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강원랜드에 아파트가 들어선다고? 황성진 리포터 2019.03.13 강원랜드 첫 번째 지역주택조합 아파트~!!!! 오늘은 지역 소식 하나 알려드릴까 합니다.모두들 강원랜드 잘 아시쵸?강원랜드에 휴식차, 즐기러(?) 가시는 분들도 많이 있겠지만,바로 이곳에서 손님을 맞이하는 직원들도 20000여명이 넘게 종사 한다고 합니다.그런데 바로 이 강원랜드 근처에 새로운 아파트가 생긴다고 하는데요,바로 (가칭)사북랜드 지역주택조합 아파트가 바로 그곳입니다.지도상 주소는 정선군 사북 직전지구 A2-2블록으로, 문의)033.591.8872 지도상으로 보면 직선거리는 강원랜드와 얼마 떨어지지 않아서 가까워보이지만, 아무래도 주변에 산이 있다보니, 산을 돌아서 가야되지 않나 싶었는데, 세상에나~!!! 바로 강원랜드와 직선거리로 터널이 개통 된다고 합니다... 그러면.... 바로 위치가 바뀌어 버리는 결과가 되는 것 아니겠어요???강원랜드에서 10분거리로 위치해 있는 아파트가 된다고 하네요.말 그대로 지역주택 조합이다보니, 가장 염려되는 아파트 부지의 토지가 걱정일텐데요, 관계자분 말씀을 들어보니, 토지의 주인이 한 분이셔서 바로 그 한분과 계약이 끝났기 때문에, 그런 걱정은 하지말라 하시더라구요,, 가만있어봐라 그러면.....!!! 다른 조건들이 어떻게 되나?? 1. 한국자산신탁에서 안전하게 관리하고, 2. 100% 토지확보로 걱정없고, 3. 조합설립인가후 1년내에 착공을 안하면 전액 환불해주는 안심보장제를 실시 한다고 하고, 4. 사북직전터널은 2019년 4월에 착공들어가고,5. 중도금은 60% 무이자로, 발코니확장도 무료이고,,6. 평단가는 조합원가가 570만원~590만원으로 일반분양가보다 평당 100만원 싸게 살 수 있으니, 사자마자 최소 2600만원은 벌게되는 상황이 되는거고.. 강원랜드의 종사자가 2000여명인데, 물론 사원 아파트가 있기는 하지만, 당연 종사자 모두를 수용하기에는 모자라기에 주변의 집에 월세로 1000/65, 1000/70만원 에 살고들 있다고 하는데.....여러분 생각은 어떠세요??
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계약면적 공급면적...모델하우스 100% 읽는 법 황성진 리포터 2019.02.27 모델하우스에 가면, 타입별로 내부를 보기 전에 입구에 이런 판넬이 붙어 있습니다.‘84TYPE’-전용면적:84.9779㎡,주거공용면적:23.3857㎡, 공급면적:108.3636㎡, 기타공용면적 68.4989㎡, 계약면적 176.8625㎡...도데체 뭔 소리지? 위에서 말하는 전용면적, 주거공용면적, 공급면적, 기타공용면적, 계약면적은 무엇을 의미하는 걸까요? 먼저 전용면적은 순수한 주거전용면적을 말합니다. 현관문을 열고 나서부터 내가 사용할 수 있는 자기 소유의 공간을 의미합니다. 아파트와 같은 공동주택의 경우 방, 거실, 주방, 화장실 등이 모두 포함됩니다. 전용면적은 아파트 청약시 주택형의 기준이 되며, 등기부등본에 기재돼 과세표준으로 쓰입니다. 단, 발코니면적은 주거전용면적에 포함되지 않습니다. 일명 서비스 면적이라고 하지요. 많은 건설업체들이 분양 광고를 할 때 이 서비스 면적을 강조하기도 합니다. 같은 전용면적 이라도 발코니를 확장한다면 실사용 공간이 더 넓어져 훨씬 공간이 여유롭게 되는 것입니다. 더구나 이런 서비스면적을 “무료확장공사”를 해준다는 조건으로 해준다면, 더욱더 매력적이게 보이겠죠?오피스텔과 아파트의 예를 들어 보면 발코니의 위력을 쉽게 알 수 있습니다. 오피스텔은 발코니 공간 제공이 원칙적으로 규제되고 있습니다. 편의상 오피스텔에도 발코니와 같은 형태의 공간이 제공되기도 합니다만 이 경우 발코니 면적은 모두 전용면적에 포함됩니다. 반면 아파트는 지난 2007년 발코니 확장이 합법화되면서 서비스면적을 일부 전용면적으로 넓힐 수 있게 됐습니다. 이에 따라 오피스텔과 아파트의 전용면적은 더욱 큰 차이를 보이게 됩니다. 아파트의 발코니 면적은 용적률, 전용면적, 공용면적, 분양면적, 계약면적 등어디에도 포함되지 않는 면적입니다. 그래서 “서비스 면적”이라고 부릅니다. 다음으로 공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉩니다. 