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어떤 항아리상권의 상가를 투자할까? 2편

다른 지역 항아리상권을 더 보자. 김포한강신도시의 고창마을 항아리상권이다.

  김포한강1로, 김포한강3로, 김포한강4로와 김포한강6로에 의하여 상권이 단절되어 항아리상권이 되었다.

그러면 상권이 어떤지 판단해보자. 아파트 세대수를 확인해보니 4,147세대이다. 상가 공급량은 4개필지에 6층 건물 3개이다. 역시 이 정도이면 상당히 우수한 생활밀착형 항아리상권이라고 할 수 있다. 역시 판교 봇들마을 항아리상권에서 설명한 내용처럼 생활밀착형 업종으로 아파트 입주와 더불어 상권이 형성된 곳이다. 공실이 전혀 없고, 매물도 드물다.

◈ 김포한강신도시 고창마을 항아리상권 모습

이번에는 동탄2기신도시에 있는 항아리상권이다.

  동탄2기신도시 항아리상권은 동탄순환대로, 치동천하천, 청계중앙공원과 리베라CC에 의하여 생활밀착형 항아리상권을 형성하고 있다.

상권을 보면 아파트 세대수는 위의 그림상에 나와 있는 것처럼 10,192세대이고 상가 공급량은 7층 건물 9개이다. 역시 이 정도이면 상당히 우수한 생활밀착형 항아리상권이라고 할 수 있어서 투자가치나 창업하기가 매우 좋은 상권이다.

◈ 동탄2기신도시 카림에비뉴 항아리상권 모습

  위례신도시와 세종신도시 등 다른 지역에도 역시 우수한 항아리상권이 있지만 상권이 있지만 이 정도만 사례로 들겠다.

우수한 항아리상권이 될 수 있는 조건들을 정리해보겠다. 이것을 기준으로 항아리상권 내의 상가를 투자하면 실패는 거의 안할 것이다. 입지가 정말 좋지 않는 상가인 경우를 제외하고는...

첫째, 유효상권의 범위이다. 당연히 유효상권이 넓어야 한다. 보통은 세대수로 판단할 수 있다.

둘째, 상가공급량이다. 상가공급량이 너무 많으면 공실이 발생될 가능성이 매우 높다. 절대적인 통계 기준은 없지만 위에서 사례를 들은 3지역의 상가 공급량과 세대수를 보면 이 글을 읽는 분들도 충분히 판단할 수 있을 것이다.

셋째, 상권단절요인을 판단하는 것이다. 어떤 요인이 상권단절요인인지를 잘 판단해야 근사치의 유효상권을 판단할 수 있다. 상권단절요인은 위에서 언급한 “최원철의 상가투자바이블”에 자세히 나와 있다.

넷째, 초등학교와 중학교 여부이다. 초등학교와 중학교가 항아리상권 내에 있어야 생활밀착형의 다양한 업종으로 임대가 된다. 학원, 의원, 베이커리, 편의점, 안경점, 분식점, 문구점, 치킨점 등...

다섯째, 상가주택들이 있는지 여부이다. 항아리상권의 상가들 인근에 상가주택들이 있으면 음식점들이 면적이 넓고 상대적으로 평당 임대료가 낮은 상가주택 1층의 상가를 임대를 얻는다. 이 부분은 매우 중요하다. 위에서 사례를 들은 3개 지역은 인근에 상가주택이 없어 면적을 넓게 사용하는 음식점들이 갈 곳이 없다. 그래서 항아리상권 내의 2층이나 3층 또는 후면부 1층 상가를 임대하여 입점을 한다. 인근에 상가주택들이 없으면 그 만큼 항아리상권 내의 상가들에 대한 임대수요가 많고, 창업을 해도 장사가 잘 된다는 말이다.

이 다섯가지 요건을 충족하는 항아리상권은 투자가치나 창업가치가 매우 높다.

정리하면 항아리상권이라고 모두 좋은 것은 아니라는 것이다. 투자하려고 하는 상가가 있는 곳이 항아리상권이라고 판단되면 유효상권 범위와 상가 공급량을 보고 투자의사를 결정해야 한다. 그 이유는 소비자가 다른 곳에서 유입되지 않기 때문이다.

◈ 필자 최원철

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◎ 약력

    현) 상가몽땅빅데이터정보연구원 원장

    현) SJ부동산전략연구소(주) 대표이사

    현) 도서출판 상가몽땅 대표