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상권을 내 마음대로 재분류하다

앞 칼럼에서 기술한 상권의 일반적 분류는 상가 투자 의사를 결정하는데 현실적으로 도움이 안된다고 하였다. 그 이유는 상권의 특성이나 범위는 알 수 있어서 창업자들에게는 도움이 되지만 그 지역 상권이 향후 더 활성화될 것인지 아니면 쇠락할 것인지를 판단할 수 있는 기준은 아니기 때문이다.

그래서 현실적으로 투자자 관점에서 기준이 될 만한 상권을 필자 임의로 분류해봤다. 이렇게 상권을 재분류하는 이유는 필자가 현장에서 상가를 투자하거나 상권을 판단할 때 도움이 되었기 때문이다. 물론 이것도 100% 정확한 내용도 아니고 학술적으로 또는 이론적으로 정립된 내용도 아니다. 다만 필자가 상가시장 현장을 다니면서 상권을 이렇게 분류하면 상가를 투자하는데 기준을 잡을 수 있을 것으로 판단하여 분류한 것이다. 아마도 이 칼럼을 읽는 독자들도 필자의 상권 재분류를 가지고 상가 투자 시장에 접근하면 훨씬 도움이 될 것으로 생각한다.

필자는 상권을 “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”, “잠재상권”과 “유효상권”으로 분류해봤다. “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”은 필자가 상권탐방을 하면서 상가 투자에 현실적으로 적용이 될 것 같아 필자가 정립한 이론이고, “잠재상권”과 “유효상권”은 경제학 용어인 잠재수요와 유효수요에서 착안하여 정립한 이론인데, 상가투자 의사를 결정하는데 중요한 기준이 된다고 생각한다. 이 상권 재분류는 필자가 18년간의 상권답사와 현장을 통하여 정립한 것이다. 인터넷에 들어가도 이러한 분류나 용어는 없고 사용하지도 않는다. 다만 필자 강의를 들은 수강생 분들이 블로그나 카페에 글을 쓸 때 이 분류와 용어를 사용하고 있다.

그리고 현재 많이 사용하고 있는 “골목상권”이라는 말이 있다. 다른 칼럼에서 기술하겠다.

◈ 상권의 개인적 재분류

다만, 이 칼럼을 읽는 독자 중에서 본인과 생각이나 이론이 다르더라도 너그럽게 이해하길 바란다. 앞에서도 언급했지만 상권의 재분류는 상가투자시장 현장에서 필자가 확인한 내용을 상가투자시 기준을 잡기 위하여 정립한 것이다.

자연상권은 투자의 기준이 뭘까

1. 자연상권이 무슨 말이래

상권의 재분류 중 자연상권과 계획상권에 대하여 먼저 설명하겠다. 이렇게 분류한 이유는 투자 접근이 다르다고 생각하기 때문이다. 정의를 내리면 “자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모여서 상권이 형성된 곳을 말한다. 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이라고 생각하면 된다. 예를 든다면 서울에서는 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권 등을 예로 들 수 있고, 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등을 예로 들 수 있다.

현재 상가시장에서는 “골목상권”이라는 용어가 많이 사용되고 있는데, 다소 의미의 차이가 있다. 골목상권에서 골목의 의미는 “큰길에서 들어가 동네 안을 이리저리 통하는 좁은 길(출처 : 국립국어원 표준대사전)”, “마을의 입구에서 시작되는 동네 안의 길(출처 : 골목길자본론)”이라고 정의하고 있다. 우리가 현재 경리단길, 홍대 땡땡거리, 북촌 한옥마을, 서래마을 카페거리 등을 골목상권이라고 말하고 있다.

자연상권은 골목상권에 비하여 더 광의적이다. 자연상권은 단순히 이면도로의 어느 골목길 상권만을 의미하는 것은 아니고, 그 지역 전체 상권을 의미하는 것이다.

2. 자연상권은 토지가 있지

 “자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 상권이 형성된 지역으로 언제부터 상권이 형성되었는지는 역사를 봐야 할 정도이다. 자연상권은 보통 이면도로이기 때문에 도로가 좁고, 건물들도 40~50년 이상 오래되었고, 주차장도 없거나 아주 협소하다. 그리고 자연상권의 상가는 계획상권의 상가처럼 구분등기된 집합건물이 아니라 통건물이 주를 이룬다. 규모는 보통 2층부터 4층 정도가 대부분이고 소유자는 한 사람이고, 토지도 지분이 아닌 토지등기부가 별도로 있는 미니건물이다. 이런 미니건물 1층과 2층에 음식점이나 카페, 의류가게 등 다양한 업종이 들어와 영업을 하고 있다.

    ◈ 자연상권 미니건물 모습

3. 자연상권은 상가투자인가 토지투자인가

우리가 “자연상권”에 있는 상가를 투자한다는 것은 상가투자라기 보다는 토지와 미니건물투자라고 하는 것이 맞을 것 같다. 그 이유는 자연상권 특징에서 말한 것처럼 구분등기된 집합건물 상가가 아니고 거의 모든 상가가 통건물 형태의 미니건물이기 때문이다.

자연상권에서 나오는 매물이나 경매물건을 보면 기본적으로 매도가가 높고 임대수익률이 낮다. 그 이유는 매도가는 토지와 건물 가격아 합한 것인데 토지가 차지하는 비중이 상당히 높기 때문이다. 보통 자연상권에서 토지의 용도지역은 상업지역, 준주거지역인데 평당 토지가격이 높아서 매도가에서 토지가 차지하는 비중은 크고, 40~50년 이상 된 2~3층 건물에서 나오는 월세는 높지 않다. 그래서 자연상권에서 상가는 수익률이 4%만 되어도 좋은 상가라고 한다. 자연상권에서 수익률이 5%를 넘는 상가는 찾기 힘들다.

◈ 자연상권 상가의 토지와 건물의 감정가 비율(경매 사례)

위의 경매시장에 나온 상가를 봐도 건물의 전체 감정가에서 차지하는 비율은 10% 정도밖에 되지 않는다. 여기에서 나오는 임대수익은 한계가 있다. 따라서 자연상권에서 상가의 투자는 토지의 투자라고 생각하고 접근해야 한다. 5% 이상되는 상가를 찾는 것은 현실적으로 어렵다. 향후 토지가격 상승은 예상되기 때문에 임대수익은 5% 이하더라도 자산가치 상승을 보고 투자해야 한다. 그렇지 않으면 투자할 물건이 없다.

다음 칼럼에는 ‘계획상권’에 대하여 기술하겠다.

필자 최원철

상가몽땅빅데이터정보연구원 대표

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