주거공용면적은 계단, 엘리베이터, 복도, 비상구 등 입주민들이 공용으로 사용하게 되는 곳을 말합니다. 기타공용면적은 지하주차장, 노인정, 헬스장, 관리사무소, 공동주택의 정원, 단지 내 카페 등 부대시설 이라고 보면 됩니다.공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 면적으로 분양가 산정의 기준이 되는 면적입니다. 그래서 공급면적을 분양면적이라고도 부릅니다. 과거 면적 단위인 평형으로 할 때 이 면적을 갖고 평형 계산을 하게 됩니다. 위의 84TYPE는 84x0.3025=25평형이 됩니다. 분양면적은 보통 전용면적보다 20~25% 정도 넓은 것으로 알려져 있습니다. 공급면적과 혼동하는 용어로 계약면적이 있는데, 이는 공급면적에 기타공용면적을 합친 면적입니다. 아파트의 공급(분양)면적은 ‘전용면적+주거공용면적’으로 이뤄지며, 기타공용면적은 분양가에 포함되지 않습니다. 하지만 오피스텔의 공급(분양)면적은‘전용면적+주거공용면적+기타공용면적’으로, 오피스텔 공급면적=계약면적이 됩니다. 분양가에 기타공용면적까지 포함되어 있다는 말입니다. 아파트와 오피스텔의 면적 기준이 다른 것은, 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법을 따르기 때문입니다. 이에 따라 아파트는 70~80%의 전용률을 보이지만, 오피스텔은 30~40%의 전용률 밖에 나오지 않게 됩니다. 이제 조금은 이해가 되셨나요? 모델하우스 가서 설명해주시는 분에게 한 번 이 용어에 대해서물어보시면 속으로“우~와”놀라며, 좀 더 상세한 설명을 들으실 수 있을 것이며,뭔가 더 전문성 있게 설명을 들으실 수 있으실 겁니다~!!황성진 상가114 리포터
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발코니, 베란다...정확한 표현 아세요? 황성진 리포터 2019.02.22 흔히 분양을 하면서 발코니확장 무료라고 하거나, 베란다확장 무료, 전 세대 테라스 타워, 이런 광고 문구들을 들어보셨을 겁니다.물론 이런 뜻을 정확히 몰라도, 서로 뭔가 더 넒게 쓴다는 의미인 것을 알거나, 미루어 짐작하면 되지만, 그래도 부동산에 관련된 일을 하는 우리가 어느 정도는 그 뜻을 알아야 되지 않을까 해서 제일 흔하게 쓰는 단어의 의미를 되짚어 보고자 합니다. 먼저 우리가 흔히 베란다라고 부르는 아파트의 거실 앞 공간이 발코니입니다. 발코니는 건축물의 내 외부를 연결하는 완충공간으로 2층 이상 건축물에 설치합니다. 전망, 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로 정의가 됩니다.과거 서양에서는 권력자가 군중 앞에 모습을 나타내는 장소로 이용되기도 했다고 합니다. 발코니는 서비스 면적이지만 많은 부분 공간의 활용성을 위해서 확장을 선택하고 있는게 현실입니다.이런한 추가적인 공간을 활용해서 식물을 키우거나 휴식과 전망을 위한 공간으로 사용되기도 합니다. 또한 부엌과 연결되는 경우에는 보조주방(다용도실)으로 사용하기도 합니다.발코니는 분양가에 포함이 안되는 서비스 면적이고 세금에는 적용되지 않는 이점이 있고 발코니의 확장은 합법입니다.다음으로 발코니와 혼돈하기 쉬운 베란다는 건물의 1층이나 2층의 면적의 차이로 생긴 바닥의 일부 공간을 활용하고자 해서 생긴 공간입니다.그러므로 베란다는 아래층 면적이 위층 면적보다 넓을 경우 위층에 남는 공간이 생기는데 이 부분으로 만든 공간이라고 생각하시면 됩니다. 발코니와 비슷한 용도로 휴식과 전망 등을 위해서 설치된 공간이지만 발코니와 가장 큰 차이점은 확장 여부입니다.발코니는 1.5m 이내로 확장하는 것은 합법적이지만 베란다는 확장을 할 수가 없는 공간으로 확장을 한다면 불법입니다. 특히 발코니와 베란다 이 두 차이를 헷갈리는 경우가 많습니다.유독 우리나라에서만 혼동하는 경우가 많은데 그래서 사실은 발코니가 맞는데도 베란다로 알고 확장에 대해서 불법으로 벌금이 나올까봐 걱정을 하는 사람들이 많다고 합니다.알고 보면 차이가 명확해서 구분하기 어렵지 않은 공간임에도 불구하고 건축법상의 확장에 대한 합법 여부나 면적 및 공제의 산정기준이 되는 경우가 있기 때문에 그 차이를 명확하게 알고 있는 것이 중요합니다.테라스는 실내에서 방의 전면으로 직접 나갈 수 있는 공간을 말합니다. 