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새해 집값 오를까? 내릴까? 매년 이맘때쯤이면 전문가들은 물론 각 기관들은 새해 부동산시장을 전망하기 바쁘다. 하지만 적중률을 그다지 높지 않다. 작년에는 업계에서 지난해 말 내놓은 ‘보합세’ 전망치를 믿고 집을 팔았다가 낭패를 본 수요자도 많았다. 서울을 중심으로 집값이 폭등했기 때문이다. 정부 규제 등 변동성으로 인해 정확성은 그만큼 떨어진다. 특히 서울아파트 값은 이미 많이 오른 데다 불확실성도 커지다 보니 전문가들 사이에서도 집값 전망이 엇갈리고 있다.

주택산업연구원은 ‘2019년 주택시장 전망’에서 새해 전국 주택 매매가격이 0.4% 하락할 것으로 예측했다. 다만 서울 집값은 새해에도 1.1% 오를 것이라는 전망치를 내놓았다. 한국건설산업연구원 전망치도 비슷하다. 연구원은 새해 전국 주택 매매가격이 1.1% 떨어질 것으로 내다봤다. 지역별로는 수도권 0.2%, 지방 2% 모두 하락세로 돌아설 것이라는 전망이다.

지난해에는 9·13 대책으로 대출 규제가 강화되면서 주택시장은 실수요 위주로 재편됐다. 갭투자 기세도 많이 수그러들었다. 여기에 종부세 강화, 무주택자 위주의 청약제도 개편 등이 줄줄이 이어지면서 주택시장은 빠르게 얼어붙고 있다. 강남 재건축시장도 재건축 초과이익환수제, 안전진단 등 관련 규제가 강화되면서 인기가 예전만 못하다. 강남권 집값도 한풀 꺾이고 있다.

국토교통부 실거래가에 따르면 잠실5단지 전용면적 76.5㎡ 주택형의 경우 9·13 대책 직전 19억1000만원까지 거래됐는데, 대책 후 거래가 실종되면서 올 한 해 상승분이 모두 사라졌다. 신고일자 기준 11월 현재 2억원 가량 떨어진 17억3750만원까지 하락해 거래됐다. 잠실5단지와 함께 강남권 대표 재건축단지로 꼽히는 대치동 은마아파트도 전용 84.43㎡가 9.13대책 직전 최고가인 20억 원에 팔렸는데 대책 이후 매수세가 끊기면서 18억4500만원에 급매물이 팔렸다. 이는 1월 거래가 18억원에 근접한 수준이다.

역대 급 부동산 규제로 꼽히는 ‘9·13 대책’으로 서울 강남권을 중심으로 집값 하락이 나타나기 시작했다. 하지만 일부 집주인들은 여전히 호가를 내리지 않고 버티고 있다. 가격조정 국면을 거치면 집값이 다시 반등할 것이라고 믿기 때문이다. 실수요자들도 추가 하락을 기대하며 집을 사지 않고 있다. 매수관망세가 이어지면서 거래는 뚝 끊겼다. 지난 11월 서울 아파트 매매거래량은 3577건으로 10월(1만161건) 대비 3분의 1 수준으로 급감했다. 이달 거래량도 14일 기준 1285건에 불과해 지난달보다 더 줄어들 가능성이 높다.

집값이 오를 때는 가파르게 오르지만 떨어질 때는 하방경직성이 강해 속도가 더디다. 작년에는 지역별 양극화가 어느 해보다 심했다. 또 정부가 다주택자를 조이자 ‘똑똑한 한 채’에 대한 바람도 유난히 거셌다. 서울지역만 유일하게 올랐던 이유이자 오르는 이유이다. 특히 주택가격 상승에 대한 학습효과, 새 아파트 공급부족, 다양한 개발호재 등 상승요인은 내년에도 산재해 있다. 수요가 몰리면 집값은 오르기 마련이다. 내 집 마련 수요자라면 보다 냉정하고 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있다.