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웰빙이 살아 숨쉬는 방배역상권

지하철 2호선 방배역을 빠져나오면 내방역을 향하는 방배로에 족히 200여개가 넘는 점포가 즐비하게 늘어서 있다. 3번출구 맥도널드를 시작으로 북측으로 외환은행, 4번 출구 롯데리아를 시작으로 00까지를 방배로 상권이라 할 수 있다. 방배역을 기준으로 좌우로는 사당역과 서울고등학교를 잇는 효령로 상권이 나타난다.

방배역은 일평균 26,000여명이 이용하는 중간규모 정도의 역에 지나지 않는다. 행정구역상 방배1동과 방배3동이 방배역상권에 포함되는데, 배후인구가 4만여명에 불과할 정도로 그리 크지 않은 상권이다. 방배역 북측 방배로 상권이 활성화 되어 있는 반면, 상문고등학교 주변 아파트단지 상권은 전형적인 주거형 상권에 속한다.

방배역을 기점으로 반경 500M에 지나지 않아 협소한 편이며, 백화점이나 대형 할인점, 극장 등 주목할만한 집객시설이 없는데도 상권의 힘은 여느 상권에 견주어도 손색이 없을 정도이다. 방배역 상권은 야누스를 연상하 듯, 주간시간대와 야간시간대의 모습이 전혀 다르다.
주간시간대에는 40대 중반의 남성이 눈에 띌 뿐, 한산한 느낌마져 준다. 반면 오후 5시부터 저녁 7시까지 하교와 퇴근이 맞물리는 시간대가 되면 버스정류장과 방림시장을 중심으로 수 많은 인파가 쏟아져 나온다. 주류관련 외식업이나 휴게업을 운영하는 점주들은 이때부터 가게문을 열 정도라고 한다.

방배동은 우면산을 등지고 있는 고을이라는 설과 한강을 등진 모서리라는 뜻에서 유래되었다고 한다. 또한 세조의 큰 형인 양녕대군이 세자자리를 세종에게 넘겨주고 전국을 돌아다닐 때 자신의 왕위에 대한 오해를 불식시키기 위해 한강을 등지고 남으로 내려갔다 하여 방배동이라는 설도 있다.

조선말까지 경기도 과천군 상북면 방배리였다가 1963년 1월 서울특별시에 편입되었고 1975년 사당1동이 방배동으로 분동되었고 1988년까지 강남구에 편재되었다가 이후 서초구가 분리되면서 지금에 이르렀다.

1973년 개교한 상문고등학교를 중심으로 신동아아파트, 삼익아파트, 임광아파트, 경남아파트, 소라아파트(재건축중) 등 3,000여세대 아파트단지가 형성되어 있고 중앙하이츠빌라, 청광아트빌라 등 빌라촌이 형성되어 있다. 비록 아파트비율이서울시 전체 평균의 8% 가량 낮지만 잔여비율을 빌라가 그대로 흡수하고 있어서 전체적으로는 중산주거지역을 형성하고 있다. 소라아파트를 재건축하여 신규로 들어설 삼성아너스빌은 40평 60평형을 중심으로 560여세대가 입주할 예정이어서 지역소비문화를 주도할 것으로 보인다.

1980년 서대문에 위치해있던 서울고등학교가 방배 역으로부터 불과 600여m 밖에 안되는 거리에 들어섬에 따라 이른바 8학군이 형성되면서 우성아파트와 임광아파트 등이 들어서면서 방배역 상권이 주목을 받기 시작했다. 우면산을 뒤로 하는 쾌적한 주거환경과 1983년에 개통된 지하철 2호선, 남부순환도로와 이수교차로 등 원활한 교통체계, 그리고 수준 높은 교육환경 등이 어우러지면서 웰빙을 추구하는 라이프스타일의 정착이 이루어졌다.

웰빙아이템으로 주목을 받고 있는 발관리 전문점은 입지특성상 매우 까다로운데 오피스인구와 주거인구가 고루 분포되어 있어야 하며, 소득수준 또한 높아야 하고 40대 이상 중년층이 소비의 중심이어야 성공확률이 높다. 단순히 소득이나 오피스인구가 많다고 성공한다는 보장이 없다는 뜻이다. 그래서인지, 발관리 전문점이 성업하는 상권은 흔치 않다. 마포역, 노원역 그리고 방배역 상권이 대표적이다. 방배역 각 출구를 중심으로 5-6개의 발관리 전문점이 몰려 있고 피부관리전문점만 해도 17개에 달할 정도로 몸매관리에 적극적이다.

건강식품을 취급하는 전문점만 해도 10여개에 달하며, 골프연습장과 휘트니스클럽도 타 상권에 비해 많은 편이다. 최근 리모델링한 뚜레주르는 기존 제과점과 카페를 결합한 고급형 복합 베이커리 전문점을 선보여 화재를 모으고 있다.