주로 마당과 정원 등을 조망하는 공간으로 연결해서 인테리어 하는 경우가 많습니다.일반적으로 방의 앞면으로 나왔기 때문에 테라스 상부에는 지붕이 없고 바닥은 흙을 밟지 않도록 바닥이 조성되어 있습니다. 발코니와 베란다와의 가장 큰 차이점은 두 공간은 2층 이상 건축물에 시공된다면 테라스는 보통 1층에 조성됩니다.그리고 다른 공간들 보다 면적이 넓어서 정원으로 가꾸거나 바비큐 파티, 놀이터, 일광욕 등을 할 수 있는 장소로 활용되고 있습니다. 그리고 최근에는 테라스를 도입해서 넓은 정원과 텃밭을 제공하는 1층 아파트가저층임에도 큰 인기를 끌고 있습니다.마지막으로 포치는 건물의 출입구나 현관 바깥쪽에 튀어나와 지붕으로 덮인 부분으로 대부분 지붕을 기둥으로 지지하거나 건물의 지붕을 길게 연결하는 방법으로 건축하게 됩니다. 보통 현관 또는 출입구에 설치해서 입구에서 비 바람을 피해 주택으로 들어가는 역할을 합니다. 위의 정의들을 종합해보면, 일단 우리가 알고있는 아파트의 확장무료는, 정확하게“발코니무료”라고 하는 것이 맞는 것이구요, 20층 건물인데, “전 세대 테라스”라는 것은 틀린 표현입니다. 테라스는 1층에만 적용 될 수 있는 것이니까요.... 황성진(상가114 리포터)
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[칼럼] 거래량 줄고 집값 떨어지고...실수요자 내집마련 적기는 부동산연구소 전문가 2019.02.21 집값 하락에 따른 거래절벽 현상이 심화되면서 부동산시장도 꽁꽁 얼어붙었다. 지난해 보유세를 늘리고 대출을 규제하는 고강도 9.13부동산 대책이 상당부분 효과를 거두고 있는 것으로 분석된다. 하지만 실수요자 입장에서는 아직 체감할 정도의 하락폭은 아니라는 반응이다. 지난해 단기간 급등했던 집값이 지금은 소폭 하락한데 불과하다는 것이다. 지난 1월 서울 아파트 거래량이 6년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 매매량은 신고 건수 기준 1877건으로, 지난 2103년 1196건 이후 1월 거래량으로는 최저를 기록했다. 또 지난해 같은기간 1만198건보다는 81.6% 급락했다. 강남 3구(강남 서초 송파)도 2034건에서 232건으로 거래량이 뚝 떨어졌다. 강남권 대장주 잠실 주공5단지는 지난해 12월 6건 이후 거래신고가 없었으며 대치 은마아파트의 경우에는 1월 1건에 그쳤다. 거래가 끊기면서 매매가도 떨어졌다. 한국감정원은 이달 11일 조사 기준 서울 아파트 값은 지난주(-0.08%) 대비 0.07% 내려 지난해 11월 셋째 주부터 14주 연속 하락했다고 밝혔다. 이는 지난 2013년 5월 넷째 주부터 8월 넷째 주까지 14주 연속 떨어진 이래 최장기간의 하락이라고 한다. 여전히 단기간 내에 회복할 기미는 보이지 않는다. 집값이 떨어지면서 매물도 많지 않고, 사겠다는 사람도 관망세로 돌아서면서 시장에서는 거래 절벽 현상이 장기화될 것으로 예상하고 있다. 그동안 거래량이 줄면 집값은 떨어지고, 거래량이 늘면 오르는 것이 일반적인 현상이었다. 하지만 최근 들어서는 거래량 증감보다 지역별로 거래량이 어느 수준까지 뒷받침되면 집값은 오히려 오르는 현상을 나타냈다. 한마디로 거래량과 매매가 상승률의 상관관계가 그리 높지 않다는 것을 알 수 있다. 매매가 상승률은 단순히 거래량이라는 한 가지 변수에 영향을 받는 것이 아니라는 뜻이다. 집값이 3개월 이상 장기 하락세를 이어가고 있지만 실수요자 입장에서 여전히 집값 거품이 심한 것으로 보고 있다. 작년에 급등한 집값이 오른 만큼 내리려면 아직 멀었다는 얘기다. 일반적으로 설 연휴가 지나면 이사철이 시작되면서 아파트 거래가 활기를 띠기 마련인데 올해는 이사철마저 실종된 상태이다. 당분간은 정부의 강력한 규제정책으로 인한 하방 압력으로 집값은 반등시점을 찾기 어려울 전망이다. ‘산이 높으면 골이 깊다’는 말이 있다. 요즘은 매수자 우위시장에서 ‘시간이 지나면 집값이 더 떨어질 것’이라는 기대 심리가 대세로 굳어진 모양새다. 외환위기와 금융위기 충격에도 집값은 ‘우상향’이었다. 집값은 오르고 내리기를 반복하지만 결국 우상향 곡선을 그리게 된다는 과거의 사실에 비춰볼 때 오른 만큼 내리기는 쉽지 않아 보인다. 지금 매수대기자들은 추가하락을 기다리고 있다. 집값은 더 떨어질 것이라는 믿음이다. 물론 서두를 필요는 없다.
