 때문이다. 정의를 내리면 “자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모여서 상권이 형성된 곳을 말한다. 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이라고 생각하면 된다. 예를 든다면 서울에서는 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권 등을 예로 들 수 있고, 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등을 예로 들 수 있다. 현재 상가시장에서는 “골목상권”이라는 용어가 많이 사용되고 있는데, 다소 의미의 차이가 있다. 골목상권에서 골목의 의미는 “큰길에서 들어가 동네 안을 이리저리 통하는 좁은 길(출처 : 국립국어원 표준대사전)”, “마을의 입구에서 시작되는 동네 안의 길(출처 : 골목길자본론)”이라고 정의하고 있다. 우리가 현재 경리단길, 홍대 땡땡거리, 북촌 한옥마을, 서래마을 카페거리 등을 골목상권이라고 말하고 있다. 자연상권은 골목상권에 비하여 더 광의적이다. 자연상권은 단순히 이면도로의 어느 골목길 상권만을 의미하는 것은 아니고, 그 지역 전체 상권을 의미하는 것이다. 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모이던 상권* 서울 : 홍대상권, 건대상권, 종로상권, 남대문상권, 경리단길상권, 망리단길상권 등* 부산 : 남포동/광복동상권, 서면상권, 덕천상권, 연신내상권 등* 인천 : 부평역상권, 동인천상권, 주안역상권 등* 대구 : 동성로상권 등* 광주 : 충장로 상권 등* 울산 : 성남동 상권 등 2. 자연상권은 토지가 있지 “자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 상권이 형성된 지역으로 언제부터 상권이 형성되었는지는 역사를 봐야 할 정도이다. 자연상권은 보통 이면도로이기 때문에 도로가 좁고, 건물들도 40~50년 이상 오래되었고, 주차장도 없거나 아주 협소하다. 그리고 자연상권의 상가는 계획상권의 상가처럼 구분등기된 집합건물이 아니라 통건물이 주를 이룬다. 규모는 보통 2층부터 4층 정도가 대부분이고 소유자는 한 사람이고, 토지도 지분이 아닌 토지등기부가 별도로 있는 미니건물이다. 이런 미니건물 1층과 2층에 음식점이나 카페, 의류가게 등 다양한 업종이 들어와 영업을 하고 있다. * 도로가 협소하고 구불구불하다* 건물이 40~50년 이상* 건물규모는 보통 2~4층이 대부분* 주차장이 없거나 협소* 구분등기된 집합건물이 아니라 단독건물* 토지가 지분이 아닌 토지등기부가 별도로 있음 ◈ 자연상권 미니건물 모습 3. 자연상권은 상가투자인가 토지투자인가우리가 “자연상권”에 있는 상가를 투자한다는 것은 상가투자라기 보다는 토지와 미니건물투자라고 하는 것이 맞을 것 같다. 그 이유는 자연상권 특징에서 말한 것처럼 구분등기된 집합건물 상가가 아니고 거의 모든 상가가 통건물 형태의 미니건물이기 때문이다. 자연상권에서 나오는 매물이나 경매물건을 보면 기본적으로 매도가가 높고 임대수익률이 낮다. 그 이유는 매도가는 토지와 건물 가격아 합한 것인데 토지가 차지하는 비중이 상당히 높기 때문이다. 보통 자연상권에서 토지의 용도지역은 상업지역, 준주거지역인데 평당 토지가격이 높아서 매도가에서 토지가 차지하는 비중은 크고, 40~50년 이상 된 2~3층 건물에서 나오는 월세는 높지 않다. 그래서 자연상권에서 상가는 수익률이 4%만 되어도 좋은 상가라고 한다. 자연상권에서 수익률이 5%를 넘는 상가는 찾기 힘들다. ◈ 자연상권 상가의 토지와 건물의 감정가 비율(경매 사례) 위의 경매시장에 나온 상가를 봐도 건물의 전체 감정가에서 차지하는 비율은 10% 정도밖에 되지 않는다. 여기에서 나오는 임대수익은 한계가 있다. 따라서 자연상권에서 상가의 투자는 토지의 투자라고 생각하고 접근해야 한다. 5% 이상되는 상가를 찾는 것은 현실적으로 어렵다. 향후 토지가격 상승은 예상되기 때문에 임대수익은 5% 이하더라도 자산가치 상승을 보고 투자해야 한다. 