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어떤 항아리상권의 상가를 투자해야 할까?

   필자는 지금까지 강의를 하거나 칼럼이나 책을 쓸 때 상가투자를 하기 위하여 조심해야 될 점 위주로 강의를 하거나 칼럼을 써 왔다. 상가는 개별성이 너무나 강한 부동산이라서 이러저러한 점을 조심하고, 이러저러한 상 가는 투자하지 말라는 형태로 강의를 하거나 책을 써 왔다. 그러다 보니 수강생들이나 독자가 필자에게 하는 말이 “이제는 어떤 상가가 투자하면 안 되는 상가인지를 어느 정도는 알 수 있을 것 같습니다. 그러면 어떤 상가가 투자해도 좋은 상가입니까?”라는 질문을 많이 한다. 그래서 이번 칼럼에서는 자금이 있을 때 투자해도 좋은 상권 내의 상가들에 대하여 기술해보겠다.

   우리는 상가를 투자할 때나 상권을 얘기할 때 항아리상권이라는 표현을 많이 쓰고 있고 또 많이 들어 본 단어일 것이다. 어떤 사람은 저수지상권이라고 표현하기도 한다. “여기는 항아리상권이기 때문에 상권이 좋다” 또는 “여기는 항아리상권이기 때문에 상가를 투자하거나 장사하기 좋다”는 얘기들을 정말 많이 한다.

   그렇다면 모든 항아리상권 내의 상가가 투자가치가 있거나 창업해도 될까? 필자 견해로는 그렇지 않다는 것이다. 투자가치가 있는 항아리상권 내의 상가가 있고, 투자가치가 없는 항아리상권 내의 상가가 있다.

   이 부분은 항아리 상권 안에 소비자 즉 배후가 얼마나 있고, 상가 공급량이 얼마나 있느냐에 따라 달라진다. 항아리상권이라고 해서 무조건 투자가치가 있거나 창업하기 좋은 것은 아니다. 항아리상권 안이라도 소비자가 적거나 상가공급량이 많으면 공실이 발생하고, 장사도 잘 안된다.

   먼저 항아리상권의 개념을 보자. 항아리상권은 “상권이 특정지역에 한정되어 있어서 상권이 더 이상 확장되지 않지만, 그 지역에 있는 소비자들도 다른 지역으로 이탈하지 않는 상권‘이라고 말할 수 있다. 즉 소비자가 다른 지역에서 들어오지도 않고, 나가지도 않는 상권이라는 것이다.

   보통 항아리상권은 상권단절요인들에 의하여 판단할 수 있다. 하천, 8차선도로, 중앙공원 등 다양한 상권단절요인들에 의하여 둘러싸여 있어서 소비자가 외부에서 유입되지도 않고, 안에 있는 소비자가 다른 곳으로 이탈하지 못하는 곳이면 항아리상권이라고 판단할 수 있다(상권단절요인은 “최원철의 상가투자바이블” 책에 상세히 기술되어 있다.

   어떤 항아리상권 내에 있는 상가가 투자가치가 없을까? 항아리상권 내에 상가공급량에 비하여 배후 상권이 너무 약한 경우이다. 이런 경우는 전국적으로 굉장히 많다. 사례를 들고 싶지만 그 지역에서 장사를 하거나 투자를 한 사람들이 있어서 투자해서는 안 되는 항아리상권에 대하여는 더 이상 기술하지 않겠다. 그리고 이번 칼럼에는 좋은 상가에 대하여 기술하기로 했으니까..

   상가 투자가치가 있거나 창업가치가 있는 항아리상권에 대하여 몇 군데 지역의 사례를 가지고 설명해보겠다.

   먼저 판교신도시에 있는 항아리상권이다. 아래 지도를 보면 북쪽으로는 서울외곽순환고속도로가 있고, 남쪽으로는 하천이 있고, 서쪽으로는 분당내곡간고속화도로, 동쪽으로는 분당수서간고속화도로가 있다.  3개의 8차선 이상의 고속화도로와 하천으로 인하여 소비자들이 다른 곳에서 오지도 않고, 그 상권 안에 소비자들이 다른 곳으로 이동하여 소비하지도 않는다. 다만, 백화점이나 홈플러스와 같은 대형상업시설은 차를 가지고 가서 이용한다. 여기서 항아리상권의 의미는 생활밀착형 업종을 이용하는 상권을 말하는 것이다.

◈ 판교 봇들마을 항아리상권

  그러면 판교신도시 봇들마을 항아리상권이 왜 투자하거나 창업하기 좋은 상권인지를 보자.

   먼저 상권이란 소비자의 범위인데 소비자가 되는 아파트세대수가 얼마인지 보자. 아파트 세대수를 확인해보니 5,558세대이다. 다음에 상가 공급량이다. 역시 확인해 보니 7층 상가건물이 5개이다. 이 정도이면 필자의 경험칙상 상당히 우수한 항아리상권이라고 할 수 있다. 물론 몇 세대에 몇 개의 상가건물이 적정한지는 통계적으로 나와 있지 않지만 필자가 그 동안 전국적으로 상권 답사를 한 결과 좋은 항아리상권이라고 분명히 말할 수 있다.

◈ 판교신도시 봇들마을 항아리상권 모습

  거의 공실이 없이 인근 세대를 위한 생활밀착형 업종으로 임대가 되어 있다. 이런 판교 봇들마을 같은 항아리상권은 아파트입주시기와 맞물려 생활밀착형 업종으로 바로 임대가 되는 상가들이다. 보통 신도시는 상권이 형성되는데 3년~5년 정도 소요된다고 하는데,  적당한 아파트 세대로 둘러싸여 있는 근린상가는 아파트 입주와 더불어 생활밀착형 업종으로 바로 임대가 되는 상가이다.

◈ 필자 최원철

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◎ 약력

현) 상가몽땅빅데이터정보연구원 원장

현) SJ부동산전략연구소(주) 대표이사

현) 도서출판 상가몽땅 대표