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주거용부동산 가격이 오르면 상가 가격도 같이 오를까? 최원철  2019.10.30 1. 주거용부동산 가격이 오르면 상가 가격도 같이 오를까?   필자는 상가에 대한 강의를 대략 19년 정도 한 것 같다. 강의할 때마다 수강생들에게 “주거용부동산 가치와 상가 가치는 연관성이 있을까요?”라고 묻는다.   예를 들면 주상복합은 주거용인 오피스텔이나 아파트를 먼저 분양을 하는 것이 일반적이다. 이 때 상층부의 오피스텔이나 아파트 입지가 너무 좋아서 청약률이 수십대 1이고, 실제 정계약시에도 계약이 한 달 만에 완판 되었고 프리미엄까지 붙었다. 이렇게 오피스텔이나 아파트를 먼저 분양한 후에 1층과 2층 상가, 즉 근린생활시설을 분양하는데 이 때 상가도 완판 된 아파트나 오피스텔처럼 투자가치가 있는가?   다른 예를 들어보자. 어느 단지 아파트를 분양하는데 입지가 너무 우수하여 분양이 너무나 잘 되고 프리미엄도 많이 붙었다. 아파트를 분양하고 나서 그 아파트의 단지내상가를 분양하는 데 단지내상가도 아파트처럼 투자가치가 있을까?   위와 같은 질문을 하면 상당히 많은 수강생들이 주거용부동산과 연관성이 있어서 투자가치가 있다고 답변한다. 그러면 나는 이렇게 말한다. 그런 기준을 가지고 상가에 투자하면 실패하게 된다고.   만약에 주상복합 상가나 아파트 단지내상가가 오피스텔이나 아파트와 연관성이 있다면 상가 투자는 정말 쉬울 것이다. 왜냐하면 오피스텔과 아파트 분양이 잘 되어 프리미엄이 붙는 오피스텔이나 아파트를 찾아서 그 상가만 투자하면 되기 때문이다. 아파트 가격 인상 요인의 기준이 되는 것들 중에서 상당히 많은 요인들이 상가에는 악영향을 미치는 것이 많다.   예를 들어 아파트 단지 바로 옆에 초등학교와 중학교가 붙어 있다고 가정해보자. 이 아파트는 초등학생이나 중학생 자녀를 둔 세대에게는 인기가 높아서 가치가 올라 갈 것이다. 그러나 초등학교와 중학교가 있으면 옆에 있는 상가에게는 좋지 않다. 그 이유는 문방구나 분식점과 같은 업종으로만 임대를 맞추게 되고, 즉 임대 업종에 한계가 있고, 학생들의 소비력도 한계가 있기 때문이다. 더구나 방학기간동안에는 유동인구가 거의 없고, 밤에도 유동인구가 거의 없다. 주거용 부동산 가치를 상승시키는 많은 요인들 중 상당수가 상가 가치에는 좋지 않는 요인이 된다. 어떤 요인들이 그러한지는 칼럼을 통하여 차차 기술하겠다.   그렇기 때문에 주거용부동산 투자에 성공하는 사람들이 여러 가지 이유로 상가시장에 들어와서 투자를 할 때 실패를 많이 한다. 주거용부동산 투자에서 배운 내용들이 상가시장에는 맞지 않기 때문이다. 주거용부동산 가치와 상가가치는 전혀 연관성이 없다고 필자는 주장한다. 물론 전혀 없지는 않겠지만 아예 없다고 생각하고 상가 투자 가치를 판단하는 것이 올바른 투자 자세이다.   2. 인기있는 지역의 상가만 투자하자   어느 지역이 투자자들에게 인기가 있는 것도 상가 가치하고는 거의 연관성이 없다. 무슨 말이야 하면 주거용 부동산으로 인기가 있는 지역에 있는 상가가 모두 투자가치가 있는 것은 아니라는 것이다.   위례신도시를 가지고 예를 들어 보겠다. 위례신도시는 주거용 부동산, 특히 아파트는 서울로의 접근성으로 인하여 아파트 투자자나 실거주자에게 인기가 높아서 아파트 가격이 많이 상승했다(지금의 부동산경기로 인한 하락은 논외로 하고). 