그렇지 않으면 투자할 물건이 없다. 다시 말하지만 자연상권 내의 미니건물을 투자하고 싶어하는 투자자는 현재 급증했지만 투자자금 부족으로 인하여 접근이 상대적으로 어렵다. 그 이유는 자연상권 내의 토지 용도지역이 상업지역인 경우가 많고 토지면적도 적게는 60평에서 많게는 몇백평 정도 하니 건축이 오래된 미니건물이라도 투자금액이 40~50억 이상이 된다. 투자금액이 구분등기된 집합상가에 비하여 상대적으로 크다. 그리고 자금이 있어 투자하려고 해도 매도하려고 하는 물건도 드물다. 어쩌다 매물 나온 것을 보면 상권이 좋지 않는 것이 많다. 따라서 우리가 자연상권 내 미니건물을 투자하려고 할 때는 임대수익률도 보지만 토지가치 상승을 보고 투자하는 것이 맞다. 수익률도 높고 토지가치도 상승하는 그런 물건은 거의 없다. 매도하려고 하지 않기 때문에 임대수익이 4%정도만 나오면 투자해도 된다. 다만, 절대적으로 향후 상권이 더 좋아질 지역이어야 되는 것이 전제조건이라고 하겠다. 현재는 상권이 좋지 않지만 향후 어떤 요인에 의하여 상권이 더 활성화될 것으로 판단되는 지역의 상가를 투자 해야 한다. 이것은 창업자도 마찬가지이다. 다만 이러한 상권 변화를 일반 상가투자자가 예측하기 어려울 것이다. 그리고 상권이 더 활성화될 때 주택이 근린생활시설로 용도변경이 가능한지도 투자하기 전에 반드시 점검해야 하는 사항이다. 그래야 점포로 임대를 주어 임대수익이 더 높아질 것이기 때문이다. 다음 칼럼에는 ‘계획상권’에 대하여 기술하겠다. 필자 최원철상가몽땅빅데이터정보연구원 대표네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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역세권상권/대학가상권/학원가상권, 그래서 어쩌라고-- 상권의 일반적 분류 --
최원철 2019.11.12
상권의 분류에 대한 내용도 인터넷이나 책에 무수히 많다. 먼저 현재 보통 분류하고 있는 내용들을 정리해보면 아래와 같다. 1. 소비자거리에 의한 상권분류가 도움이 될까 먼저 상권은 소비자의 거리에 의하여 초광역상권, 광역상권, 지역상권으로 분류한다. 초광역상권은 동대문상권, 남대문상권과 같이 소비자의 범위가 전국적일 뿐만 아니라 외국관광객까지 포함되는 상권이다. 동대문상권과 남대문상권은 도매시장이 있어서 전국에서 소매상인들이 물건을 매입하러 오는 상권이므로 초광역상권이라고 한다. 광역상권은 강남역상권, 홍대상권과 같이 서울과 수도권지역에서 소비자가 오거나 서면상권과 같이 부산과 경남에서 소비자가 오는 상권을 말한다. 지역상권은 인근 지역에서만 소비자가 오는 상권을 말한다. 이러한 상권분류가 실제 상가투자하는데 얼마나 기준이 될 수 있을까? 상권의 범위, 즉 소비자의 범위에 의하여 기본적으로 분류한 것이지만 실제 상가투자를 하는데는 도움이 전혀 안된다고 필자는 생각한다. 강남역상권의 어디에 있는 상가를 투자하면 좋은지 나쁜지가 우리에게 중요한 것이 아닐까. 2. 1차, 2차, 3차상권 분류는 누구를 위한 분류인가 상권분류는 점포매출이나 고객수의 점유율에 의하여 1차상권, 2차상권, 3차상권으로 분류하기도 한다. 1차상권은 점포매출 또는 고객수의 60~70% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하고, 2차상권은 1차 상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 40~30% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하고, 3차상권은 2차상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 5% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말한다. 사실 우리 개인투자자가 이러한 분류가 의미가 있을까하는 의문이 든다. 사실 이 분류는 백화점과 같은 대형상업시설이 신규로 입점하려고 할 때 어디까지가 1차, 2차, 3차상권의 범위를 판단하는데는 도움이 되겠지만 개인투자자는 도움이 안된다고 필자는 생각한다. 