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왕십리 상권이 활력을 얻을 재료가 많아지고 있어 관심이 모아지고 있다. 구도심의 상권은 새로운 개발 재료가 추가 될 수록 상권은 업그레이드 되기 마련이다. 왕십리 상권 역시 민자역사 개발과 더불어 인근에 뚝섬 개발 및 왕십리 뉴타운, 신분당선 연장 등 개발 재료가 풍부해져 상권의 범위 확장이나 업종 경쟁력이 기대되는 상권으로 거듭나고 있다.

◇ 왕십리 상권의 유래

왕십리란 지명은 조선 건국 초 무학대사가 도읍지를 물색하던중 현재의 왕십리 지역에서 만난 이름 모를 노인으로부터 서북쪽으로 십리를 더가서 도읍지를 정하라고 가르침을 받았다고해서 붙여진 지명이라고 전해지고 있으며 현재 지하철 국철, 2, 5호선이 교차하는 환승 역세권으로써 대로변 판매시설과 이면도로 먹자 골목 형태의 상권으로 이루어져 있다.

그러나 대개 도심 환승 역세권의 경우 상권이 매우 활성도가 좋게 나타나고 범위도 크지만 아쉽게도 왕십리역 일대 상권은 왕십리 환승역의 한방향으로 치우쳐저 있는 단점이 있다. 이는 상권의 발달에 장애요인이기도 하다. 왕십리 오거리를 중심으로 동편으로는 국철에 의한 단절 현상이 상권을 가로막는 가장 큰 장애 요인이고 남북으로 가로지르는 응봉길을 따라 성동경찰서 앞 지하철 2, 3번 출구 지하도와 10번 출구 방향 지하도가 상권을 연계시키는 역할을 가로막고 있어서이다. 3개의 환승기능을 가졌다 하더라도 지상의 상권을 이어주는 도로의 동선이 상권의 규모를 좌우하는 좋은 표본이라 할 수 있다.

◇ 왕십리 상권지도

◇ 왕십리 상권의 범위와 유동인구 분석

여느 역세권 상권과는 달리 왕십리 상권은 지하철 역과는 큰 영향을 받지 않고 성장한 상권으로 볼 수 있다. 8, 90년대 왕십리 역 주변은 금속업계가 대부분 지역 경제를 좌우하고 있었고 전풍호텔을 중심으로 대로변과 이면도로변에 판매시설과 유흥시설, 먹거리 형태 위주로 형성되었으며 대로변 위주로 인근의 왕십리동과 행당동, 도선동 등의 학생 수요에 의한 학원가가 비중을 차지하고 있어 전철이 차지하는 비중이 높은 상권이라고 볼 수는 없다.

따라서 상권이 구성되어 있는 중심축을 보면 지하철역을 중심으로 이루어져 있다기 보다는 1번 출구와 11번 출구를 나와 대로변과 이면도로 위주로 형성되어 있다. 지하철 역 이전 오랜 시간 동안 왕십리 일대 근로자들과 학생층, 일반 주민들의 소비성으로 이루어진 상권이라 할 수 있으며 최근 상권의 유동 인구 층을 보더라도 외부 유입인구 비중이 많다기 보다는 인근의 소비자와 근로자 학생 수요가 대부분이다.

상권의 범위를 보면 지하철 1번 출구와 11번 출구를 나와 상왕십리역 방향으로 대로변과 이면도로이며 11번 출구 방향은 구 한미은행자리까지, 1번 출구 방향은 전풍호텔 까지이다.
주요 업종으로는 대로변엔 11번 출구대로변을 따라 프로스펙스를 비롯 맥도널드, 피자헛 등 패스트푸드 업종과 김밥전문점, 약국, 안경점, 이동통신점 등 다양한 패션 브랜드와 판매 시설들이 몰려 있으며 전풍호텔 방향 대로변 역시 비슷한 양상을 띄고 있으나 이면도로는 전풍호텔 방향이 먹거리 상권으로 틀을 갖추고 있다. 주로 곱창집이나 한식집, 횟집, 고깃집 등이 분포되어 있다.

향후 기대치와는 달리 현재 왕십리 상권은 인근의 한양대 상권이나 동대문운동장 상권, 건대역 상권처럼 특화된 상권으로 보기에는 소비층이 다양한 분포를 나타낸다. 학생층과 함께 중장년층의 먹거리 업종 이용 인구가 비슷하게 주야를 점유하고 있다. 따라서 업종 선정이나 상권에 투자할 때 투자방향을 설정하기가 용이하지 못하다. 이에 따라 권리금 수준도 상권내에서도 업종에 따라 다양하게 나타나는 경향이 있고 동대문 상권이나 건대역 상권들이 특화된 상권으로 발전하면서 권리금 수준도 답보 상태에 있다. 이는 소비층 이탈이 불러온 매출경쟁력이 떨어진 요인으로 풀이할 수 있다.

◇ 왕십리역 일대 권리금

◇ 왕십리 상권의 향후 전망

왕십리 상권은 양질의 소비층을 불러들일수 있는 개발 재료들이 많아 기대치가 높은 상권이다. 특화된 업종으로 막강한 경쟁력을 가진 동대문 상권이나 건국대 상권 등 대형 상권들이 왕십리 일대 소비층을 잠식했었으나 왕십리 일대에도 새로운 개발 재료들이 연이어 들어서기 때문이다.

왕십리역 민자역사가 12,968평의 사업지에 건축 면적 7,415평,연면적 28,280평, 지하 3층~지상 8층규모로 e-마트와 CGV 극장, 패션몰 등 종합 엔터테이먼트 형식으로 2007년 하반기 오픈 예정이고 하왕십리동 440번지 일대 왕십리 뉴타운이 대형상가와 문화시설, 업무시설, 아파트 주상복합 등 10만2천 여평에 5,000여 세대가 2010년 12월 까지 개발이 되면 신흥 소비층이 상주하게 되는 것이다.

특히 상권의 핵심인 강남 등 인접 도심과의 접근성이 좋아질 분당선 연장 공사가 진행중이다. 분당선 왕십리∼선릉간(6.6km) 복선전철화 공사는 서울 왕십리~분당 오리(31.7km)를 잇는 노선으로 선릉~오리 구간은 이미 개통(2005년)됐고, 왕십리~선릉 구간(왕십리→성수→청담→강남구청→삼릉→선릉역)이 2010년 개통을 목표로 공사중에 있다. 정부는 이 구간이 완공되면 왕십리에서 선릉까지 전철 이용시간이 12분으로 지하철 2호선에 비해 15분 이상 단축되고, 왕십리, 강남구청, 삼릉, 선릉 등 4개의 환승역이 생겨 하루 이용객이 25만명에 달할 것으로 내다보고 있다. 따라서 왕십리역 일대는 분당선 개통으로 인해 4개 노선의 환승역이 되어 교통의 요충지격인 상권으로 부상할 가능성이 매우 높은 지역이다.

다만 상가 투자나 창업시 미래가치에 대한 기대치 보다는 상가의 특성이나 소비층의 동선이 어디로 쏠릴(개발에 따른 상권변화) 것인가를 보다 면밀히 분석해야 하는 시기이며 대형 쇼핑몰(민자역사, 프리존)들의 경우 최근 공급과잉과 함께 다양한 경쟁 업태에 따른 슬럼화 가능성이 많으므로 전문가나 주변의 조언을 참고 하여야 할 것으로 보인다.