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한국은행이 지난 11월 기준금리를 1년 만에 0.25%포인트 인상함에 따라 대부분의 은행권 예금금리도 0.1~0.3%포인트 올랐다. 기준금리 인상으로 대출 부담도 증가되면서 수익형 부동산 시장에도 수익률이 떨어지는 등 부정적인 영향이 불가피할 전망이다. 수익형 부동산은 금리 민감도가 높은 편인데다 공급 과잉에 정부 임대료 상승 제한 등이 맞물려 투자 리스크가 높아진 상황이다.

금리 오르면 수익률 하락, 수익형 부동산 ‘주춤’

수익형 부동산은 금리가 오르면 임대수익률이 줄어드는 구조이다. 즉 대출금리와 임대수익률 사이에 금리차가 좁혀지면 투자 매력은 상대적으로 감소하게 된다. 특히 대출을 끼고 수익형 부동산을 매매한 경우 기준금리 인상시 대출금리도 오르게 돼 임대수익률이 더 떨어질 가능성이 높다.

그동안 정부가 주택시장을 중심으로 대출을 조이고 보유세(종합부동산세) 부담을 늘리는 9·13 대책을 발표하자 투자자들의 관심이 오피스텔과 상업시설 등 수익형 부동산 쪽으로 쏠렸다.

실제로 작년 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후에도 상업시설 등 수익형 부동산 거래량이 크게 늘어난 바 있다. 한국감정원에 따르면 8·2 대책 발표 전인 작년 1월부터 7월까지 상업용부동산 월 평균 거래량은 2만9662건이었지만 대책 이후인 8월부터 12월까지 월 평균 거래건수는 3만5308건으로 19%(5646건) 늘었다. 특히 올해 상반기(1~6월)에는 상업용 부동산 거래량(19만2468건)이 조사 이래 최고 수치를 기록하면서 수익형 부동산의 인기를 증명했다.

현재 베이비붐 세대들이 가장 선호하는 투자 상품은 수익형 부동산이다. 저금리로 은행이자를 기대할 수 없고 정부의 규제로 아파트 시세차익도 힘들기 때문이다. 수익형 부동산은 3, 4년 전 부동산 시장이 본격적인 활황세로 접어들 때부터 큰 인기를 끌었다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대 사이에서 저금리 시대에도 5∼10%에 달하는 수익률을 낼 수 있다고 알려지면서 돈이 몰렸다.

주택시장 규제 풍선효과, 자기자본율 높이고 대출 줄여야

수익형 부동산은 은행 이자보다 수익이 좋고 잘만 고르면 매달 고정적으로 안정된 임대수익을 거둘 수 있기 때문에 실수요자는 물론이고 노후를 준비해야 하는 투자자들까지 투자 대열에 합류했다. 하지만 수익률은 예전만 같지 않다. 갈수록 떨어지고 있다.

대표적인 투자상품인 오피스텔도 마찬가지이다. 한국감정원에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 지난 10월 5.46%를 기록하며 올 들어 하락세가 이어지고 있다. 지난 1월 서울과 수도권, 지방의 수익률은 각각 4.97%, 5.31%, 6.52% 등을 기록했으나, 지난 10월에는 각각 4.87%, 5.22%, 6.49%를 기록하며 모두 수익률이 떨어졌다. 여기에 금리 인상까지 가세하면서 수익률 하락은 계속 이어질 수밖에 없다는 분석이다.

상가 시장도 최근 경기 침체로 공실이 늘어나고, 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 등 강력한 대출 규제로 인해 수익률이 떨어지고 있다. 하지만 주택시장 투기수요 억제에 초점을 맞춘 정부 규제로 인해 갈 곳 잃은 유동자금이 상대적으로 규제에서 자유로운데다 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 상업시설로 몰리고 있다.

업계 관계자는 “주택시장에 대한 규제가 이른바 풍선효과를 내면서 수익형 부동산에 대한 투자가 활발해지고 있는 상황”이라며 “불확실성이 강한 시대에 수익형 부동산을 투자할 경우에는 자기자본금을 높이고 대출 규모를 줄이는 등 보다 보수적으로 접근하는 것이 바람직하다”고 말했다.