상가114

새해에도 아파트 시장에 대한 규제가 이어질 것으로 예상되는 가운데 규제에서 다소 벗어난 수익형 부동산에 대한 인기가 지속될지 관심이 높다. 저금리로 은행이자를 기대할 수 없고 정부의 규제로 아파트 시세차익도 힘들기 때문이다. 수익형 부동산은 3, 4년 전 부동산 시장이 본격적인 활황세로 접어들 때부터 큰 인기를 끌었다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대 사이에서 저금리 시대에도 5∼10%에 달하는 수익률을 낼 수 있다고 알려지면서 돈이 몰렸다.

하지만 올해 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산시장 전망은 상대적으로 비관적이다. 소비심리가 위축돼 내수 경기 부진이 지속되는 상황에서 대출 규제 등 각종 정부 규제 영향으로 투자 환경이 좋지 않아 수익률이 더 떨어질 것으로 예상되기 때문이다.

상업용 부동산시장은 오피스빌딩, 대형 호텔 투자 외에도 개인 투자자 중심인 상가, 오피스텔, 중소형 빌딩 비중도 높다. 이런 상황에서 개인투자자를 대상으로 부동산 임대업이자상환비율(RTI) 규제 강화, 임대사업자 규제, 상가임대차 보호법 개정 등 정부 규제가 강화되면서 개인투자자 수익률이 떨어지면서 시장 침체로 이어질 수 있다는 분석이다.

실제 상업용 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치는 기준 금리의 경우 작년 11월 0.25%p인상(1.5%→1.75%)한데 이어 올해 역시 같은 기조가 이어질 것이라는 전망이 많다. 여기에 , 상가임대차보호법 등의 정책적 요소까지 가세해 개인투자자들이 선뜻 투자에 나서기 어려운 상황이다.

우선 소액 투자자들이 몰리는 오피스텔의 경우 아파트와 달리 시세차익보다는 월세 수입을 목적으로 보유하는 경우가 많은데, 최근 오피스텔 공급이 많아지면서 수익률이 좋지 않아진 상황이다.

부동산114에 따르면, 2019년 전국의 오피스텔 입주물량은 8만1715실로 역대 가장 높은 수준이다. 이미 지난해 8만실이나 입주했는데 추가로 8만실이 더 입주하는 것이다. 2015~2017년 3년간 평균치(4만9651실)보다 3만실이 많다. 수도권 입주물량도 5만9499실로 지난해보다 소폭 더 늘었다. 전월세 가격 안정으로 임대수익률은 매년 지속적으로 하락하고 있는 상황이다.

미국 금리인상 기조에 따라 국내 금리도 추가 인상 가능성이 높아 임대수익률 전망에도 빨간불이 켜졌다. 기준금리가 오르면 오피스텔 수익률은 하락하는 경향이 있다. 지난해 11월 기준 기준금리가 1.75%일 때 전국 평균 오피스텔 임대수익률은 5.08%였다. 1년 전인 2017년 11월에는 기준금리가 1.5%였고 임대수익률은 5.24%였다. 2년 전인 2016년 11월에는 기준금리 1.25%, 임대수익률 5.47%를 기록했다.

최근 상가시장은 자영업 경기 악화와 최저임금 인상 등으로 상황이 좋지 않다. 경리단길, 망리단길, 가로수길 등 상가시장에서 각광받았던 곳들도 몇 년째 공실인 곳이 있을 정도. 공급물량이 많고 분양가와 공실률이 높아 시장위축이 불가피할 전망이다. 대출규제로 진입 장벽이 높아졌고 임대차보호법 강화로 투자 매력도 떨어졌다.

한국감정원에 따르면 지난해 3분기 기준 중대형 상가 공실률은 10.6%로 전년 동기 대비 0.8%포인트 상승했다. 특히 소규모 상가 공실률은 5.6%에 달해 전년 동기 대비 1.5%포인트 높아졌다.

그러므로 상가도 선별적 투자가 필요하다. 업계 전문가들은 상가 투자 전 상권조사를 필수 조건으로 꼽는다. 상권을 조사하면 조사과정에서 입지여건은 물론 유동인구의 연령대나 규모, 매출규모, 권리금, 매매가와 임대료 수준, 향후 상권변화 가능성, 매매가와 임대료 수준 등 중요 정보들을 파악할 수 있기 때문이다.