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서울은 정부가 민간택지 분양가 상한제 시행을 예고한 이후 강남 재건축 단지 중심으로 매매가 상승세가 주춤거리고 있다. 서울지역은 전반적으로는 오름세가 유지됐다. 매매거래량은 지난 7월 들어 늘어난 것으로 집계됐다.

하지만 국토부가 이달 초 주택법 시행령 개정안을 발표하며 제도 도입을 공식화하면서 시장은 다시 조정국면으로 접어들었다.

민간 택지 분양가 상한제는 서울 과천 분당 등 전국 민간 택지 31곳에 짓는 아파트에 이르면 오는 10월부터 분양가 상한제를 적용하겠다는 것이다. 그동안 분양가 상한제는 공공기관에서 개발 공급하는 공공택지에만 적용됐다.

분양가 상한제란 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다. 즉, 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정되는 방식인데 즉, 정부가 민간 택지 아파트 분양가를 정해주겠다는 것이다.

국토부에 따르면 7월 전국 주택 매매거래량이 6만7349건으로 작년 7월보다 5.7% 늘었다. 서울 매매거래가 소폭 늘어난 가운데 특히 서울 강남·서초·송파 ‘강남3구’의 매매거래는 급증했다. 지난달 들어 서울 아파트 값이 하락세에서 벗어나고 매매거래도 살아나기 시작한 것이 거래량에도 반영된 것이다.

한국감정원 조사에 따르면 8월 셋째 주 서울 아파트 값은 지난주와 마찬가지로 0.02% 상승했다. 반면 강남3구는 상한제 시행 발표 후 상승률이 둔화하고 있다. 발표 전인 5일 조사 때만 하더라도 강남·서초·송파구는 각각 0.05%, 0.06%, 0.04% 상승했는데, 이번 조사에서는 각각 0.02%, 0.04%, 0.02%로 상승률이 낮아졌다.

상한제의 최우선 적용 지역으로 강남3구가 유력하고, 이들 지역에 수익성이 높은 재건축 단지가 많이 포진해 있기 때문인 것으로 분석된다. 강북에서는 마포구가 0.05% 올랐고 종로구와 강북구도 각각 0.04%, 0.03% 상승했다.

먼저 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실 주공5단지, 강동구 둔촌주공 등 대표 재건축 단지들은 분양가 상한제가 적용될 경우 조합원 1인당 분담금이 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상되면서 거호가가 3000만∼1억원가량 하락한 매물이 나오며 약세를 보였다.

송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5㎡는 지난 6월 19억2060만원에 거래됐는데 현재는 7000만원 떨어진 18억5000만원에 매물이 나와 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡는 상한제 발표 전인 7월 17억8000만원에 거래됐는데, 현재 17억3000만∼17억5000만원으로 호가가 내려왔다. 조합원당 분담금이 1억원 이상 늘어날 것으로 추정되는 둔촌주공은 전용 51㎡ 호가가 5000만원 하락해 13억2000만원 선이다.

정부는 지난해 8·27 대책을 통해 수도권에 30만호 이상 추가공급이 가능한 30여 곳의 공공택지를 추가 개발하겠다고 밝혔다. 부천대장과 고양창릉, 남양주 왕숙, 과천, 성남 복정·금토·서현 등이 대상지가 됐다. 하지만 이곳은 강남 수요를 대체할 만한 지역들이 아니기 때문에 강남 집값을 잡는 데는 한계가 있다.

신규 물량 감소가 예상되면서 신축 아파트 가격이 오르는 풍선효과도 벌써 나타나는 중이다. 한 부동산 전문가는 “강남 재건축을 타깃으로 하는 분양가 상한제는 결국 신규 아파트 공급을 차단하는 효과를 나타내 새 아파트에 대한 가격만 부추길 것”이라며 “정부 정책의 한계성을 드러내는 규제일변도의 정책으로는 들썩이는 집값을 안정화시키기는 어려울 것”이라고 말했다.