그러나 상가는 어떤가? 아래 기사를 참고해보자. 물론 이 기사가 상가투자에 대하여 전체를 올바로 판단했다고는 생각하지 않지만 필자의 견해하고 같은 내용도 많다.   ◈ 별내신도시 상가 '완판'인데..위례신도시 상가는 '텅텅', 왜? (이데일리 박민 기자 2018-07-24 05:20) [이데일리 박민 기자] 주택시장에 이어 상가 시장에서도 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 역세권이나 대단지 배후수요를 둔 신규 분양 상가는 수십대 1의 경쟁률을 보이며 잇따라 완판(모두 판매)하는 반면, 그동안 공급이 많았던 위례신도시, 다산신도시, 미사강변도시 등 수도권 신도시 내 상가는 1억~2억원씩 가격을 낮춘 급매물을 내놓아도 팔리지 않고 임차인도 구하지 못해 빈 상가가 속출하고 있다.   주택에 대한 규제 강도가 높아지자 상가 등 수익형 부동산으로 관심이 쏠리고 있지만, 집객수요와 임대수익률이 담보되는 곳에만 투자자들이 몰리다보니 상가 시장도 차별화되는 모습이다. 안정적 수익이 보장된 신규 상가는 ‘매수세’가 붙고 있고, 기존에 높은 가격에 분양해 더 이상 임대수익률을 맞추기 어려운 상가는 ‘매도세’가 맞물리며 정 반대의 모습이 이어지고 있다.   특히 위례신도시·미사강변도시·다산신도시 등의 수도권 신도시 상가들은 매매거래는 커녕 임차인도 찾지 못해 공실까지 속출하고 있다. 한때 저금리 여파로 수익형 부동산이 큰 인기를 끌자 건설사들이 분양가를 점점 높인 탓에 임대료도 덩달아 올랐지만 들여오려는 임차인이 없어 급기야 ‘공짜임대’ 상가까지 나오는 실정이다.   성남시 수정구 창곡동 A공인 대표는 “위례는 수요 대비 공급물량이 많은데다 임대료도 높다보니 공실이 장기화되고 있다”며 “이에 임차인에게 3개월 임대료 무료는 기본이고 이마저도 부족해 6개월 무료 조건을 내미는 경우도 있다”고 말했다. 특히 공실이 늘면서 기존에 분양받았던 금액보다 1억∼2억원 가까이 싼 급매물도 나오고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.   위례신도시는 2014~2015년 분양 활황기때 상가 분양가가 3.3㎡당 5000만원에서 일부 입지가 좋은 곳은 6000만원에 달하기도 했다. 위례중앙타워 등 일부 상가는 분양가가 최고 1억원까지 치솟았다. 이에 임대수익률에 대한 눈높이를 낮춰도 임차인 구하기 쉽지 않은 상황이다.   물론 위례신도시 상가가 모두 임대가 안되고 투자가치가 없는 것은 아니다. 위례신도시 내에 있는 항아리상권의 상가는 임대도 잘 되고 투자가치도 있다. 그리고 입지적으로 투자가치가 높은 상가도 많다. 다만, 위례신도시내 아파트가 투자자들에게 관심이 높고 가격이 많이 상승했으니 위례신도시 내에 있는 모든 상가가 투자가치가 높은 것은 아니라는 말이다. 앞에서 언급했지만 상가는 개별성이 정말 강한 부동산이라서 상가 투자를 할 때는 철저하게 개별적으로 판단해야 한다.   주거용부동산 가치와 상가가치는 연관성이 없다고 생각하고 상가투자에 접근해야 한다.    네이버카페 : 최원철의 상가몽땅https://cafe.naver.com/sanggasos유튜브 : 최원철의 상가몽땅https://www.youtube.com/channel/UCHJHW-WRBV62ClPV-dEL0iQ  

