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그동안은 강남역 주변이나 신촌, 대학로 등이 서울 상권을 주도해온 게 사실이다. 하지만 요즘은 이들 못지 않은 신흥 상권들이 급부상하고 있다. 기존 상권보다 시세가 저렴하고 개발호재가 많아 권리금이나 임대료도 서서히 상승하고 있는 분위기다. 어느 지역 상권들이 뜨고 있을까.

왕십리 상권이 최대 유망지로 꼽힌다. 보통 구도심 상권은 새로운 개발 재료가 추가될수록 발전 속도가 빨라지게 마련이다. 왕십리 상권 역시 민자역사개발과 더불어 인근 뚝섬개발 및 왕십리 뉴타운, 신분당선 연장 등 개발 재료 덕분에 인기 상권으로 거듭나고 있다.

왕십리는 현재 지하철 2, 5호선과 중앙선이 교차하는 환승 역세권으로 대로변 판매시설과 이면도로 먹자골목 형태의 상권으로 이뤄져 있다. 대개 도심 환승 역세권의 경우 상권 활성도가 좋고 범위도 크지만 아쉽게도 왕십리역 일대 상권은 왕십리 환승역의 한 방향으로 치우쳐 있는 게 단점이다. 이는 그동안 상권 발달의 장애요인이기도 했다.

현재 왕십리 상권은 학생층과 함께 중장년층의 먹을거리 업종이 비슷하게 주야를 점유하고 있다. 따라서 업종 선정이나 상권에 투자할 때 투자 방향을 설정하기가 용이하지 못했다. 이에 따라 주변 동대문이나 건대역 상권이 특화 상권으로 발전하면서 왕십리의 권리금 수준도 답보 상태를 보여 왔다.

■ 왕십리, 신분당선 개통·민자역사 등 호재 많아 ■

하지만 이곳 상권은 향후 기대치가 높다. 특화된 업종으로 막강한 경쟁력을 가진 동대문이나 건국대 주변 등 대형 상권들이 왕십리 일대 소비층을 잠식해왔지만 왕십리 일대에도 새로운 개발 재료들이 연이어 들어서기 때문이다.

먼저 왕십리역 민자역사가 1만2968평의 사업지에 지하 3층~지상 8층 규모로 들어선다. 이마트와 CGV, 패션몰 등 종합 엔터테인먼트 형식으로 올 하반기 오픈 예정이다. 이와 함께 하왕십리동 일대 왕십리 뉴타운에 2010년 12월까지 대형 상가와 문화시설, 주상복합 아파트 등 10만2000여평, 5000여가구가 들어서면 신흥 소비층이 상주할 가능성이 높다.

특히 강남 등 인접 도심과의 접근성이 높은 분당선 연장 공사가 진행 중인 것도 호재다. 정부는 이 구간이 완공되면 왕십리에서 선릉까지 전철 이용시간이 12분으로 단축되고, 왕십리·강남구청·삼릉·선릉 등 4개의 환승역이 생겨 하루 이용객이 25만명에 달할 것으로 내다본다. 따라서 왕십리역 일대는 교통의 요충지 상권으로 부상할 가능성이 매우 높다. 다만 대형 쇼핑몰(민자역사, 프리존)들의 경우 최근 공급과잉과 함께 다양한 경쟁 업태에 따른 슬럼화 우려도 있다. 
거여역 상권, 송파신도시 호재 주효 ■

거여역 상권은 송파신도시 개발 덕분에 기대감이 높아지는 상권으로 꼽힌다. 송파신도시가 조성되면 지리적 특성상 거여역 일대로 유동인구가 몰릴 수밖에 없다.

거여역 상권은 거여역을 중심으로 사거리 대로변 위주로 형성돼 있다. 보통 다른 도심지 상권들은 대로변과 이면도로 상권이 함께 형성돼 있는 것이 일반적이지만 거여역 상권은 역 출구 주변과 대로 위주로 상권이 발달돼 범위는 그리 크지 않다. 거여동 일대가 남한산성 등으로 막혀 있어 상권 활성에 영향을 미치는 사통팔달의 교통망, 즉 접근성이 거여동 일대로 제한돼 소비층이 한정된 약점도 있다.

따라서 아직 임대료 수준도 저렴한 편. 거여역 출구 주변이 1층 15평 기준으로 보증금 4000만~7000만원, 월세는 120만~250만원 수준이고 권리금이 1억원을 넘지 못한다. 매출구조가 아직은 열악한 상태란 얘기다.

그러나 요즘 상황은 다르다. 지가는 3000만원대 이상으로 송파신도시 계획이 세워지기 이전보다 두 배 이상을 호가하고 있고 매물도 없는 상태. 송파신도시가 개발돼 교육, 문화시설 등을 갖추게 되고 소비층이 두터워지면 지역 상권이 자연스럽게 형성될 것으로 보인다.