점포매출이나 고객수의 60~70%의 범위를 어떻게 측정하여 알 수 있겠는가. 3. 누구나 아는 상권분류이다 다음 상권분류는 소비자의 특성에 따라 역세권상권, 오피스상권, 대학가상권, 주택가상권, 학원가상권, 유흥상권 등으로 분류할 수 있다. 대학가상권은 소비자의 범위가 대학생이 주를 이루기 때문에 우리가 대학가상권이라고 부르고, 학원가상권은 소비자의 범위가 주로 학원생들이기 때문에 학원가상권이라고 부른다. 이 분류도 우리가 일상적으로 알 수 있는 분류이다. 소비자의 범위가 대학생이니까 대학가상권이다라는 것이 중요한 것이 아니라, 그 대학교 앞의 상권이 어떤지, 그리고 어디 상가를 어떻게 접근해야 하는지, 향후 상권이 더 활성화될 것인지 또는 쇠락할 것인지가 핵심이라고 할 것이다. 그리고 광의(廣義)의 상권과 협의(狹義)의 상권으로 분류하기도 한다. 광의의 상권은 상업지역이나 상가들이 밀집되어 있는 지역으로 오는 소비자들의 범위를 말하는데, 동대문상권, 강남상권, 명동상권이라고 표현할 때의 상권이다. 협의의 상권은 어느 지역에 내가 소유하고 있는 또는 투자하려고 하는 상가에 오는 소비자들의 범위를 말하는데 학자나 전문가에 따라서는 ‘입지’라고 표현하기도 한다. 입지는 따로 칼럼을 쓰겠다. 사실 위의 분류 외에도 상권의 분류는 더 다양하게 있지만 이 정도만 기술하겠다. 단순히 상권을 분류하는 것이 중요한 것이 아니라 핵심은 이 상권의 분류가 실제로 우리가 상가를 투자하기 위한 의사를 결정하는데 현실적으로 얼마나 도움이 되는지 여부이다. 위의 분류가 틀렸다는 말은 아니다. 다만 상가투자자가 실제로 상가 투자 의사를 결정하는데 위의 상권 분류가 정말로 도움이 되는가이다. 소비자의 범위가 전국이니 초광역상권이고, 매출이나 고객수의 60%정도가 소비자의 범위이니 1차상권이고, 대학생들이 주된 소비자의 범위이니 대학가상권이라는 우리가 굳이 분석을 하지 않아도 알 수 있다. 초광역상권 안에 있는 상가 또는 대학가상권 안에 있는 상가인 것은 알겠는데 그 상가를 투자하라는 말인가 아니면 투자 하지 말라는 말인가. 이러한 분류만으로는 상가투자자가 알 수 없다. 이 분류는 창업자 입장에서는 상당 부분 도움이 된다. 그 상권에 맞는 업종을 선택하는데 도움이 되기 때문이다. 그렇다면 창업자의 입장이 아니라 상가투자자의 입장에서 상기 상권분류는 거의 의미가 없다고 보면 된다는 것이 필자의 견해이다. 기본적으로 위의 분류한 내용을 이해하면 되는 것이고 상가투자자 입장에서 정말 중요한 상권의 분류는 다음 칼럼에서 기술하는 상권의 재분류이다. ◈ 상권의 일반적 분류 상권 내용상권 구분상권 범위 소비자 거리에 따라초광역상권전국동대문상권, 남대문상권광역상권도시 전체나 인근도시강남역상권, 홍대상권, 서면상권지역상권그 지역내 점포매출이나 소비자의 점유율에 따라1차상권점포매출 또는 고객수의 60~70% 정도를 점유하는 고객의 범위 2차상권1차 상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 40~30% 정도를 점유하는 고객의 범위 3차상권2차상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 5% 정도를 점유하는 고객의 범위 소비자의 특성에 따라역세권상권역을 이용하는 사람들이 소비자 범위 오피스상권오피스 근무자들이 소비자 범위 대학가상권대학생들이 소비자 범위 주택가상권주택 거주자들이 소비자 범위 학원가상권학원생들이 소비자 범위 유흥상권유흥상가 이용자들이 소비자 범위 관점에 따라광의의 상권상업지역이나 상가들이 밀집되어 있는 지역으로 오는 소비자들의 범위 협의의 상권어느 지역에 내가 소유하고 있는 상가 또는 투자하려고 하는 상가에 오는 소비자들의 범위 필자 최원철 네이버카페 : 최원철의 상가몽땅 https://cafe.naver.com/sanggasos유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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상가는 입지가 더 중요할까? 아니면 상권이 더 중요할까?
