최원철컬럼
- 글쓴이 : 최원철
- 날짜 : 2019.10.30
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1. 주거용부동산 가격이 오르면 상가 가격도 같이 오를까?
필자는 상가에 대한 강의를 대략 19년 정도 한 것 같다. 강의할 때마다 수강생들에게 “주거용부동산 가치와 상가 가치는 연관성이 있을까요?”라고 묻는다.
예를 들면 주상복합은 주거용인 오피스텔이나 아파트를 먼저 분양을 하는 것이 일반적이다. 이 때 상층부의 오피스텔이나 아파트 입지가 너무 좋아서 청약률이 수십대 1이고, 실제 정계약시에도 계약이 한 달 만에 완판 되었고 프리미엄까지 붙었다. 이렇게 오피스텔이나 아파트를 먼저 분양한 후에 1층과 2층 상가, 즉 근린생활시설을 분양하는데 이 때 상가도 완판 된 아파트나 오피스텔처럼 투자가치가 있는가?
다른 예를 들어보자. 어느 단지 아파트를 분양하는데 입지가 너무 우수하여 분양이 너무나 잘 되고 프리미엄도 많이 붙었다. 아파트를 분양하고 나서 그 아파트의 단지내상가를 분양하는 데 단지내상가도 아파트처럼 투자가치가 있을까?
위와 같은 질문을 하면 상당히 많은 수강생들이 주거용부동산과 연관성이 있어서 투자가치가 있다고 답변한다. 그러면 나는 이렇게 말한다. 그런 기준을 가지고 상가에 투자하면 실패하게 된다고.
만약에 주상복합 상가나 아파트 단지내상가가 오피스텔이나 아파트와 연관성이 있다면 상가 투자는 정말 쉬울 것이다. 왜냐하면 오피스텔과 아파트 분양이 잘 되어 프리미엄이 붙는 오피스텔이나 아파트를 찾아서 그 상가만 투자하면 되기 때문이다. 아파트 가격 인상 요인의 기준이 되는 것들 중에서 상당히 많은 요인들이 상가에는 악영향을 미치는 것이 많다.
예를 들어 아파트 단지 바로 옆에 초등학교와 중학교가 붙어 있다고 가정해보자. 이 아파트는 초등학생이나 중학생 자녀를 둔 세대에게는 인기가 높아서 가치가 올라 갈 것이다. 그러나 초등학교와 중학교가 있으면 옆에 있는 상가에게는 좋지 않다. 그 이유는 문방구나 분식점과 같은 업종으로만 임대를 맞추게 되고, 즉 임대 업종에 한계가 있고, 학생들의 소비력도 한계가 있기 때문이다. 더구나 방학기간동안에는 유동인구가 거의 없고, 밤에도 유동인구가 거의 없다. 주거용 부동산 가치를 상승시키는 많은 요인들 중 상당수가 상가 가치에는 좋지 않는 요인이 된다. 어떤 요인들이 그러한지는 칼럼을 통하여 차차 기술하겠다.
그렇기 때문에 주거용부동산 투자에 성공하는 사람들이 여러 가지 이유로 상가시장에 들어와서 투자를 할 때 실패를 많이 한다. 주거용부동산 투자에서 배운 내용들이 상가시장에는 맞지 않기 때문이다. 주거용부동산 가치와 상가가치는 전혀 연관성이 없다고 필자는 주장한다. 물론 전혀 없지는 않겠지만 아예 없다고 생각하고 상가 투자 가치를 판단하는 것이 올바른 투자 자세이다.
2. 인기있는 지역의 상가만 투자하자
어느 지역이 투자자들에게 인기가 있는 것도 상가 가치하고는 거의 연관성이 없다. 무슨 말이야 하면 주거용 부동산으로 인기가 있는 지역에 있는 상가가 모두 투자가치가 있는 것은 아니라는 것이다.
