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지난 10월 18일 한국은행 금융통화위원회가 정례회의를 열고 기준금리를 1.50%로 동결했다.지난해 11월 기준금리를 연 1.25%에서 1.50%로 올린 후 11개월째 현 수준을 유지하고 있다.하지만 미국이 제로(0)금리 시대를 마감하고 금리인상을 본격화하면서, 한은도 금융안정과 글로벌 경제 경쟁력 확보 등을 위해 금리인상이 불가피한 상황이 됐다.

저금리기조가 장기화되면서 더 이상 은행 예·적금 이자로는 수익을 내기 어려운 상황들이 이어지고 있다. 이에 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 곳으로 자금이 쏠리며 높은 수익률을 올릴 수 있는 상가, 오피스텔 등 수익형부동산의 인기가 높아지고 있다.

여기에 베이비붐 세대들의 은퇴와 저금리가 지속되면서 1100조원에 달하는 갈 곳 잃은 부동자금들이 상대적으로 안정적인 임대수익이 가능한 수익형 부동산에 관심이 보이고 있기 때문이다.

금리 상승기에는 수익형 부동산 투자 매력이 떨어지는 게 일반적이다. 보통 대출을 끼고 수익형 부동산에 투자하는데 금리가 상승하면 대출이자를 떼고 투자자가 가져가는 자기자본수익률이 줄어든다. 더구나 지난 3월말부터 도입된 총체적상환능력비율(DSR), 임대업자이자상환비율(RTI) 등 대출 규제가 강화되면서 거래량이 줄어들고 있다.

금리 상승기 재테크 전략은 달라져야 한다. 한국은행이 기준금리를 올리지 않았는데도 시중금리는 벌써 뛰었다. 전국은행연합회에 따르면 주요 은행 9월 신용대출금리는 평균 3.78~6.69%다. 지난해 같은 기간(2.71~6.5%)과 비교하면 최저 금리가 1.07%포인트 증가했다.

금리가 인상되면 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산의 인기가 시들게 된다. 수익형 부동산 투자자의 경우 전액 자기자본으로 부동산을 매입하는 경우보다 매입비용의 일부는 대출을 받아 투자한 경우가 대부분이다. 금리가 인상되면 대출 이자 비용도 같이 상승하니, 월세를 받아 대출이자를 상환하게 되면 예전에 비해 투자 수익률이 떨어지게 된다.

하지만 주택시장으로 규제가 집중되다보니 상대적으로 규제에서 자유로운 상업용으로 뭉칫돈들이 몰리고 있다. 국토부에 따르면 지난해 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 38만4182건에 달했다. 역대 최고치인 2016년 25만7877건을 훨씬 웃도는 수준이다. 이처럼 상업·업무용 부동산으로 수요가 몰리는 이유는 정부의 주택시장 규제 강화가 한 몫 했다.

수익형 부동산 투자의 기본원칙은 수익성, 안전성, 환금성이다. 우선 풍부한 임대수요를 확보한 입지의 투자처를 수익성 높은 수익형 부동산이라고 부른다. 임대수요가 풍부하면 임대수준이 높아 공실 걱정을 덜 수 있고, 입지의 우수성에 따라 교통여건이나 주변 생활인프라가 잘 형성돼 있는 경우가 많다.

또한 꾸준한 수익창출이 가능한 ‘안전성’을 확보함으로써 투자한 자금이 정체되지 않고 수익 창출이 가능한 투자처를 찾아야 한다. 이와 관련해 분양 업체들은 투자자들이 안전성에 대해 고민 없이 선택할 수 있는 방법으로 선임대후분양을 제시하기도 한다. 실제로 수익형 부동산 투자에 있어 투자금을 지킬 수 있는 안전성은 투자자들에게 매우 중요한 요소라 할 수 있다.

마지막으로 환금성을 빼놓을 수 없다. 환금성은 투자한 상품에 대한 현금화 가능 여부를 뜻한다. 환금성이 좋다는 말은 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 것으로 재정립 가능하기 때문에 환금성이 좋다는 것은 희소성, 우수한 입지, 높은 수익률, 저렴한 분양가 등이 훌륭한 투자처를 환금성 좋은 수익형 상품으로 평가 된다.