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상가는 입지가 더 중요할까? 아니면 상권이 더 중요할까?

우리는 상가투자를 잘 하기 위하여 지금 이 칼럼을 읽고 있다. 그렇다면 상가투자를 잘 하기 위하여 가장 중요한 검토사항은 무엇인가? 제일 먼저 검토하고 분석해야 할 사항은 과연 무엇인가? 아래의 표를 보자. 모두 다 상가투자시 중요한 사항들이다. 그래도 이 사항 중에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 독자들도 한 번 생각보는 것이 좋겠다.

◈ 상가 투자시 분석해야 할 사항들

1. 상가투자도 입지가 가장 중요하지, 다른게 뭐가 있겠어

  필자는 강의 도중에 위의 사항들을 칠판에 적어놓고 수강하는 분들에게 물어본다. 이 중에서 가장 중요하고 우선적으로 검토해야 할 사항이 무엇인지를. 그러면 수강생들 중에 절반 이상이 입지라고 대답한다. 맞는 말이다. 부동산 투자 격언 중에 ‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 말이 있다. 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지이다.

그러나 과연 상가투자에서도 입지가 가장 중요할까?

예를 하나 들어보겠다. TV, 에어컨, 냉장고와 같은 가전제품이 있다. 모두 가전제품이라고 불린다. 그러나 각각의 가장 중요한 점은 다르다. TV는 화질이 제일 중요하고, 에어컨은 시원한 것이 제일 중요하고, 냉장고는 신선도가 제일 중요하다. 디자인, 절전과 같은 문제는 다음 문제이다. TV가 절전이 되고, 디자인이 멋지고, 가격이 저렴해도 화질이 좋지 않으면 TV의 목적을 달성했다고 할 수 없다.

부동산을 보자. 부동산에는 대표적으로 아파트, 토지, 상가가 있다고 할 수 있다. 아파트 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지이다. 한 아파트 단지 옆에 공원이 있고, 학교가 있고, 대형상업시설이 있고, 전철이 있으면 정말 입지가 좋다고 한다. 이런 아파트는 인근에서 가격이 가장 높고, 투자가치가 높다. 토지도 같은 용도지역이라는 조건하에 도로에 접하고 각지이고, 역세권이면 입지가 좋아서 투자가치가 높다고 말한다.

그러면 상가는 어떨까? 상가는 아파트나 토지와는 다르게 상권, 유동인구, 동선이란 개념이 있다. 즉 아파트나 토지와는 다른 관점에서 가치 여부를 판단해야 한다. 아파트나 토지를 투자할 때 이 아파트나 토지는 상권이 좋고 유동인구가 많다는 이야기를 하지 않는다. 오히려 아파트는 유동인구가 많으면 주거의 쾌적성이 없어 거주를 기피하는 경우가 많다.

필자는 강력히 주장한다. 상가도 물론 입지가 중요하지만 더 중요한 것은 상권이라고. 그 이유는 상가가 코너에 위치해 있고, 주위에 전철역이 있어도 상권이 좋지 않으면 그 상가는 상대적으로 투자가치가 낮다. 비록 상가 입지가 좋지 않아도 상권이 좋으면 영업이 잘 되어 높은 월세를 받을 수 있다. 물론 상권도 좋고 입지도 좋은 상가가 최고이다. 그러나 이런 상가는 개인 투자자에게 잘 돌아오지 않는다.

입지, 즉 상가위치는 변하지 않는다. 상권이 변하는 것이다. 상권의 변화로 인하여 상가가치가 달라진다. 상가 입지는 변하지 않는데 상권이 더 좋아져서 임대료가 상승하여 임대수익이 높아질 수도 있고, 상가 입지는 변하지 않는데 어떤 요인으로 인하여 상권이 과거보다 나빠져 매출감소로 인하여 임대료가 하락하는 경우는 우리 주위에 너무나 많다. 그래서 나는 입지도 중요하지만 상가에서는 상권이 더 중요하다고 생각하는 것이다.

우리가 여기에서 하나 더 알아야 할 것이 있다. 입지도 좋지 않고, 상권도 없던 지역이 상권이 활성화되어 지가가 상승하고 임대료가 상승되는 지역이 있다. 이 경우는 소비자를 흡입할 수 있는 업종의 입점으로 인하여 그와 같은 일이 발생한다. 그래서 본인이 투자한 상가에 좋은 업종이 입점하는 것을 상가투자자들은 중요한 요소로 생각하고 있다. 그러나 상가를 투자하는 시점에 공실상가이거나 신도시에서 건축 중인 상가를 분양받는 것이라면 본인이 투자한 상가에 향후 어떤 업종이 들어올 것인지를 예측하는 것은 정말 어렵다. 그래서 업종으로 인한 상가투자 부분은 제외하겠다.

