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4만여 배후세대 상권, 과연 맞는 말인가

  필자는 상권을 잠재상권과 유효상권으로 분류하였다.

  잠재상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’라고 정의하고 유효상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’라고 정의하겠다. 잠재상권과 유효상권은 경제학의 잠재수요〔구매력의 뒷받침이 없는 욕구. 재화에 대한 욕구가 실제로 그 재화를 구입할 만큼의 구매력의 뒷받침이 있을 경우에 이를 유효수요(有效需要)라고 하는 데 비하여, 적어도 그 시점에서는 구매력의 뒷받침이 없는 욕구를 잠재수요라고 한다. 출처 : 네이버 지식백과, 두산백과〕와 유효수요〔(시장에서 구매력을 수반하는 수요를 말한다. 이와 같은 정의 방식은 가격이론의 한 개념으로 사용된 것으로, 케인스(John M. Keynes) 이후의 현대 경제학에서는 고용 및 소득 수준을 결정하는 요인으로 설명되고 있다. 출처 :네이버 지식백과, 행정학사전, 2009. 1. 15., 이종수)〕 이론에서 착안한 분류이다.

  사실 상권에서 잠재상권과 유효상권을 분류하는 것이 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 상가투자자들이 상가투자에 대한 기준을 잡기 어렵고, 투자에 실패하는 근본적인 이유가 잠재상권을 투자의 기준으로 삼기 때문이다. 상가투자의 핵심은 유효상권을 판단하는데 있다.

                                                                                                                                                      (출처 ; 두산백과)

1. 위례신도시 11여만명이 모두 상권일까?

  잠재상권은 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’이다. 다시 말하면 소비가능성이 있는 그 지역 전체의 소비자, 즉 배후세대가 잠재상권이다.

  이해를 위하여 계획상권 중의 하나인 위례신도시를 가지고 설명하겠다. 항상 신도시가 만들어질 때 개발계획에 의하여 향후 그 신도시에 입주해서 거주할 수용인구와 수용호수가 정해진다. 신도시 개발사업이 진행되면서 개발계획 및 실시계획 변경으로 인하여 약간의 수용인구와 수용호수의 증감이 있지만 크게 변하지는 않는다. 즉 개발되는 신도시나 택지지구는 처음부터 인구와 세대수가 정해지는 것이다.

◈ 국토교통부고시 제2015-251호

  위례신도시의 국토교통부고시 제2015-251호 택지개발 개발계획 변경(9차) 및 실시계획 변경(7차) 고시 내용을 보면 수용인구는 108,733인이고, 수용호수는 43,803호이다. 이 인구와 호수가 위례신도시에 공급되는 상가들의 잠재상권이다. 즉 위례신도시 내에 있는 상가를 분양을 통하여 투자했다면 108,733명이 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’이다.

  그러나 위례신도시 잠재상권 즉 10만 8천여명이 내가 투자한 상가에 실제로 올 소비자는 아니다. 경우에 따라서는 우리가 투자한 상가에 영업력과 마케팅이 뛰어난 임차인이 소비자를 완전히 흡수할 수 있는 업종을 가지고 입점하게 되면 10만 8천명의 잠재상권 모두가 상권이 될 수도 있을 것이다. 그러면 정말 대박이다. 그러나 구분등기된 분양 집합상가에서 이런 경우는 거의 보지 못했다.

  보통 신도시 같은 택지지구에서 분양하는 상가의 홍보물을 보면 잠재상권을 본인들이 분양하는 상가의 상권으로 표현을 하는 경우가 많다.

◈ 남동탄 상가 홍보 문구

  위 홍보문구는 동탄2기 신도시의 어느 상가 분양 문구 중의 일부분이다. 여기서 ‘남동탄 4만여 배후세대의 중심’이라고 홍보하고 있는데, 여기서 표현한 4만여 배후세대는 잠재상권인 것이다. 남동탄 세대수를 실제로 세어보면 약 4만여 세대가 된다. 그러나 4만여 세대가 우리가 투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자는 아니라는 것이다.

  그러나 일반적인 상가투자자는 이런 잠재상권을 표현한 문구에 현혹되어 투자한다. 맞는 말이기 때문이다. 이런 잠재상권 문구에 현혹되어 상가를 투자하게 되면 실패할 가능성이 매우 높다. 창업자도 마찬가지이지만 상가투자자 입장에서도 잠재상권이 중요한 것이 아니라 유효상권이 중요한 것이기 때문이다. 그 이유는 창업자들은 실제 올 소비자의 범위가 어디까지이고, 상가 공급량이 얼마나 있고, 경재업종이 얼마나 어디에 있는지를 보고 창업을 하기 때문이다.

◈ 잠재상권

2. 실제 소비자의 범위는 어디까지이지?

  유효상권은 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’이다. 위례신도시 내에 있는 상가 하나를 투자했을 때 내가 투자한 상가에 오는 소비자의 범위가 전체 수용호수나 수용인구는 되지 않는다고 이미 말했다. 일정 범위나 지역의 소비자만 투자한(투자할) 상가에 와서 소비를 할 것이다. 다시 말하면 개별 상가를 투자한 상가투자자의 상권은 잠재상권이 되는 경우는 거의 없고 일정 범위만이 상권이 되는데, 이것이 유효 상권이다.

  그러나 백화점과 같은 대형상업시설이 위례신도시에 입점한다면 위례신도시 잠재상권이 곧 유효상권이 될 수 있을 것이다. 물론, 잠실에 있는 롯데백화점과 경쟁을 해야겠지만.. 개별 분양상가는 일정 범위까지만 유효상권이 될 것이다.

  유효상권은 상권단절요인과 형성요인을 통하여 어디까지가 유효상권인지를 판단할 수 있다. 상권단절요인은 6~8차선 이상 대로, 하천, 공원, 학교, 관공서, 병원 등 단절요인은 아주 많다. 이러한 상권단절요인이 있는 경우에는 맞은 편 소비자를 내가 투자한(투자할) 상가에 접근하는 것을 심리적으로 막는 경향이 있다.

  따라서 상가투자자는 상가를 투자할 때 상권단절요인과 상권형성요인을 찾아서 유효상권 범위를 판단해야 한다. 필자 견해로는 상가를 투자할 때 제일 중요하게 생각해야 할 것이 어디까지가 유효상권인지를 판단하는 것이라고 할 것이다. 유효상권 범위를 판단하는 것은 상가투자자 뿐만 아니라 창업자에게도 매우 중요하다. 유효상권 범위를 판단하는 것이 영업 매출액과 직접적인 연관성이 있기 때문이다. 다시 강조하면 상가투자자나 창업자는 어디까지가 실제 올 소비자의 범위인지, 유효상권이 어디까지인지를 판단하는 것이 상가투자나 창업의 핵심이라고 할 것이다

  제일 중요한 상권단절요인과 상권형성요인에 대하여는 뒤에서 하나씩 자세하게 기술하겠다.

◈ 유효상권

* 투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위
* 유효상권의 범위가 넓어야 상가 투자가치가 높다
* 유효상권은 상권단절요인과 상권형성요인에 의하여 판단할 수 있다

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