위례신도시를 가지고 예를 들어 보겠다. 위례신도시는 주거용 부동산, 특히 아파트는 서울로의 접근성으로 인하여 아파트 투자자나 실거주자에게 인기가 높아서 아파트 가격이 많이 상승했다(지금의 부동산경기로 인한 하락은 논외로 하고). 그러나 상가는 어떤가? 아래 기사를 참고해보자. 물론 이 기사가 상가투자에 대하여 전체를 올바로 판단했다고는 생각하지 않지만 필자의 견해하고 같은 내용도 많다.
◈ 별내신도시 상가 '완판'인데..위례신도시 상가는 '텅텅', 왜?
(이데일리 박민 기자 2018-07-24 05:20)
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[이데일리 박민 기자] 주택시장에 이어 상가 시장에서도 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 역세권이나 대단지 배후수요를 둔 신규 분양 상가는 수십대 1의 경쟁률을 보이며 잇따라 완판(모두 판매)하는 반면, 그동안 공급이 많았던 위례신도시, 다산신도시, 미사강변도시 등 수도권 신도시 내 상가는 1억~2억원씩 가격을 낮춘 급매물을 내놓아도 팔리지 않고 임차인도 구하지 못해 빈 상가가 속출하고 있다.
주택에 대한 규제 강도가 높아지자 상가 등 수익형 부동산으로 관심이 쏠리고 있지만, 집객수요와 임대수익률이 담보되는 곳에만 투자자들이 몰리다보니 상가 시장도 차별화되는 모습이다. 안정적 수익이 보장된 신규 상가는 ‘매수세’가 붙고 있고, 기존에 높은 가격에 분양해 더 이상 임대수익률을 맞추기 어려운 상가는 ‘매도세’가 맞물리며 정 반대의 모습이 이어지고 있다.
특히 위례신도시·미사강변도시·다산신도시 등의 수도권 신도시 상가들은 매매거래는 커녕 임차인도 찾지 못해 공실까지 속출하고 있다. 한때 저금리 여파로 수익형 부동산이 큰 인기를 끌자 건설사들이 분양가를 점점 높인 탓에 임대료도 덩달아 올랐지만 들여오려는 임차인이 없어 급기야 ‘공짜임대’ 상가까지 나오는 실정이다.
성남시 수정구 창곡동 A공인 대표는 “위례는 수요 대비 공급물량이 많은데다 임대료도 높다보니 공실이 장기화되고 있다”며 “이에 임차인에게 3개월 임대료 무료는 기본이고 이마저도 부족해 6개월 무료 조건을 내미는 경우도 있다”고 말했다. 특히 공실이 늘면서 기존에 분양받았던 금액보다 1억∼2억원 가까이 싼 급매물도 나오고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
위례신도시는 2014~2015년 분양 활황기때 상가 분양가가 3.3㎡당 5000만원에서 일부 입지가 좋은 곳은 6000만원에 달하기도 했다. 위례중앙타워 등 일부 상가는 분양가가 최고 1억원까지 치솟았다. 이에 임대수익률에 대한 눈높이를 낮춰도 임차인 구하기 쉽지 않은 상황이다. |
물론 위례신도시 상가가 모두 임대가 안되고 투자가치가 없는 것은 아니다. 위례신도시 내에 있는 항아리상권의 상가는 임대도 잘 되고 투자가치도 있다. 그리고 입지적으로 투자가치가 높은 상가도 많다. 다만, 위례신도시내 아파트가 투자자들에게 관심이 높고 가격이 많이 상승했으니 위례신도시 내에 있는 모든 상가가 투자가치가 높은 것은 아니라는 말이다. 앞에서 언급했지만 상가는 개별성이 정말 강한 부동산이라서 상가 투자를 할 때는 철저하게 개별적으로 판단해야 한다.
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주거용부동산 가치와 상가가치는 연관성이 없다고 생각하고 상가투자에 접근해야 한다. |
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