최원철 2019.11.08
상가는 입지가 더 중요할까? 아니면 상권이 더 중요할까? 우리는 상가투자를 잘 하기 위하여 지금 이 칼럼을 읽고 있다. 그렇다면 상가투자를 잘 하기 위하여 가장 중요한 검토사항은 무엇인가? 제일 먼저 검토하고 분석해야 할 사항은 과연 무엇인가? 아래의 표를 보자. 모두 다 상가투자시 중요한 사항들이다. 그래도 이 사항 중에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 독자들도 한 번 생각보는 것이 좋겠다. ◈ 상가 투자시 분석해야 할 사항들입 지상가가 위치하고 있는 여건으로 목 또는 위치상 권대상 상가가 흡입할 수 있는 소비자가 있는 권역동 선인간의 움직임을 나타내는 선유동인구어느 지역 또는 상가 앞에 다니는 사람들가 격투자대상 상가의 금액상가개별조건층고, 전면길이, 기둥 여부, 전면에 화단 유무, 면적 등 1. 상가투자도 입지가 가장 중요하지, 다른게 뭐가 있겠어 필자는 강의 도중에 위의 사항들을 칠판에 적어놓고 수강하는 분들에게 물어본다. 이 중에서 가장 중요하고 우선적으로 검토해야 할 사항이 무엇인지를. 그러면 수강생들 중에 절반 이상이 입지라고 대답한다. 맞는 말이다. 부동산 투자 격언 중에 ‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 말이 있다. 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지이다.그러나 과연 상가투자에서도 입지가 가장 중요할까? 예를 하나 들어보겠다. TV, 에어컨, 냉장고와 같은 가전제품이 있다. 모두 가전제품이라고 불린다. 그러나 각각의 가장 중요한 점은 다르다. TV는 화질이 제일 중요하고, 에어컨은 시원한 것이 제일 중요하고, 냉장고는 신선도가 제일 중요하다. 디자인, 절전과 같은 문제는 다음 문제이다. TV가 절전이 되고, 디자인이 멋지고, 가격이 저렴해도 화질이 좋지 않으면 TV의 목적을 달성했다고 할 수 없다. 부동산을 보자. 부동산에는 대표적으로 아파트, 토지, 상가가 있다고 할 수 있다. 아파트 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지이다. 한 아파트 단지 옆에 공원이 있고, 학교가 있고, 대형상업시설이 있고, 전철이 있으면 정말 입지가 좋다고 한다. 이런 아파트는 인근에서 가격이 가장 높고, 투자가치가 높다. 토지도 같은 용도지역이라는 조건하에 도로에 접하고 각지이고, 역세권이면 입지가 좋아서 투자가치가 높다고 말한다. 그러면 상가는 어떨까? 상가는 아파트나 토지와는 다르게 상권, 유동인구, 동선이란 개념이 있다. 즉 아파트나 토지와는 다른 관점에서 가치 여부를 판단해야 한다. 아파트나 토지를 투자할 때 이 아파트나 토지는 상권이 좋고 유동인구가 많다는 이야기를 하지 않는다. 오히려 아파트는 유동인구가 많으면 주거의 쾌적성이 없어 거주를 기피하는 경우가 많다. 필자는 강력히 주장한다. 상가도 물론 입지가 중요하지만 더 중요한 것은 상권이라고. 그 이유는 상가가 코너에 위치해 있고, 주위에 전철역이 있어도 상권이 좋지 않으면 그 상가는 상대적으로 투자가치가 낮다. 비록 상가 입지가 좋지 않아도 상권이 좋으면 영업이 잘 되어 높은 월세를 받을 수 있다. 물론 상권도 좋고 입지도 좋은 상가가 최고이다. 그러나 이런 상가는 개인 투자자에게 잘 돌아오지 않는다. 입지, 즉 상가위치는 변하지 않는다. 