최원철의 상가 칼럼을 시작하면서 최원철  2019.10.30 최원철의 상가 칼럼을 시작하면서   나는 19년째 상가투자를 하고 있는 상가투자가이다.. 나는 상가라는 부동산에 대하여 18여년간 대학원이나 부동산카페, 공인중개사 학원 등에서 상가에 대한 강의를 하고 있는 사람이다.. 나는 상가라는 부동산에 대한 주제로 책을 7권 저술한 저자이다. 그리고 다른 사람들이 나를 보고 부끄럽게도 ‘상가 전문가’라고 부른다.   그러나 나는 아직도 상가라는 부동산에 대하여 아직도 부족하다는 생각을 계속 하고 있다. 정말 많이 부족하다고 생각한다. 부동산 중 개별성이 가장 강한 상가를 어떻게 하면 제대로 알 수 있는지에 대하여...   어떤 상가를 투자해야 하고, 얼마의 금액으로 투자하면 적정한 투자금액인지, 어떤 상가에 어떤 업종이 들어오는지, 상권이 어떻게 변할 것인지, 상권이 언제 형성되는지, 동선이 어떻게 잡히는지, 향후 창업 트렌드가 어떻게 변할 것인지 등에 대하여 심도 있게 그리고 넓게 알고 싶은 갈증이 너무나 크다.   물론 누구나 알 수 있는 좋은 상가는 나도 안다. 우리가 모두 알고 있는 강남역이나 홍대역 상권의 도로변이나 4거리 코너 자리 상가가 좋은 상가인지를 누구나 알 수 있다. 그러나 그런 상가는 투자금액이 너무나 크다. 투자금액이 클 뿐만 아니라 일반인들이 투자하고 싶어도 부동산시장에 매물로 나오지 않는다.   그래서 나 자신의 경험과 실력 향상을 위하여 5년동안 대한민국 상권탐방을 모두 해보기로 했다. 일단 무식하게 걷고 걸어서 모두 보아야겠다는 결정을 했다. 그것도 반복적으로... 그러면 최소한 어느 지역 상권이 어떠한지를 알 수 있고, 향후 상권이 변하더라도 과거의 기억과 자료에 비추어 왜 상권이 변하게 되었는지, 변하면 어떤 요인에 의하여 어느 입지의 상가들이 변하게 되었는지를 판단할 수 있을 것 같았다.   그래서 2011년 봄에 필자에게 상가투자 강의를 들은 수강생 중 한 사람에게 나의 계획을 이야기하고, 같이 상권탐방을 하기로 하였다. 일주일에 하루는 무조건 같이 지역을 정하고 상권탐방을 하기로 하였다. 맨 처음 정한 지역이 2호선 역세권 라인이었고, 제일 먼저 강남역부터 탐방을 시작했다. 그러나 단, 1달만에(4회 탐방) 포기했다. 너무나 힘들었고, 2명이 하기에 너무나 광범위하였다. 그리고 내 자신이 준비가 부족하다는 생각이 들었다. 그래서 일단 나 자신이 준비될 때까지 연기하기로 하였다.   상권 탐방을 포기한 상태로 2012년이 도래했다. 머릿속에는 어서 빨리 대한민국 모두 상권을 탐방하고 싶은 열망으로 가득 차 있었고, 그 생각이 머릿속에서 떠나지 않았다.   그래서 2012년 신년 계획을 세울 때 이제는 어느 정도 나 자신이 준비가 되었다는 생각에 이 전국 상권 탐방을 할 팀원을 모집하였다.   2012년 3월 나에게 상가경매에 대한 강의를 들은 수강생들과 카페 회원들을 대상으로 나의 취지를 설명하고 같이 상권분석을 위하여 임장을 다닐 팀원을 “최원철의 상가몽땅' 카페와 개인 문자로 모집을 시작하였다. 8명 모집에 약 80명이 지원하였다. 지원자의 나이와 연령, 열정 등을 보고 8명을 최초로 모집하였고, 1박 2일 워크샵을 시작으로 2012년 4월부터 상권탐방을 시작하였다. 그 때 만든 모임 이름이 O2SC(Only One Store Club)이다. 지금은 상가몽땅으로 모임 명칭이 바뀌었지만.   