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[칼럼] 서울 아파트값 하락, 지금 집 마련 나서야 하나 부동산연구소 전문가 2019.01.24 올해 서울 주택시장에는 대출부터 세금규제까지, 그야말로 호재보다 악재가 많다. 이는 연초부터 아파트값 하락을 부추기는 요인이다. 하지만 서울 집값이 쉽게 꺼질 것으로 보는 수요자는 많지 않다. 집값은 결국 다시 오른다는 ‘불패’ 믿음이 강하기 때문이다. 현재 서울 주택시장은 강력한 정부정책으로 빈사상태에 빠졌다. 하지만 대책이 나오면 일단 호가가 하락했다 다시 회복하는 현상이 반복되는 학습효과로 인해 상승압력도 여전하다. KB국민은행의 월간주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 중위가격(중간가격)은 8억4502만 원이다. 즉 서울 아파트를 한 줄로 세웠을 때 딱 중간에 있는 아파트 가격이 8억 원대인 것이다. 지난해 1월 7억500만 원이었던 점에 비춰보면 1년 새 1억5000여만 원이 오른 셈이다. 작년에 무리해서라도 집을 마련한 수요자는 순위가 크게 밀리지 않았다. 반면 타이밍만 노리며 기다리던 이들은 이제 서울에서 내 집 마련은 꿈도 꾸기 어려운 처지가 됐다. 실제로 서울 평균 아파트 값이 8억 원을 넘어서면서 서민들의 내 집 마련 기간은 더 길어졌다. 지난해 통계청이 발표한 도시근로자 평균 연봉은 3475만 원. 24년간 한 푼도 안 쓰고 모아야 서울의 평균가격 아파트를 살 수 있다. 그것도 그사이에 서울 아파트 값이 더 이상 오르지 않는다는 전제가 있어야 가능한 얘기다. 전국 주택보급률은 103.3%이다. 서울은 96.3%. 한 가구에 거의 한 채씩 집이 돌아가는 수치이다. 주택 수와 일반가구 수를 나눈 비율인 주택보급률은 주택 재고가 얼마나 부족한지 판단하는 기준이 된다. 그런데 문제는 자기 집을 소유한 ‘자가 보유율’이다. 통계청에 따르면 전국적으로 자가 보유율은 57.7% 수준이다. 그런데 서울은 42.9%에 불과하다. 여전히 전체 가구의 40~60%는 자기 집 없이 전세나 월세에 살고 있다는 의미다. 특히 서울은 주택 매수 수요가 그만큼 많다는 뜻이다. 이들은 대출 등을 활용해 언제든지 매수시장에 뛰어들 수 있는 잠재 수요자이다. 대출과 세금규제를 골자로 하는 9·13 대책에 이어 3시 신도시 입지 확정까지, 수요 압박에 이어 공급 대책까지 나와 서울 집값 조정국면은 당분간 이어질 것으로 예상된다. 집값 상승을 주도하던 강남권 재건축아파트에서도 1억~2억 원 이상 호가가 떨어지고 있다. 추가하락을 기대하는 매수자들은 관망세에, 반등세를 기대하는 매도자들은 버티기에 들어갔다. 실수요자들의 고민은 더욱 깊어간다. 수요가 집중되는 서울의 아파트 공급 부족은 여전하다. 거시경제 불확실성과 다주택자 규제에 따른 투자심리 위축 등으로 거래절벽 현상은 당분간 이어질 것으로 예상된다. 그렇다면 지금 매수에 나서야 할까. 매수타이밍을 예측하기 쉽지 않다. 서울에서도 입지마다 가격은 물론 시세흐름이 다르기 때문이다. 양극화도 더욱 심해질 것이다. 무릎쯤에 사야 한다. 서울에서 발목까지 가격이 떨어지길 기다리기에는 시장을 둘러싼 환경이 그리 녹록지 않다.