상권이 변하는 것이다. 상권의 변화로 인하여 상가가치가 달라진다. 상가 입지는 변하지 않는데 상권이 더 좋아져서 임대료가 상승하여 임대수익이 높아질 수도 있고, 상가 입지는 변하지 않는데 어떤 요인으로 인하여 상권이 과거보다 나빠져 매출감소로 인하여 임대료가 하락하는 경우는 우리 주위에 너무나 많다. 그래서 나는 입지도 중요하지만 상가에서는 상권이 더 중요하다고 생각하는 것이다. 우리가 여기에서 하나 더 알아야 할 것이 있다. 입지도 좋지 않고, 상권도 없던 지역이 상권이 활성화되어 지가가 상승하고 임대료가 상승되는 지역이 있다. 이 경우는 소비자를 흡입할 수 있는 업종의 입점으로 인하여 그와 같은 일이 발생한다. 그래서 본인이 투자한 상가에 좋은 업종이 입점하는 것을 상가투자자들은 중요한 요소로 생각하고 있다. 그러나 상가를 투자하는 시점에 공실상가이거나 신도시에서 건축 중인 상가를 분양받는 것이라면 본인이 투자한 상가에 향후 어떤 업종이 들어올 것인지를 예측하는 것은 정말 어렵다. 그래서 업종으로 인한 상가투자 부분은 제외하겠다. 2. 입지도 좋고 상권도 좋은 상가만 투자할 수 있을까? 보통 투자 대상 상가를 보면 다음과 같이 구분할 수 있다. 첫째, 입지도 좋고 상권이 좋은 상가, 둘째 입지는 좋지만 상권이 좋지 않은 상가, 셋째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋은 상가, 넷째, 입지도 상권도 좋지 않은 상가, 다섯째, 입지는 좋지만 상권이 쇠락하는 상가, 여섯째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋아지는 상가 중에서 우리는 투자 결정을 해야 한다. ◈ 투자 대상 상가 구분 입지상권첫째OO둘째O×셋째×O넷째××다섯째O▽여섯째×△ 첫째에 해당하는 상가는 우리에게 투자기회가 잘 오지 않는다. 가격도 높고 매물도 잘 나오지 않기 때문이다. 둘째에 해당하는 상가는 각지에 있고, 횡단보도도 있어 입지는 좋지만 상권이 좋지 않아 실제로 유동인구가 없는 상가라고 할 수 있다. 이럴 경우 외관상 보이는 입지 때문에 상가에 대한 거품이 있고, 실제 영업이 잘 되지 않아 임대료가 낮은 경우가 많다. 셋째에 해당하는 상가는 입지는 어느 상업지역의 끝자락에 있어 입지는 좋지 않지만 상권이 좋아 영업이 잘 되고 있는 상가이다. 이런 상가는 상권이 좋기 전에는 투자금액이 낮고 임대료도 낮았지만 점차적으로 투자금액이 높아지고 임대료로 높아지는 상가이다. 넷째에 해당하는 상가는 거론할 가치가 없고, 다섯째에 해당하는 상가는 상권변화로 인하여 상권이 쇠락하는 상가인데 입지가 우수하므로 같은 상업지역에 있는 입지가 좋지 않는 상가에 비하여는 임대료하락이나 상가가치가 덜 낮아지는 상가이다. 마지막으로 여섯째에 해당하는 상가는 입지는 나쁘지만 어떤 요인에 의하여 상권이 좋아지는 상가인데 이런 상가를 투자하는 것이 가장 좋을 것이다. 입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되지 않았지만 좋아지고 있는 단계이므로 상가 가격도 낮고 아직 임대료도 낮을 것이다. 그러나 향후에 상권이 좋아지면 영업자의 매출이 증가하고, 임대료가 상승되어 상가가치도 올라갈 것이다. 그러면 우리는 어떤 상가는 최소한 투자하지 말아야 하는가? 입지도 좋지 않고 상권도 좋지 않은 넷째에 해당하는 상가는 절대로 투자하면 안 되는 상가이고, 둘째, 셋째와 다섯째에 해당하는 상가는 투자에 신중해야 할 것이다. 