상권탐방을 시작한지 벌써 횟수로 8년이 되었다. 8년간 최소한 1주일에 하루는 전국적으로 상권탐방을 했다. 탐방횟수는 일주일에 적으면 1회 , 많으면 3회까지 하였다. 이제는 이미 상권이 형성된 지역이나 이제 상권이 형성되고 있는 신도시 계획상권의 웬만한 지역은 다 본 것 같다. 이 상권탐방 과정에서 보고 느낀 점들을 강의를 통하여 상가투자자나 창업자들에게 전달하기도 하였다. 현재도 7명의 팀원들과 경리단길과 같은 전국의 골목상권을 탐방하고 있다. 왜 경리단길 상권이 활성화되었다가 지금 안 좋은지. 단순히 젠트리피케이션 문제인지 등을 확인하고 향후 상권의 변화를 예측하기 위하여.   그러다가 2019년 10월 18일에 상가114와 MOU를 체결하고 상가114에 접속하는 사람들에게 올바른 상가투자나 창업에 대한 칼럼을 쓰게 되었다. 이렇게 상가에 대한 칼럼을 쓰게 된 이유는 상가투자에 대한 정보가 상가투자자나 창업자에게 너무나 없기 때문이다. 정보라고 하는 것은 이미 개발계획에 나온 것을 상가공급자들이 본인들에게 유리하게 활용해서 얘기해 주거나 프랜차이즈 본사에서 창업자에게 제공하는 것이 전부라고 할 수 있다. 그러다 보니 상가투자자들이 투자에 대한 기준없이 공급자 즉 시행사나 분양대행사의 얘기만 듣고 상가를 투자하거나 퇴직 창업자들이 프랜차이즈 본사의 말만 듣고 창업하는 경우가 너무나 많다. 현재에도 객관적인 기준이나 정보없이 상가투자를 하고 있거나 창업을 하고 있다고 해도 과언이 아니다.   그래서 아직도 많이 부족하지만 상권과 입지 그리고 상가투자나 창업에 대한 나의 생각과 견해를 칼럼의 형식으로 제공하게 된 것이다.   물론 여기에 기술한 내용 중에도 오류가 있을 수 있다. 개별성이 강한 상가를 어떻게 완벽하게 분석할 수 있겠는가. 그 많은 창업 업종을 어떻게 완벽하게 분석할 수 있겠는가. 그래도 일반 상가투자자들이나 창업자들이 이 칼럼을 읽으면 투자에 대한 기준을 스스로 조금이라도 세울 수 있을 것이고, 창업에 대한 기준도 세울 수 있을 것이라고 필자는 감히 생각한다. 이 칼럼으로 인하여 독자들이 상가투자나 창업에 대한 실패를 조금이라도 줄일 수 있고, 스스로 판단할 수 있는 기준이 된다면 개인적으로 정말 보람이 있다고 생각한다.   앞으로 연재할 칼럼의 내용은 책상에 앉아서 인터넷이나 언론매체에 나온 내용 들을 보고 쓰는 글이 아니다. 반복적인 상권탐방을 통하여 확인하고, 확인한 내용들을 정리해서 기술하는 글이다.   사실 상가에 대한 내용을 글로써 표현한다는 게 분명히 한계가 있다. 더구나 미래 상권을 예측한 것을 글로 표현한다는 것은 더 어렵다. 그러나 필자는 생각한다. 부족하지만 이런 칼럼이 반드시 필요하다고.   상가투자나 창업에 관심있는 사람들은 앞으로 연재될 칼럼 반드시 읽어야 한다고 생각한다. 그래야 실패하지 않는 상가투자나 창업을 할 수 있으니까...   다시 말하지만 앞으로 연재될 칼럼은 어떤 상가를 투자해서 얼마를 벌었다거나 어떤 업종으로 어디에서 창업하여 대박이 났다는 그런 내용의 글이 아니다. 개별성이 정말 강한 상가를 투자할 때나 창업할 때 독자들이 투자나 창업의 기준을 잡을 수 있기를 바라면서 쓰는 글이다.   부디 상가를 투자하고 있거나 투자하려고 하는 사람들과 창업을 하려고 하는 사람들이 이 칼럼을 통하여 기준을 잡고 투자하거나 창업에 성공하시길 진심으로 기원한다.   상가몽땅의 최원철 네이버카페 : 최원철의 상가몽땅 유튜브 : 최원철의 상가몽땅