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[칼럼] 집값 잡았지만 여전히 불안한 새해 서울 주택시장 부동산연구소 전문가 2018.12.27 새해 집값 오를까? 내릴까? 매년 이맘때쯤이면 전문가들은 물론 각 기관들은 새해 부동산시장을 전망하기 바쁘다. 하지만 적중률을 그다지 높지 않다. 작년에는 업계에서 지난해 말 내놓은 ‘보합세’ 전망치를 믿고 집을 팔았다가 낭패를 본 수요자도 많았다. 서울을 중심으로 집값이 폭등했기 때문이다. 정부 규제 등 변동성으로 인해 정확성은 그만큼 떨어진다. 특히 서울아파트 값은 이미 많이 오른 데다 불확실성도 커지다 보니 전문가들 사이에서도 집값 전망이 엇갈리고 있다. 주택산업연구원은 ‘2019년 주택시장 전망’에서 새해 전국 주택 매매가격이 0.4% 하락할 것으로 예측했다. 다만 서울 집값은 올해에도 1.1% 오를 것이라는 전망치를 내놓았다. 한국건설산업연구원 전망치도 비슷하다. 연구원은 올해 전국 주택 매매가격이 1.1% 떨어질 것으로 내다봤다. 지역별로는 수도권 0.2%, 지방 2% 모두 하락세로 돌아설 것이라는 전망이다. 작년에는 9·13 대책으로 대출 규제가 강화되면서 주택시장은 실수요 위주로 재편됐다. 갭투자 기세도 많이 수그러들었다. 여기에 종부세 강화, 무주택자 위주의 청약제도 개편 등이 줄줄이 이어지면서 주택시장은 빠르게 얼어붙고 있다. 강남 재건축시장도 재건축 초과이익환수제, 안전진단 등 관련 규제가 강화되면서 인기가 예전만 못하다. 강남권 집값도 한풀 꺾이고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 잠실5단지 전용면적 76.5㎡ 주택형의 경우 9·13 대책 직전 19억1000만원까지 거래됐는데, 대책 후 거래가 실종되면서 올 한 해 상승분이 모두 사라졌다. 신고일자 기준 11월 현재 2억원 가량 떨어진 17억3750만원까지 하락해 거래됐다. 잠실5단지와 함께 강남권 대표 재건축단지로 꼽히는 대치동 은마아파트도 전용 84.43㎡가 9.13대책 직전 최고가인 20억 원에 팔렸는데 대책 이후 매수세가 끊기면서 18억4500만원에 급매물이 팔렸다. 이는 1월 거래가 18억원에 근접한 수준이다. 역대 급 부동산 규제로 꼽히는 ‘9·13 대책’으로 서울 강남권을 중심으로 집값 하락이 나타나기 시작했다. 하지만 일부 집주인들은 여전히 호가를 내리지 않고 버티고 있다. 가격조정 국면을 거치면 집값이 다시 반등할 것이라고 믿기 때문이다. 실수요자들도 추가 하락을 기대하며 집을 사지 않고 있다. 매수관망세가 이어지면서 거래는 뚝 끊겼다. 지난 11월 서울 아파트 매매거래량은 3577건으로 10월(1만161건) 대비 3분의 1 수준으로 급감했다. 이달 거래량도 14일 기준 1285건에 불과해 지난달보다 더 줄어들 가능성이 높다. 집값이 오를 때는 가파르게 오르지만 떨어질 때는 하방경직성이 강해 속도가 더디다. 지난해에는 지역별 양극화가 어느 해보다 심했다. 또 정부가 다주택자를 조이자 ‘똑똑한 한 채’에 대한 바람도 유난히 거셌다. 서울지역만 유일하게 올랐던 이유이자 오르는 이유이다. 특히 주택가격 상승에 대한 학습효과, 새 아파트 공급부족, 다양한 개발호재 등 상승요인은 내년에도 산재해 있다. 수요가 몰리면 집값은 오르기 마련이다. 내 집 마련 수요자라면 보다 냉정하고 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있다.
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[칼럼] 집값 떨어진다는데, 내 집 마련 전략은 부동산연구소 전문가 2018.11.22 9.13 부동산 대책을 발표 한지 두 달이 됐다. 부동산 실거래가 신고기한이 60일인 것을 감안하면 정부 대책에 따른 영향이 이제부터 본격 나타나게 된다. 현재 부동산 지표상으로는 집값이 꺾이기 시작한 것으로 보인다. 거래량도 뚝 끊겼다. 매도자와 매수자 간 힘 겨루기가 본격화되고 있는 모습이다. 우선 가파르게 오르던 가격이 내림세로 돌아섰다. 한국감정원이 발표한 11월 12일 기준 ‘전국 주간아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.01% 하락했다. 강남3구(강남·서초·송파)도 매물이 쌓이며 내림세로 돌아섰다. 매수자들의 구매심리가 위축되면서 매매가는 조정국면으로 접어든 것으로 보인다. 서울 아파트 값은 지난해 8.2 대책 여파로 한 달가량 하락했다. 이후 반등했고 1년 2개월 동안 상승곡선을 그렸다. 거래량도 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 신고일 기준으로 이달 들어 16일까지 서울 아파트는 모두 2109건이 거래됐다. 하루 평균 131.8건으로 지난달 일평균 거래량(330.4건)의 39.9% 수준으로 줄었다. 강남구 거래 신고건수도 92건으로 하루 평균 5.7건의 거래가 이뤄졌다. 