여러 가지 요인을 분석하여 투자해야 할 것이다. 어떤 상가는 투자하면 좋을까? 당연히 첫째이고 그 다음으로는 여섯째에 해당하는 상가를 투자하는 것이 좋다. 그 이유는 위에서 언급한대로 입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되어 있지 않지만 점점 좋아지고 있는 단계이므로 상가 가격도 낮고 아직 임대료도 낮을 것이다. 그러나 향후에 상권이 완전히 형성되면 영업자의 매출이 증가하고, 임대료가 상승되어 상가가치도 올라갈 상가이기 때문이다. ◈ 입지는 안 좋은데 상권이 형성된 상가 정리하면 상가투자에서도 입지가 중요하다. 그러나 필자 견해로는 상권이 더 중요하다고 생각한다. 상가투자자는 현재 입지도 좋지 않고 상권도 좋지 않지만 향후 상권이 더 활성화될 상가를 찾아서 투자해야 한다. 그러면 낮은 금액으로 상가를 투자해서 향후 상권이 좋아졌을 때 임대료도 상승하고 양도차익도 얻을 수 있을 것이다. 우리가 이미 알고 있는 상수동이나 합정동, 연트럴파크 같은 곳이 이런 경우에 해당되는 지역이다. 처음에는 입지도 좋지 않고 상권도 약했지만 다양한 이유에 의하여 상권이 좋아진 곳이다. 입지는 그대로이지만. 필자 최원철 네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ
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어떤 항아리상권의 상가를 투자할까 2편
최원철 2019.11.05
어떤 항아리상권의 상가를 투자할까? 2편 다른 지역 항아리상권을 더 보자. 김포한강신도시의 고창마을 항아리상권이다. ◈ 김포한강신도시 고창마을 항아리상권 김포한강1로, 김포한강3로, 김포한강4로와 김포한강6로에 의하여 상권이 단절되어 항아리상권이 되었다. 그러면 상권이 어떤지 판단해보자. 아파트 세대수를 확인해보니 4,147세대이다. 상가 공급량은 4개필지에 6층 건물 3개이다. 역시 이 정도이면 상당히 우수한 생활밀착형 항아리상권이라고 할 수 있다. 역시 판교 봇들마을 항아리상권에서 설명한 내용처럼 생활밀착형 업종으로 아파트 입주와 더불어 상권이 형성된 곳이다. 공실이 전혀 없고, 매물도 드물다. ◈ 김포한강신도시 고창마을 항아리상권 모습 이번에는 동탄2기신도시에 있는 항아리상권이다. ◈ 동탄2기신도시 카림에비뉴 항아리상권 동탄2기신도시 항아리상권은 동탄순환대로, 치동천하천, 청계중앙공원과 리베라CC에 의하여 생활밀착형 항아리상권을 형성하고 있다. 상권을 보면 아파트 세대수는 위의 그림상에 나와 있는 것처럼 10,192세대이고 상가 공급량은 7층 건물 9개이다. 역시 이 정도이면 상당히 우수한 생활밀착형 항아리상권이라고 할 수 있어서 투자가치나 창업하기가 매우 좋은 상권이다. ◈ 동탄2기신도시 카림에비뉴 항아리상권 모습 위례신도시와 세종신도시 등 다른 지역에도 역시 우수한 항아리상권이 있지만 상권이 있지만 이 정도만 사례로 들겠다. 우수한 항아리상권이 될 수 있는 조건들을 정리해보겠다. 이것을 기준으로 항아리상권 내의 상가를 투자하면 실패는 거의 안할 것이다. 입지가 정말 좋지 않는 상가인 경우를 제외하고는... 첫째, 유효상권의 범위이다. 당연히 유효상권이 넓어야 한다. 보통은 세대수로 판단할 수 있다. 둘째, 상가공급량이다. 상가공급량이 너무 많으면 공실이 발생될 가능성이 매우 높다. 