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창업자와 투자자의 상권 분석은 같을까 다를까

  우리는 상가시장에서 창업자상권과 상가투자자상권을 혼재해서 사용하고 있다. 엄밀히 보면 창업자이냐 투자자이냐에 따라 상권이 다르다. 창업자상권과 투자자상권 분류는 학술적으로 정립된 분류가 아니고 필자가 상가를 투자하는데 기준이 될 것 같아 분류한 상권이다.

1. 창업자상권은 업종에 따라 다르다

  먼저 우리가 생각해야 될 것이 있다. 창업자는 어떤 아이템으로 창업할 것인지를 먼저 결정할까 아니면 아이템을 결정하기 전에 영업할 상가부터 보러 다닐까? 당연한 얘기지만 창업자는 어떤 아이템으로 장사를 할 것인지를 먼저 결정한 후에 영업할 점포를 보러 다닌다.

  다른 칼럼에서 상권은 ‘소비자의 범위’라고 했는데, 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 상권의 범위가 다르다. 예를 들어 학원을 운영하려고 하는 창업자와 중개업을 운영하려고 하는 창업자, 의원을 운영하려고 하는 창업자, pc방, 베이커리, 커피전문점 등을 운영하려고 하는 창업자, 모두들 본인의 업종에 맞는 상권을 분석하고 판단한다. 그리고 학원도 입시학원운영자, 중개사학원운영자, 공무원시험학원운영자, 기술자격증학원운영자에 따라 판단하는 상권이 다르고, 저가음식을 장사하려고 하는 창업자와 고가음식을 장사하려고 하는 창업자도 처음 영업을 시작할 때 판단하는 상권이 다르다. 따라서 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 판단하는 상권이 다르다고 할 수 있다.

  또 창업자는 본인의 여건에 따라 프랜차이즈 창업을 할지 또는 개인 창업을 할지에 따라 상권이 다르다. 창업에 대한 부분은 향후 창업에 관한 책에서 자세하게 기술하겠다.

  예를 하나 들어보겠다.
  10년 후 분양전환 할 임대아파트 1,000세대가 있고 그 아파트 단지내에 단지내상가가 있다. 중개업을 개업하려고 하는 공인중개사는 단지내상가에 개업을 할까? 하지 않는다. 비록 세대수는 1,000세대이지만 임대아파트이기 때문에 개업을 하지 않는다. 10년간은 상권, 즉 소비자가 없기 때문이다. 매매물건도, 전월세물건도 없을 것이다. 그러나 여기 단지내상가에서 편의점이나 세탁소를 창업하려고 하는 창업자는 1,000세대를 상권으로 보고 편의점이나 세탁소 창업을 할 것이다. 편의점이나 세탁소 업종에서 보면 1,000세대는 큰 상권이다.

  이렇게 창업자상권은 업종마다 상권을 판단하는 것이 다르기 때문에 창업을 하려고 하는 사람은 본인이 창업하기로 결정한 업종의 특성과 그 지역의 소비형태를 이해하고 창업을 해야 한다.

◈ 창업자

   * 업종, 즉 아이템을 먼저 결정한다.
   * 업종을 결정하고 상가를 보러 다닌다
   * 업종마다 소비자의 범위, 상권이 다르다
   * 창업자 상권은 고객, 즉 소비자이다

2. 상가투자자의 소비자는 누구지?

  창업자상권은 고객, 소비자이다. 그러면 투자자상권의 고객, 소비자는 누구일까? 상가투자자의 소비자는 창업자, 즉 임차인이다. 임차인이 상가투자자에게는 소비자이다. 투자자입장에서 상권을 판단할 때는 투자하려고 하는 상가에 얼마나 많은 임차인이 다양한 업종을 가지고 임차할 상가인지를 판단하는 것이라고 할 수 있다. 내가 투자한 상가에 다양한 업종의 임차인들이 서로 임차를 얻으려고 한다면 투자자 입장에서는 상권이 좋은 것이라고 할 수 있을 것이고, 임차인이 임차를 얻으려고 하지 않는다면 상권이 약하다고 할 수 있을 것이다. 따라서 상가투자자는 창업자가 영업이 잘 될수 있는, 상권이 좋은, 유동인구가 많은 상가를 투자해야한다. 그러면 어떤 상가가 임차인들이 서로 입점하려는 상가일까. 예를 하나 보자.

  독자들이 생각하기에 우리나라 법원검찰청 앞 상권이 좋다고 생각하는가 아니면 나쁘다고 생각하는가? 필자가 상가투자에 대한 강의를 할 때마다 수강생들에게 질문하는 내용이다. 그러면 과반수 이상이 법원검찰청 앞 상권이 좋지 않다고 대답한다.

  이 주제로 강의를 할 때마다 수강생들하고 했던 대화 내용이다.

  필자 “법원검찰청 앞에 상권이 좋습니까 아니면 나쁩니까?”
  수강생 “상권이 별로인 것 같습니다 또는 상권이 좋지 않습니다.”
  필자 “상권이 좋지 않다고 대답하신 분은 그 이유가 무엇이라고 생각하십니까?”
  수강생 “휴일에는 사람이 전혀 없어서 장사가 잘 안되고, 야간에도 다니는 사람이 그렇게 많지 않은 것 같은데요. 야간장사가 잘 되어야 하는데 야간 장사가 별로인 것 같습니다.”
  필자 “그렇다면 법원 앞에 있는 상가는 상권이 좋지 않기 때문에 투자를 하면 안되겠네요.”
  어떤 수강생 “음~~~~~~~” 대답을 못한다.
  어떤 수강생 “그래도 법원 앞에 변호사나 법무사 수요가 있어서 투자는 해도 되지 않을까요?”

  여기에 상권 판단의 오류가 있다. 먼저 법원 앞 상권이 좋지 않다고 생각하는 상권은 창업자상권을 말하는 것이다. 실제로 1년 365일 중에 100일 정도는 토요일과 일요일이다. 이 기간에는 법원검찰청 앞에 유동인구가 전혀 없다. 그리고 법원검찰청 앞 밤 상권은 어떤가. 역시 유동인구가 적다. 물론 다른 요인에 의하여 유동인구가 많은 지역도 있지만 순수하게 법원검찰청 상권만 갖고 생각하면 야간에 법원검찰청에 근무하는 공무원들이나 변호사, 법무사들이 법원검찰청 앞에서 술을 마시거나 회식하는 경우는 드물다. 그 이유는 독자들도 알 것이다.

  그렇다면 현재 우리나라 법원검찰청 앞 상가에 공실이 있는가? 대답은 거의 없다는 것이다. 다만 법원검찰청 출입구와 다소 거리가 있거나 상가 공급이 많은 법원검찰청 앞에는 다소 공실이 있지만 법원검찰청 출입구 인근에는 공실을 찾기 어렵다. 이것이 의미하는 것은 무엇인가?

  즉 법원앞 상가를 투자하면 공실이 되지 않는다는 말이다. 즉 투자자상권, 임차인이 있다는 것이다. 법원앞 1층 상가 임차인은 커피전문점, 편의점, 도장복사점과 음식점 등으로 임대가 되고, 2층 이상은 거의 대부분 변호사와 법무사로 임대가 된다. 즉 법원검찰청 앞 상가는 변호사와 법무사가 상권, 즉 소비자이다.

◈ 법원검찰청 앞 모습

◈ 상가투자자

* 투자자는 상가를 보고 임대업종은 나중에 생각한다
* 투자자상권은 창업자 즉 임차인이다
* 투자자는 임대가능성을 보는 것이다

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