지난달 일평균 18.6건이 신고된 것에 비하면 3분의 1 수준으로 거래가 줄었다. 송파구도 신고건수가 일평균 7.9건으로 10월의 27.1건에 비해 감소했다. 이같은 현상은 단기간 급등세에 따른 피로감에다 정부의 강력한 규제책이 효과를 나타냈기 때문으로 풀이된다. 종합부동산세 부담이 커지고, 1주택자의 청약 기회가 사실상 사라지는 등 정책 효과가 나타나면서 투자 목적의 주택 구매 현상은 확실히 줄어들었다. 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 시행되면서 대출이 사실상 어려워졌다. 결국 뭉칫돈이 필요한 강남권에서 대출받아 아파트를 사는 것이 불가능해졌다는 의미다.주택 경기 예측 모형 중 대표적인 ‘벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)’ 이론이 있다. 이 모형은 주택의 가격과 거래량에 따라 1~6 국면을 보이면서 반 시계방향으로 순환한다는 이론이다. 최근 집값 움직임을 이 이론에 적용시키면 거래량은 줄고 가격도 하락하는 침체기의 4국면으로 진입하는 단계가 아닐까 싶다. 물론 벌집순환모형이 현실을 정확히 반영하는 것은 아니다. 하지만 9.13 대책이 상당 부분 시장에 먹혀들면서 가격하락을 부채질하고 있는 것은 사실이다. 최근 흐름이 본격적인 하락장에 접어들었다고 진단하기는 어렵다. 단기 급등 폭에 비해 하락폭은 그야말로 미미하기 때문이다. 하지만 매수자들이 추가하락을 기대하며 관망세를 보이자 거래는 얼어붙었다. 거시경제 지표를 굳이 보지 않아도 실물경기는 바닥이다. 여기에 금리인상 가능성, 3기 신도시 건설 등 아파트 값 하방압력 요인이 곳곳에 도사리고 있다. 실수요자들은 대출 등 자금계획을 꼼꼼히 세우고 당분간 시장움직임을 주시할 필요가 있다. 집값 상승 기대감이 사라지지 않는 한 서울 집값이 급락하긴 쉽지 않을 것이라는 점도 유의해야 한다.
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[칼럼] 서울 아파트 값, 상승장 끝났나 부동산연구소 전문가 2018.10.24 서울 아파트 값 상승세가 한풀 꺾였다. 각종 통계지표와 데이터가 이를 증명하고 있다. 최근 한국감정원 시세조사에서도 10월 둘째 주 기준 서울지역 매매가 상승률이 0.09%에서 0.07%로 0.02%포인트 감소했다. 9·13 대책 이후 6주 연속 오름폭이 줄어들면서 종합부동산세 개편안 발표 이후 본격 상승세로 전환하기 이전의 수준으로 돌아간 것으로 집계되고 있다. KB국민은행 주간주택시장동향에서도 서울 아파트 매수우위지수가 지난 10월 8일 기준 96.9를 기록, 매수우위 시장으로 전환됐다. 지난 7월 23일 이후 두 달 반 만에 100 아래로 내려간 것이다. 이는 매수자보다 매도자가 많다는 의미다. 매도자가 늘면서 일단 집값 상승세는 조정국면으로 들어간 것으로 분석되고 있다. 실제로 강남권 실거래 가에서도 가격하락 움직임이 나타나고 있다. 서울 서초구 잠원동 ‘신반포2차’ 전용 92.2㎡의 경우 10월 실거래가가 17억7000만원을 기록했다. 이 아파트 8월 실거래 가는 20억8000만원이었다. 3억 원 정도가 빠진 셈이다. 압구정동 ‘구현대1,2차’ 전용 160.51㎡도 10월 실거래 가는 33억 원이었다. 8월 계약된 160.29㎡ 실거래가 35억8000만원에 비하면 2억8000만원 하락한 셈이다. 정부는 집값 과열현상이 진정되면서 안정화 단계에 접어들었다고 강조했다. 하지만 정부가 강조하듯 집값이 안정화 단계에 접어들었다고는 예단키 어렵다. 그동안 단기간에 급등한 것에 비하면 최근 주춤한 호가로는 안정됐다고 보기엔 무리한 부분이 있다. 그리고 서울 집값 상승폭은 축소됐지만 여전히 상승 중이라는 사실이다. 물론 마이너스로 전환될 가능성도 높다. 하지만 오른 만큼 떨어지려면 아직 멀었다. 무엇보다 부동산시장에 ‘디커플링(탈동조화)’ 현상이 심화되고 있다는 점은 주목할 만하다. 저금리·저성장·고령화 등 사회경제적 변화와 맞물리며 부동산시장은 과거와는 다른 양상을 나타내고 있다. 서울과 지방, 강남과 강북 등 지역별로 다른 거래 움직임을 보인다. 그래서 정부가 ‘핀셋규제’로 불리는 맞춤형 규제책을 펼칠 수밖에 없는 상황이었는지도 모른다. 9·13대책 이후 금융규제로 대출 문턱이 높아지면서 집을 사려는 매수자들의 움직임도 둔화됐다. 매도자와 매수자간 ‘눈치 보기’가 치열해지는 순간이다. 강남권에서는 매물을 다시 회수하려는 움직임도 보인다. 당분간 지켜보겠다는 의미이다. 전반적으로는 급매물 위주로만 간헐적으로 거래되면서 가격도 하향 조정될 전망이다. 서울 집값은 잠시 주춤거릴 수 있으나 언제든 다시 급등할 수 있다. 가장 중요한 것은 수요자들의 심리를 안정시켜 줘야 한다. 원하는 지역에 원하는 공급이 꾸준히 이뤄진다는 신호가 필요하다. 집값이 불안하면 수요자들은 추격매수도 서슴치 않는다. 각종 투기억제에도 결국 집값이 올랐다는 학습효과도 무시할 수 없다. 언제든 투기심리가 살아날 수 있는 이유이다.