특히 송파신도시 중 거여동 일대가 대중교통의 핵심 역할로 부상할 전망이다. 이는 거여역 일대의 집객요인으로 작용해 거여역 상권이 활성화될 것이다. 거여역과 연결되는 거여아파트 앞 장지동 방향(현재는 군사시설로 인해 끊겨 있음) 도로까지 개통되면 거여 상권은 신도시와 맞물린 동남부 주요 상권으로 떠오를 전망이다.

■ 문정역 상권은 법조단지 이전이 호재 ■

문정역 상권 역시 주목할 필요가 있다. 지하철 8호선 문정역 일대는 현재 상권이 갖춰지지는 않았지만 서울 광진구 구의동에 있던 동부 법조단지가 조만간 이주해 오기 때문이다. 행정타운 중 유관 업체(변호사·법무사·세무사·회계사사무소 등)가 많은 법조단지가 들어서게 되면 법조단지 주변은 업무시설들을 비롯해 먹을거리 상권이 자연스럽게 형성된다. 또한 송파구청 역시 법조단지 인근에 이주할 계획이어서 문정역 일대는 행정타운과 연관된 상권이 조성될 전망이다.

■ 은평 뉴타운, 서북부 상권 이끈다 ■

서울 서북부 지역은 오랫동안 낙후된 지역으로 분류돼 왔고 상권 역시 노후 건물이 주를 이뤄왔다. 하지만 은평 뉴타운 개발로 인해 조만간 신흥 상권이 형성될 예정이다. 은평 뉴타운에는 105만여평에 1만4000호가 들어서면서 서북부 지역의 신흥 소비력이 집중될 것으로 보인다. 특히 상업용지의 경우 구파발역을 중심으로 조성되기 때문에 뉴타운 일대 교통의 중심축이 되는 한편 의정부와 문산 방향의 소비층까지 흡수할 가능성이 높다.

아직 상업용지는 분양이 안 된 상태지만 올해 말이나 내년 초 상업용지를 분양하게 되면 상당한 개발 수요층이 상업용지 확보를 위해 각축을 벌일 것으로 보인다.

자연히 구파발역 상권으로 집객시설과 소비층이 밀집돼 서북부 신흥 상권의 강자로 부상할 것으로 점쳐진다.

【 수도권에서 노려볼 만한 유망 상권 】

◆ 정자역 부근 아직도 성장 지속

= 수도권에서 가장 유명한 곳은 역시 분당 정자역 상권이 꼽힌다. 17만여평에 고밀도 택지개발 형태로 변모한 정자역 일대는 초고층 형태의 주상복합이 다양한 중대형 평형대로 공급 되면서 인근의 분당이나 강남권에서 소비성이 우수한 소비층이 유입됐다. 이는 현재 분당의 기존 상권마저 위협하는 상권으로 부상하고 있다. 주상복합단지만 8000여가구에 주거용 아파텔 1만여가구가 올해 말까지 입주를 앞두고 있어 시간이 갈수록 지역 경쟁력이 높아질 전망이다.

또한 정자역 상권은 인근에 판교 택지가 조성되면서 새로운 구매층까지 수혜를 받을 가능성이 많다. 판교 개발부터 상권 안정까지 최소 4~5년 정도가 소요되는 것을 감안하면 정자역 상권으로 소비층이 상당수 유입될 가능성이 높을 전망이다. 여기에 신분당선이 2010년 초 완공될 경우 강남 진·출입이 기존 분당선보다 20여분 단축된다. 정자역은 환승역으로써의 접근성이 좋아져 상권도 매우 활성화될 것으로 보인다.

화성 동탄 상권 역시 유망하다. 새롭게 지정된 동탄2지구와 함께 기존 273만여평에 4만여가구와 12만여명의 인구를 수용하는 대규모 택지개발 지구를 주목해야 한다. 삼성 반도체 기흥 공장과 화성 1공장, 2012년에 완공되는 2공장 등을 비롯해 도시지원 시설용지에 들어설 1300여개의 협력 업체들이 연 3조원에 달하는 생산 효과를 낼 전망이다. 이 덕분에 상권 역시 활성화될 가능성이 높은 지역이다.

동탄 중심상가에 투자할 때 주의할 점은 상권 형성시기를 정확히 예측해야 한다는 점. 메타폴리스 복합단지 준공 예정 시기가 2011년이고 중심상가에 40층이 넘는 주상복합 오피스텔 또는 아파트가 건축될 예정이다. 이 때문에 최소 3년에서 5년 정도는 상권 형성이 쉽지 않을 것으로 보인다. 분양가 대비 대출 비율에 따라 본격적으로 상권이 활성화되는 시점까지 금융 비용 등이 부담될 수 있다.