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◎ 현장탐방 ( 안산 중앙역 고잔동 )

최근 상가 분양 시장이 달아오르고 있다. 정부의 부동산 투기 억제정책과 초 저금리 현상으로 매월 월세수익이 생기고 상권이 활성화되면 높은 프리미엄을 받고 되팔 수 있다는 장점 때문에 상가로 여유 자금이 몰리고 있는 것이다.  주로 새로이 형성되는 신도시에 많은 관심을 보이고 있고 여러곳이 있지만  먼저 안산 고잔지구의 상권에 대해서 알아보기로 한다.

▽ 안산 고잔지구는 녹지율 23.4%의 청정자연신도시로(평촌13.7%,분당20.3%) 아파트와 단독주택등 모두 3만8000여 가구의 주택과 공공기관, 학교, 상업시설, 종합병원 등이 들어서며 14만여 명의 인구를 수용하게 되고 평균 용적률이 180% 선으로 비교적 다른 신도시보다는 쾌적한 주거 환경으로  개발되는 신도시이다.

교통여건을 보면  지하철 4호선 고잔역 과 중앙역, 한대앞역이 인근에 위치하고 있고 서울 사당역에 차로 40분 거리 수인산업도로, 수도권외곽순환도로 및 신갈 ~ 안산간 고속도로. 서해안고속도로 이용 편리 한 지역이다.

인근에 한양대(안산캠퍼스), 안산공과대 등 4개 대학. 지구 안에 10개의 초등학교와 6개 중학교, 5개 고등학교가 신설되고 청소년수련시설, 전시시설 등 각종 문화공간도 마련될 예정이고 구청과 법원 등 안산시 주요 관공서가 고잔 지구로 이전 예정이어서 앞으로 안산시의 중심 핵으로 자리 매김 할 전망이다. 이와 함께 남쪽에는 호수공원, 동북쪽에는 소공원 등이 자리잡고 있어 전망이 좋고 쾌적함도 고루 갖추고 있다. 특히 기존 안산의 60여만 인구에 시화지구나 반월등 주변 도시와 합하면 약 100 여만 인구가 상주하고 있다.

▽ 현재 고잔지구 상업용지를 보면 한대앞 역 주변으로 약 70여 개 필지에 이미 분양을 마치고 상권이 형성되어 있고 중앙역과 고잔역 사이의 고잔 중심상업지역에는 190 여 개의 필지에 근린상가와 쇼핑몰 등이 분양중에 있고  대형 할인점등이 입점해 있다. 2002년 11월 기준으로 먼저 입주한 세대들도 있고 아직 공사중인 아파트가 많이 있어 상권이 활성화되려면 상당한 시간이 지나야 가능할 것으로 보이고 또한 세대수대비 상업용지가 많은 점과 기존의 중앙역 앞 상권이 상권을 장악하고 있어 상권이 언제 어느 만큼 활성화 될 지는 아직 미지수이다.

현재 분양중인 상가분양가를 보면 1층 기준 1000만원에서 1900만원까지 상가 위치에 따라 분양가 차이가 많은데 고잔역 주변에 이미 분양되어 입점한 상가들의 임대가를 보면 1층기준 20평이 보증금 5천에 월 150만원 수준으로 분양가, 평당 1500만 정도이고 총분양 대금이 3억으로 보증금을 뺀 금액대비  약 7.2% 의 연수익율을 보이고 있다. 앞으로 입주가 완료되어 상주인구가 확보되는 시점이 고잔지구의 상권이 정점에 도달 할 것으로  보이지만 상가 공급이 많은 만큼 상가 선택에 신중을 기해야 한다.

▽  한편 중앙역앞 고잔동 상업지역 기존 상권을 들여다보면 안산최고의 상권을 누리고 있다. 임대가나 권리금 매매시세등,이 상권이 잘 발달되어 있다는 것을 증명해준다. 각종 유흥업소와 먹거리, 패션, 백화점, 업무시설, 금융가 등이 밀집해있다. 대형 유흥시설(나이트, 단란주점)20여 개와 병원이 약 30여개  그 외 의류, 음식점등이 셀 수 없이 집결되어 있는 상권으로 공실율 제로에 가까운 우수한 상권이다.

1층기준 시세를 보면  29.5평이 최초 평당분양가가 약 1400만원 가량으로 최초분양가는 약 4억1천만 원이 현재 평당 4400만원, 총매매가는 13억에 형성되어 있으므로 약 세배의 프리미엄이 붙은 것이다. 임대가를 보면 1층기준(29.5평).

보증금 3억에 월세 500만원이고 연 수익율을 보면 최초 분양가 대비 보증금을 제외한 수익률이 약 연 54% 이며 현 매매가로는 7%의 수익률이 나온다. 권리금은 점포별 조금씩 차이는 있지만 약 3억 이상 거래되고 있는 실정이다. 현재는 신규 상가를 지을 부지가 없고 다만 재건축 하는 상가에 투자를 고려할 수 있는데 업종이나 분양가 수준만 고려하면 투자수익에 큰 무리가 없을 것으로 보이는 안정된 상권이다.

[SG 투자전략연구소 소장  유  영상]