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[칼럼] 고삐 풀린 서울 집값, 섣부른 정부 규제가 원인? 부동산연구소 전문가 2018.09.12 8.2 부동산 대책이 나온 지 1년이 지났다. 가장 강력한 대책으로 평가받았지만 결국 서울 집값은 잡지 못했다. 오히려 양극화만 심화시켰다. 하지만 지난달 2일 국토교통부는 8.2 부동산 대책 1년 성과를 발표한 자리에서 “8.2 대책과 10.24 가계부채대책 등으로 투기 억제 실효성이 강화됐고, 다주택자에 대한 정상과세 실현 등 부동산 시장이 안정됐다”고 자평했다. 정부는 지난해 청약조정지역을 확대하고 조정지역에서 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 낮춰 대출규제를 강화하고 서울 전역에서 분양권 전매를 금지하는 내용의 6.19 부동산 대책을 내놓았다. 그럼에도 집값 상승세가 꺾이지 않자 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택자 양도세 중과 등을 골자로 하는 ‘8.2 대책’을 꺼내들었다. 한때 가격 안정세를 보였던 서울 집값이 최근 또다시 들썩이고 있다. 한국감정원에 따르면 8월 둘째주 서울의 아파트 가격은 지난주와 동일하게 0.18% 오른 것으로 나타났다. 전국 평균이 -0.03%고 지방의 경우 -0.12%인데 비해 서울만 오름세를 유지하고 있다. 단순히 집값 오름세가 강남3구에만 한정된 것이 아니라 새롭게 뜨고 있는 여의도를 비롯해 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 강북을 포함한 서울 전역에서 나타나고 있다. 추가 상승에 대한 기대감도 커지고 있다. 반면 지방은 비명을 지르고 있다. 집값 하락세가 지속되고 ‘악성 미분양’에 대한 우려까지 커지고 있다. 정부 규제가 서울 지방간 양극화만 심화시키는 결과를 낳았다. 8·2 대책이 시행된 이후 생긴 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 두드러지면서 강남권으로, 그리고 서울로 주택 수요가 더 몰리고 있다. 여러 채를 보유하면 세금 부담이 커지고 대출도 잘 안 나오는 만큼 차라리 입지 좋은 곳에 한 채를 가지는 편이 더 낫다는 공감대가 확산되고 있다. 정부의 규제가 일시적 거래절벽만 가져올 뿐 집값 안정에는 효과를 거두지 못한 셈이다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 6일 기준 지난달 아파트 거래건수는 7508건으로 지난해 같은 기간 1만4677건의 절반 수준이다. 거래량은 급감한 것이다. 그렇다면 집값도 떨어져야 된다. 오히려 매물이 품귀 현상을 빚으면서 호가가 급등하고 있다. 매도자가 부르는 게 값이다. 정부가 단기적으로 집값을 잡기 위해 수요만 억제하는 규제 정책을 쏟아내다 보니 공급 대책이 이를 따라가지 못하고 있다. 재건축에 대한 규제 강화로 새로운 신규 주택이 공급되는 것을 막았고 임대사업자 등록을 유도해 매물로 나올 공급까지 위축시켰다. 이에 반해 서울에 있는 집을 사겠다는 수요는 여전하다. 정부가 강남권 재건축 아파트 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비(非)강남권으로 투자 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 최근 여의도 개발 발표 사례에서 봤듯이 서울 주택시장은 잠잠하다가도 약간의 자극만으로 크게 요동칠 수 있다. 그만큼 이슈에 민감하다. 정부가 투기지역 대상을 확대하는 등 추가 규제를 검토하고 있다. 하지만 이러한 규제로 집값 안정을 쉽사리 예단하기 어렵다. 수요에 비해 공급이 부족하면 집값은 자연히 오르기 마련이다. 이제 서울 집값을 진정시키기 위해 쓸 수 있는 카드가 많지 않다. 그동안 규제책 발표 이후 단기적으로 가격이 떨어졌다가 다시 그 이상 회복하는 것을 경험하면서 결국 우상향 한다는 인식이 학습됐다. 강력한 규제책 반복에 따른 시장의 내성도 커지고 있다. 여기에 다양한 개발 호재, 똘똘한 한 채 선호 현상, 인플레이션(물가상승률) 압력 증가, 공급 부족 등이 여전히 변수로 남아 있다.