절대적인 통계 기준은 없지만 위에서 사례를 들은 3지역의 상가 공급량과 세대수를 보면 이 글을 읽는 분들도 충분히 판단할 수 있을 것이다. 셋째, 상권단절요인을 판단하는 것이다. 어떤 요인이 상권단절요인인지를 잘 판단해야 근사치의 유효상권을 판단할 수 있다. 상권단절요인은 위에서 언급한 “최원철의 상가투자바이블”에 자세히 나와 있다. 넷째, 초등학교와 중학교 여부이다. 초등학교와 중학교가 항아리상권 내에 있어야 생활밀착형의 다양한 업종으로 임대가 된다. 학원, 의원, 베이커리, 편의점, 안경점, 분식점, 문구점, 치킨점 등... 다섯째, 상가주택들이 있는지 여부이다. 항아리상권의 상가들 인근에 상가주택들이 있으면 음식점들이 면적이 넓고 상대적으로 평당 임대료가 낮은 상가주택 1층의 상가를 임대를 얻는다. 이 부분은 매우 중요하다. 위에서 사례를 들은 3개 지역은 인근에 상가주택이 없어 면적을 넓게 사용하는 음식점들이 갈 곳이 없다. 그래서 항아리상권 내의 2층이나 3층 또는 후면부 1층 상가를 임대하여 입점을 한다. 인근에 상가주택들이 없으면 그 만큼 항아리상권 내의 상가들에 대한 임대수요가 많고, 창업을 해도 장사가 잘 된다는 말이다. 이 다섯가지 요건을 충족하는 항아리상권은 투자가치나 창업가치가 매우 높다. 정리하면 항아리상권이라고 모두 좋은 것은 아니라는 것이다. 투자하려고 하는 상가가 있는 곳이 항아리상권이라고 판단되면 유효상권 범위와 상가 공급량을 보고 투자의사를 결정해야 한다. 그 이유는 소비자가 다른 곳에서 유입되지 않기 때문이다. ◈ 필자 최원철◎ 네이버카페 : 최원철의 상가몽땅◎ 유튜브 : 최원철의 상가몽땅◎ 약력 현) 상가몽땅빅데이터정보연구원 원장 현) SJ부동산전략연구소(주) 대표이사 현) 도서출판 상가몽땅 대표
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어떤 항아리상권의 상가를 투자해야 할까?
최원철 2019.11.02
어떤 항아리상권의 상가를 투자해야 할까? 필자는 지금까지 강의를 하거나 칼럼이나 책을 쓸 때 상가투자를 하기 위하여 조심해야 될 점 위주로 강의를 하거나 칼럼을 써 왔다. 상가는 개별성이 너무나 강한 부동산이라서 이러저러한 점을 조심하고, 이러저러한 상 가는 투자하지 말라는 형태로 강의를 하거나 책을 써 왔다. 그러다 보니 수강생들이나 독자가 필자에게 하는 말이 “이제는 어떤 상가가 투자하면 안 되는 상가인지를 어느 정도는 알 수 있을 것 같습니다. 그러면 어떤 상가가 투자해도 좋은 상가입니까?”라는 질문을 많이 한다. 그래서 이번 칼럼에서는 자금이 있을 때 투자해도 좋은 상권 내의 상가들에 대하여 기술해보겠다. 우리는 상가를 투자할 때나 상권을 얘기할 때 항아리상권이라는 표현을 많이 쓰고 있고 또 많이 들어 본 단어일 것이다. 어떤 사람은 저수지상권이라고 표현하기도 한다. “여기는 항아리상권이기 때문에 상권이 좋다” 또는 “여기는 항아리상권이기 때문에 상가를 투자하거나 장사하기 좋다”는 얘기들을 정말 많이 한다. 그렇다면 모든 항아리상권 내의 상가가 투자가치가 있거나 창업해도 될까? 필자 견해로는 그렇지 않다는 것이다. 투자가치가 있는 항아리상권 내의 상가가 있고, 투자가치가 없는 항아리상권 내의 상가가 있다. 이 부분은 항아리 상권 안에 소비자 즉 배후가 얼마나 있고, 상가 공급량이 얼마나 있느냐에 따라 달라진다. 항아리상권이라고 해서 무조건 투자가치가 있거나 창업하기 좋은 것은 아니다. 