2. 입지도 좋고 상권도 좋은 상가만 투자할 수 있을까?

  보통 투자 대상 상가를 보면 다음과 같이 구분할 수 있다. 첫째, 입지도 좋고 상권이 좋은 상가, 둘째 입지는 좋지만 상권이 좋지 않은 상가, 셋째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋은 상가, 넷째, 입지도 상권도 좋지 않은 상가, 다섯째, 입지는 좋지만 상권이 쇠락하는 상가, 여섯째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋아지는 상가 중에서 우리는 투자 결정을 해야 한다.

◈ 투자 대상 상가 구분

첫째에 해당하는 상가는 우리에게 투자기회가 잘 오지 않는다. 가격도 높고 매물도 잘 나오지 않기 때문이다. 둘째에 해당하는 상가는 각지에 있고, 횡단보도도 있어 입지는 좋지만 상권이 좋지 않아 실제로 유동인구가 없는 상가라고 할 수 있다. 이럴 경우 외관상 보이는 입지 때문에 상가에 대한 거품이 있고, 실제 영업이 잘 되지 않아 임대료가 낮은 경우가 많다. 셋째에 해당하는 상가는 입지는 어느 상업지역의 끝자락에 있어 입지는 좋지 않지만 상권이 좋아 영업이 잘 되고 있는 상가이다. 이런 상가는 상권이 좋기 전에는 투자금액이 낮고 임대료도 낮았지만 점차적으로 투자금액이 높아지고 임대료로 높아지는 상가이다. 넷째에 해당하는 상가는 거론할 가치가 없고, 다섯째에 해당하는 상가는 상권변화로 인하여 상권이 쇠락하는 상가인데 입지가 우수하므로 같은 상업지역에 있는 입지가 좋지 않는 상가에 비하여는 임대료하락이나 상가가치가 덜 낮아지는 상가이다. 마지막으로 여섯째에 해당하는 상가는 입지는 나쁘지만 어떤 요인에 의하여 상권이 좋아지는 상가인데 이런 상가를 투자하는 것이 가장 좋을 것이다. 입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되지 않았지만 좋아지고 있는 단계이므로 상가 가격도 낮고 아직 임대료도 낮을 것이다. 그러나 향후에 상권이 좋아지면 영업자의 매출이 증가하고, 임대료가 상승되어 상가가치도 올라갈 것이다.

그러면 우리는 어떤 상가는 최소한 투자하지 말아야 하는가? 입지도 좋지 않고 상권도 좋지 않은 넷째에 해당하는 상가는 절대로 투자하면 안 되는 상가이고, 둘째, 셋째와 다섯째에 해당하는 상가는 투자에 신중해야 할 것이다. 여러 가지 요인을 분석하여 투자해야 할 것이다.

어떤 상가는 투자하면 좋을까? 당연히 첫째이고 그 다음으로는 여섯째에 해당하는 상가를 투자하는 것이 좋다. 그 이유는 위에서 언급한대로 입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되어 있지 않지만 점점 좋아지고 있는 단계이므로 상가 가격도 낮고 아직 임대료도 낮을 것이다. 그러나 향후에 상권이 완전히 형성되면 영업자의 매출이 증가하고, 임대료가 상승되어 상가가치도 올라갈 상가이기 때문이다.

◈ 입지는 안 좋은데 상권이 형성된 상가

정리하면 상가투자에서도 입지가 중요하다. 그러나 필자 견해로는 상권이 더 중요하다고 생각한다. 상가투자자는 현재 입지도 좋지 않고 상권도 좋지 않지만 향후 상권이 더 활성화될 상가를 찾아서 투자해야 한다. 그러면 낮은 금액으로 상가를 투자해서 향후 상권이 좋아졌을 때 임대료도 상승하고 양도차익도 얻을 수 있을 것이다. 우리가 이미 알고 있는 상수동이나 합정동, 연트럴파크 같은 곳이 이런 경우에 해당되는 지역이다. 처음에는 입지도 좋지 않고 상권도 약했지만 다양한 이유에 의하여 상권이 좋아진 곳이다. 입지는 그대로이지만.

필자 최원철

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