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정부의 강력한 규제정책으로 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 1100조원에 달하는 시중유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있다. 하지만 주택시장이 침체되면서 상대적으로 규제대상에서 제외된 상업 및 업무용 빌딩에 대한 투자가 크게 늘어났다.

최근 오피스, 상가 등 상업용부동산은 임대수익이나 공실률 등은 서울과 지방의 양극화가 나타난 가운데, 서울은 모든 유형에서 전국 평균 이하의 공실 수준을 기록하고 상가 임대료도 소폭 상승했다.

한국감정원의 전국 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 2018년 4분기 오피스는 전분기 대비 임대료와 공실률 모두 소폭 하락했다. 상가는 모든 유형에서 임대료가 떨어졌다. 전분기 대비 오피스 공실률은 0.2%포인트 하락한 12.4%로 나타났으며, 중대형 상가는 0.1%포인트 상승한 10.8%, 소규모 상가는 0.3%포인트 하락한 5.3%로 나타났다.

하지만 자산가치가 상승하면서 투자수익률은 직 전년에 비해 오히려 상승하는 추세를 나타냈다. 상업용부동산의 2018년 연간 투자수익률은 6~7%대로 모든 유형에서 전년도 대비 상승했다. 자산가치 상승 영향 등으로 다른 투자 상품보다 높은 수익률을 기록한 것이다.

부자들도 수익형부동산에 대한 선호도가 높은 것으로 나타났다. KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 하나은행 자산관리(PB) 서비스를 받는 금융자산 10억원 이상 고객 922명을 대상으로 설문을 실시해 작성한 ‘2019 코리안 웰스 리포트’에 따르면 향후 5년간 부동산 경기 전망에 대해 응답자의 39%가 ‘현재 상태로 정체할 것’으로 답했다. 34%는 ‘완만하게 침체’할 것으로 예상했고, 11%는 ‘빠르게 침체’할 전망이라고 관측했다. ‘완만하게 회복’할 것으로 예상한 응답자는 15%에 그쳤다.

자산 10억원 이상을 보유한 부자들이 가장 투자하고 싶은 부동산으로는 ‘건물·상가’(36.5%)가 가장 많은 응답이 나왔다. 그러나 해당 문항 응답 비중이 2017년 57.0%, 2018년 47.6%에 달한 점을 고려하면 매력이 낮아졌지만 여전히 가장 유망한 투자 상품으로 자리 잡고 있다.

소액 투자 대표상품으로 꼽히고 있는 오피스텔 수익률은 꾸준히 하락세다. 한국감정원에 따르면 연 5%대가 무너진 서울의 오피스텔 임대수익률은 지난해 12월 기준 4.87%를 기록하고 있다. 같은 기간 전국 평균(5.46%)보다 낮은 수준이다.

상가시장도 경기침체에 의한 공실률이 크게 늘었다. 한국감정원의 ‘2018년 상업용 부동산 임대동향 조사’에 따르면 지난해 말 기준 전국 중대형 상가(3층 이상 또는 연면적 330㎡ 초과) 공실률은 10.8%로 집계됐다. 2013년 통계를 내기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 소규모 상가(2층 이하 또는 연면적 330㎡ 이하) 공실률도 5.3%에 달했다. 2017년 말과 비교하면 각각 1.1%포인트, 0.9%포인트 상승했다.

하지만 이같은 악조건에도 불구하고 ‘상업용부동산’에 대한 관심은 꾸준할 전망이다. 정부가 지난해 강력한 대출 규제 및 분양권 거래 제한 등으로 주택시장을 강력히 옥죄면서 주택시장이 얼어붙기 시작했고, 그에 따른 풍선효과가 수익형 부동산에서 나타나고 있기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔 상가 등 대표적인 수익형 부동산 상품의 수익률이 떨어지고 있지만 1100조에 달하는 단기 부동자금이 여전히 부동산시장을 맴돌고 있기 때문에 지역별 상품별로 희비가 엇갈릴 것”이라며 “핫플레이스 지역을 중심으로 한 선별적 투자경향이 심화될 것”이라고 전망했다.