항아리상권 안이라도 소비자가 적거나 상가공급량이 많으면 공실이 발생하고, 장사도 잘 안된다. 먼저 항아리상권의 개념을 보자. 항아리상권은 “상권이 특정지역에 한정되어 있어서 상권이 더 이상 확장되지 않지만, 그 지역에 있는 소비자들도 다른 지역으로 이탈하지 않는 상권‘이라고 말할 수 있다. 즉 소비자가 다른 지역에서 들어오지도 않고, 나가지도 않는 상권이라는 것이다. 보통 항아리상권은 상권단절요인들에 의하여 판단할 수 있다. 하천, 8차선도로, 중앙공원 등 다양한 상권단절요인들에 의하여 둘러싸여 있어서 소비자가 외부에서 유입되지도 않고, 안에 있는 소비자가 다른 곳으로 이탈하지 못하는 곳이면 항아리상권이라고 판단할 수 있다(상권단절요인은 “최원철의 상가투자바이블” 책에 상세히 기술되어 있다. 어떤 항아리상권 내에 있는 상가가 투자가치가 없을까? 항아리상권 내에 상가공급량에 비하여 배후 상권이 너무 약한 경우이다. 이런 경우는 전국적으로 굉장히 많다. 사례를 들고 싶지만 그 지역에서 장사를 하거나 투자를 한 사람들이 있어서 투자해서는 안 되는 항아리상권에 대하여는 더 이상 기술하지 않겠다. 그리고 이번 칼럼에는 좋은 상가에 대하여 기술하기로 했으니까.. 상가 투자가치가 있거나 창업가치가 있는 항아리상권에 대하여 몇 군데 지역의 사례를 가지고 설명해보겠다. 먼저 판교신도시에 있는 항아리상권이다. 아래 지도를 보면 북쪽으로는 서울외곽순환고속도로가 있고, 남쪽으로는 하천이 있고, 서쪽으로는 분당내곡간고속화도로, 동쪽으로는 분당수서간고속화도로가 있다. 3개의 8차선 이상의 고속화도로와 하천으로 인하여 소비자들이 다른 곳에서 오지도 않고, 그 상권 안에 소비자들이 다른 곳으로 이동하여 소비하지도 않는다. 다만, 백화점이나 홈플러스와 같은 대형상업시설은 차를 가지고 가서 이용한다. 여기서 항아리상권의 의미는 생활밀착형 업종을 이용하는 상권을 말하는 것이다. ◈ 판교 봇들마을 항아리상권 그러면 판교신도시 봇들마을 항아리상권이 왜 투자하거나 창업하기 좋은 상권인지를 보자. 먼저 상권이란 소비자의 범위인데 소비자가 되는 아파트세대수가 얼마인지 보자. 아파트 세대수를 확인해보니 5,558세대이다. 다음에 상가 공급량이다. 역시 확인해 보니 7층 상가건물이 5개이다. 이 정도이면 필자의 경험칙상 상당히 우수한 항아리상권이라고 할 수 있다. 물론 몇 세대에 몇 개의 상가건물이 적정한지는 통계적으로 나와 있지 않지만 필자가 그 동안 전국적으로 상권 답사를 한 결과 좋은 항아리상권이라고 분명히 말할 수 있다. ◈ 판교신도시 봇들마을 항아리상권 모습 거의 공실이 없이 인근 세대를 위한 생활밀착형 업종으로 임대가 되어 있다. 이런 판교 봇들마을 같은 항아리상권은 아파트입주시기와 맞물려 생활밀착형 업종으로 바로 임대가 되는 상가들이다. 보통 신도시는 상권이 형성되는데 3년~5년 정도 소요된다고 하는데, 적당한 아파트 세대로 둘러싸여 있는 근린상가는 아파트 입주와 더불어 생활밀착형 업종으로 바로 임대가 되는 상가이다.내용이 너무 길어서 다음 칼럼에서 2편을 기술하겠다. ◈ 필자 최원철 ◎ 네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos ◎ 유투브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ ◎ 약력현) 상가몽땅빅데이터정보연구원 원장현) SJ부동산전략연구소(주) 대표이사현) 도서출판 상가몽땅 대표