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계획상권 상가는 어떻게 투자해야 하지

1. 계획상권이란 말이 뭔 말이래

   “계획상권”은 자연상권과는 반대로 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳을 말한다. 즉 오래전부터 소비자들이 모여 자연발생적으로 상권이 형성된 지역이 아니고 도시계획에 의하여 계획도시가 완성이 되면서 상업지역으로 지정된 곳에 형성된 상권을 말한다. 택지개발을 통한 신도시라고 부르는 지역은 모두 계획도시라고 할 수 있는데 이러한 계획도시에 상권이 형성된 것을 필자는 자연상권과 대조되는 개념으로 “계획상권”이라고 부른다. 계획상권은 전국적으로 너무나 많다. 1기신도시인 분당, 일산, 평촌, 동탄1기 등과 현재 신도시가 만들어지고 있는 위례, 판교, 동탄2기, 별내, 다산, 운정, 양산물금, 세종특별자치시 등이 있고, 경제자유구역인 송도국제신도시, 영종도, 청라국제신도시, 명지국제신도시 등과, 혁신도시인 나주, 원주, 진주, 구미김천 등 무수히 많이 있다. 더구나 3기 신도시도 있다. 아래에 계획상권이 형성되는 곳들을 생각나는 데로 정리했다. 이것 이외에도 너무나 많다. 도대체 어디를 어떻게 투자할 것인가!!!

◈ 계획도시 계획상권들

2. 계획상권 상가는 토지가 없지!!!!!

   “계획상권”은 앞에서도 기술한데로 계획도시, 즉 신도시나 혁신도시 또는 경제자유구역, 택지개발지구의 상권을 말한다. 이러한 계획상권은 도시계획에 의하여 아파트용지, 점포겸용주택지, 준주거지역, 녹지, 상업지역 등 지구단위계획에 의하여 토지이용계획표가 만들어져 토지의 용도가 처음부터 확정되어서 상업지역이나 준주거지역에만 상가가 들어갈 수 있도록 한다. 즉 계획상권은 처음부터 상가가 들어갈 토지가 정해진다는 것이다.

   이러한 계획상권은 상업지역이나 준주거지역 토지를 사업주체로부터 취득한 토지주(시행사)가 건물을 신축하여 상가를 분양하는 것이 특징이다. 자연상권은 분양하는 상가가 적고, 대부분 미니 통건물이지만 계획상권의 상가는 상가주택을 제외하고는 거의 대부분 구분등기된 분양된 상가라고 생각하면 된다. 도시계획에 의하여 만들어졌기 때문에 도로가 넓고 반듯하며, 주차장법에 의하여 주차장이 있으며, 건물이 높으며, 분당과 같은 1기신도시는 건물이 30년정도 되었지만 자연상권 내에 있는 건물에 비하여는 건축된지가 오래되지 않았다.

◈ 계획상권 모습

   그리고 계획상권 상가는 분등기하여 분양하였기 때문에 토지가 지분으로 등기가 되어 있는 것이 특징이라고 할 수 있다. 자연상권 내의 상가투자는 토지가 별도로 있어서 토지의 면적이나 토지의 가치 상승이 투자 의사를 결정하는데 중요한 부분이다. 임대수익도 중요하지만.

3. 위례신도시와 같은 계획상권의 상가는 임대수익만 보자

   계획상권의 상가는 지금 전국적인 계획도시에서 엄청나게 공급하고 있고, 상가투자자들이 가장 많이 접근할 수 있고, 실제로 가장 많이 분양, 매매, 경공매 등을 통하여 투자하고 있다. 계획상권 상가투자는 구분등기가 된 상가, 즉 토지가 지분이기 때문에 토지의 가치 상승은 기대하지 말고 오직 임대수익에 의하여 상가가치를 판단하고 투자해야 한다. 그리고 계획상권이 더 활성화되더라도 자연상권에서처럼 주택을 근린생활시설, 즉 상가로 용도변경은 거의 불가능하다. 계획상권 상가투자시 정말 중요한 판단 요인은 상권인데, 완성된 계획상권과 형성중인 계획상권으로 나누어서 설명하겠다. 그 이유는 투자 접근이 다르기 때문이다.