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[칼럼] 똘똘한 한 채, 강남 아니면 마용성 노려보자 부동산연구소 전문가 2018.08.21 보유세 강화 등 다주택자에 대한 규제에 따라 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 크게 늘고 있다. 이번 종부세 개편안은 3주택 이상을 소유한 다주택자에 대한 추가 과세, 주택 과표 6억~12억원 구간 누진세율 적용 등이 주요 내용이다. 따라서 보유주택의 총 가격이 같다면 다주택을 보유하는 것보다 1주택을 보유하는 것이 세테크에서는 훨씬 유리하다. 주택시장에서는 매수 심리가 급격히 위축되면서 ‘거래 절벽’ 현상도 심해지고 있다. 서울 주택 거래량은 1년 전의 반 토막도 안 되는 수준으로 급감했다. 국토교통부 자료에 따르면 지난 6월 서울 주택 거래량은 전년 동월보다 56.4%나 줄었다. 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4개구에선 지난달 1371가구가 거래되는 데 그쳤다. 이는 작년 같은 기간보다 74.6% 감소한 숫자다.하지만 최근 ‘똘똘한 한 채’의 타깃이 되고 있는 강남권 매매시장 흐름은 심상찮다. 정부의 종부세 개편안이 확정되면서 대기 수요자들이 그동안 눈여겨봤던 물건들을 매수하기 시작했다. 이번 정부에서 나올 만한 부동산 규제 카드는 이제 거의 다 나와 불확실성이 해소됐기 때문으로 보인다. 한국감정원 7월 16일 조사 기준에도 서울 아파트 값은 지난주 대비 0.10% 상승했다. 정부의 종합부동산세 강화 방침 이후 오름폭이 2주가량 둔화하는 모습을 보였으나 최근 상승폭이 커졌다. 대장주들의 매매가도 올랐다. 국토교통부 실거래가에 따르면 대치동 은마 76.79㎡의 경우 6월 14억7000만원(8층)에서 7월 14억9000만원(2층)으로 2000만원 높게 거래됐다. 잠실동 잠실엘스 84.97㎡의 경우 15억9000만원(20층)에 7월 실거래가가 신고됐다. 이는 6월 84.8㎡가 15억5000만원(22층)에 신고된 점에 미뤄 저가 위주의 매물이 거래되면서 반등세로 돌아선 것으로 분석된다. 다주택자 양도세 중과 등을 계기로 강남권 다주택자 가운데 이미 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탄 사람들이 적지 않다. 지방이나 비인기 지역에 집을 여러 채 가진 사람들은 오를 가능성이 낮아 보이는 집들을 처분하고 핵심지역 아파트 한 채를 사고 있다. 이는 수도권 외곽지역이나 지방 집값 하락세를 부추기는 결과를 낳고 있다. 양극화가 심화되고 있는 것이다. 그렇다면 너도나도 찾는 ‘똘똘한 한 채’의 기준은 어떻게 되나. 여러 채의 주택을 소유하기보다는 실거주에 유리하면서 집값 상승 여력이 높은 주택 한 채를 보유하는 것쯤으로 구분 할 수 있다. 즉 주거 프리미엄을 누리면서 앞으로도 집값이 계속 올라 시세차익을 누릴 수 있는 아파트 정도이다. 흔히 ‘똘똘한 집’하면 강남권 아파트를 떠올린다. ‘강남 불패’란 말이 있을 정도로 강남 아파트는 전국에서 투자수요가 몰리면서 가장 안전한 투자처라는 인식이 자리 잡고 있다. 수요에 비해 공급이 적기 때문에 환금성도 좋다. 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 잘 떨어지지 않는다. 주택시장에서는 ‘무조건 그 지역 ‘블루칩’을 사라’는 말이 있다. 서울 이외의 수도권이나 지방 대도시권의 랜드마크 아파트와 역세권 등 교통요지에 위치한 대단지 브랜드 아파트가 블루칩으로 평가된다. 하지만 이러한 아파트는 상대적으로 비싸다. 특히 강남권은 워낙 가격이 높아 일반적인 수요자들로서는 진입장벽이 너무나 높다. 무리하게 강남권만 노릴 필요는 없다. 지금은 저평가 되었지만 직주근접성이 좋고 삶의 질을 결정하는 주거 인프라가 잘 갖춰져 있는 지역을 공략하는 것도 좋은 방법이다. 이 지역은 추가 가격상승 가능성도 높다. 도심에 있거나 도심 접근성이 좋은 목동을 비롯해 마용성(마포· 용산· 성동구)을 우선 꼽을 수 있다. 하지만 최근 시세흐름에서도 나타나듯이 추가 하락을 기대하며 마냥 관망할 시기가 아니다. 똘똘한 한 채를 원한다면 지금 저가매물 매수에 적극 나설 필요가 있다.