⑴ 완성된 계획상권 상가투자

   완성된 계획상권은 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동과 같은 1기 신도시와 동탄1기 신도시, 그리고 판교신도시 등의 상권을 말한다. 이 신도시는 신도시가 완성된지 이미 10~30년 이상 경과하여 계획세대가 모두 입주하여 상권이 성숙되어 있다. 완성된 계획상권에서는 신규로 분양하는 상가는 거의 없어 분양을 통한 투자는 드물고, 보통 매매를 통하여 투자하거나 경・공매를 통하여 투자하게 된다. 완성된 계획상권의 상가을 투자하려고 할 때는 상권의 변화를 예측하고, 입지를 보고 투자해야 한다.

   상권의 변화에 대하여는 뒤에서 자세히 기술하겠지만 판교신도시에서 상권변화가 생긴 예를 하나 들겠다. 독자들도 알다시피 백화점이 처음에는 없다가 나중에 인근에 새로 생기면 그 지역 아파트 가격 상승에 도움이 된다. 그러나 인근 상가는 아파트하고 다르다. 인근 지역 상가들 중 백화점하고 업종이 겹치는 것들은 백화점의 상권 빨대효과로 인하여 인근지역 상가들의 매출이 줄어들게 되고 향후에는 임대료 하향 현상이 발생한다.

  위의 지도를 보면 판교역 아래에는 현대백화점이 있고, 판교역 우측에는 아브뉴프랑과 푸르지오월드마크 주상복합 상가가 있다. 판교역 아래의 현대백화점은 2015년 8월에 오픈했는데 현대백화점이 개점하기 전에는 아브뉴프랑과 푸르지오월드마크 상가가 인근 아파트의 중심상권 역할을 하였다. 그래서 인근 판교신도시 거주자들이 와서 소비하고, 공실도 없는 상당히 좋은 상권이었다. 그러나 현대백화점 개점으로 특히 현대백화점과 겹치는 업종들은 심각한 타격을 받게 되었다. 현대백화점 지하1층에는 국내 최대 규모 식품관에 전국 맛집을 비롯해 세계 유명 브랜드 식음료 매장이 입점하면서 소비자들의 발길이 아브뉴프랑에서 현대백화으로 상권이 이동하였다. 즉 더 큰 상권이 작은 상권의 소비자를 흡수한 것으로 보면 된다.

   이렇게 완성된 계획상권에서도 어떤 요인에 의하여 상권의 변화가 일어난다. 그 요인에 의하여 상권이 더 활성화되는 것이라면 투자를 해야 할 것이고, 상권이 쇠락하게 되는 것이라면 처분을 고려해야 할 것이다. 영업을 하는 창업자도 마찬가지이다.

⑵ 형성중인 계획상권 상가투자

   형성중인 계획상권은 위례, 마곡, 동탄2기, 파주운정, 김포한강, 송도, 명지국제, 양산물금, 평택고덕신도시와 같이 현재 신도시가 완성되고 가고 있는 계획도시의 상권을 말한다. 이 신도시는 도시가 만들어지는 중이므로 상권이 완성된 것이 아니라 형성단계이다. 신축으로 분양하는 상가가 대부분이어서 신규분양을 통하여 투자자들이 활발히 투자하고 있는 상권이다. 물론 형성중인 계획상권도 입주가 완료되면 향후에는 완성된 계획상권이 될 것이다. 형성중인 계획상권의 상가를 투자하려고 할 때는 아직 건물이 준공되지 않는 상태에서 분양하는 경우가 대부분이므로 상권의 형성시기와 상권 활성화를 예측하고 투자해야 한다.

   필자 생각으로는 형성중인 계획상권에서 분양을 통하여 상가를 투자하는 것이 가장 어려운 투자방법이라고 생각한다. 그 이유는 아직 건물이 준공되지 않았고, 배후세대도 입주가 안되어 있고, 교통이나 기반시설도 완성되지 않았고, 어떤 업종이 들어올지도 알 수 없는 상태에서 투자하는 것이기 때문이다. 육안으로 확인할 수 있는 것이 거의 없는 상태에서 앞으로 이렇게 될거야라는 믿음을 갖고 투자하는 것이라고 할 수 있다. 상가투자자가 가장 많이 투자하는 방법이면서 가장 많이 실패하는 투자가 형성중인 계획상권 내의 상가를 분양을 통하여 투자하는 것이라고 할 수 있다. 형성중인 계획상권의 상권형성 시기와 활성화에 대하여는 뒤에서 하나씩 기술하겠다.

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