<방배로상권>



방배로 상권은 지하철 3번, 4번 출구로부터 내방 역으로 향하다 보면 육교까지를 말한다. 5층 이상의 고층건물이 거의 없을 정도로 저층건물이 대부분이며, 신축건물 역시 역 주변에 몰려 있을 정도이다. 맥도널드와 롯데리아, 스타벅스 등 역세권의 필수업종이 입점해 있어 젊은이들의 만남의 장소로 인기가 높다.

하나은행, 국민은행, 농협, 우리은행, 동양투자증권, SK증권 등 금융기관이 몰려 있고 병원과 한의원, 미용서비스업, 학원, 기원 등이 성업 중인데, 40대 중반 중년층이 주 고객 층이다. 주간시간대에는 이들의 활동이 왕성한 편이어서 유동인구 중 상당수가 40대 이상 중년층으로 나타났다.

한 가지 특이한 점은 방배로 상권은 소매업과 서비스업의 비중이 외식업에 비해 크다는 점이다. 역세권에서 흔히 볼 수 있는 김밥전문점, 분식점, 아이스크림전문점, 테이크아웃커피숍, 제과점, 우동전문점, 돈까스 전문점 등 객 단가가 저렴하고 회전율이 높은 외식업종이 타 상권의 업종분포에 비해 거의 30% 정도 부족하다. 방배역 상권이 학군을 배경으로 한 상권이라는 점에서 20대 초반까지의 신세대 층이 평일 주간시간대에 활동할 가능성은 희박하다. 따라서 판매시간대와 고객활동시간대가 엇갈리는 업종은 살아남기 어렵다는 뜻으로 이해할 수 있다.

방배역을 기준으로 우면산으로 향하는 1,2번 출구방향은 상권이라 불리기에 어색할 정도로 점포가 많지 않다. 상가건물이 10여개에 불과하여 구매력을 확보하기에 어려움이 많다. 3,000여세대가 넘는 아파트단지를 배후로 하고 있지만 도보를 이용한 쇼핑객을 만나기란 쉽지 않다. 다만 최근 분양한 현대 멤피스 Ⅱ가 들어섬에 따라 웰빙형 아이템이 주목을 받고 있다. 그 중에서도 단연 수제 제과점 ‘라이스존’이 눈에 띈다.

대부분 아파트 수명이 20년을 넘어서 재건축 바람이 거세게 불고 있다. 거의 같은 시기에 지어진 빌라촌도 예외는 아닌데, 그래서인지 골목 안까지 부동산중개업소가 진입해 있다. 앞으로 방배역 상권의 변화를 짐작할 수 있는 대목이다.

<방림시장상권>

방배로 상권이 소매와 서비스업으로 구성되어 있다면 방림시장 상권은 단연 외식업이 강세를 보인다. 2002년 12월 방림시장이 철거됨에 따라 소매기능이 급속히 쇠퇴하면서 주류소비 중심의 외식업이 급성장을 보이고 있다. 예전에는 청바지를 비롯한 의류매장이 나름대로의 입지를 확보하고 있었지만 지금은 자취를 찾아볼 수 없을 정도이다.

방림시장 상권은 파리바게트와 국민은행을 사이에 오름재길과 던킨도너츠와 소화약국을 통해서 진입할 수 있는데, 방림시장이 철거됨에 따라 주진입로인 오름재길 보다는 던킨도너츠 이면도로를 이용하는 유입인구가 상대적으로 많은 편이다. 오름재길로 들어서면 방림시장 입구에 해당하는 4거리가 나타나는데, 제과점, 도시락전문점, 아동복전문점, 24기간 편의점, 휴대폰대리점, 캐주얼의류점, 속옷전문점, 청과물상점, 철물점 등 전형적인 재래시장 상권의 흔적을 찾아 볼 수 있다. 하지만 새로운 쇼핑상가가 들어서면 업종재편이 예상된다.

오름재1길로 들어서면 숯불구이전문점, 샤브샤브전문점, 대형호프점, 노래방, DVD방, PC게임방, 보쌈전문점, 곱창전문점, 꼬치구이전문점, 참치전문점. 일식주점, 칵테일바 등 세계주류의 집산지의 풍경을 연출한다. 이곳을 찾는 고객연령대도 20대부터 40대까지 다양하지만 20대가 주를 이룬다. 저녁 6시 이후부터 불야성을 이루는데, 상가의 구조나 이면도로의 특성을 살려 노천카페가 자연스럽게 형성된다.

오름재길에서 ‘Beatles'를 기점으로 방배로로 빠져나가는 삼거리에‘원할머니보쌈’, ‘시골보쌈’, ‘송가네보쌈’ 등 보쌈전문점이 몰려있어서 보쌈골목으로 통하기도 한다. 각 점포마다 각양각색의 인테리어를 뽐내는데, 이면도로인데도 시설투자를 아끼지 않은 이유를 물어보면 대부분의 점주가 대로변보다 장사하기 낫다는 것이 공통된 의견이다. 직장인, 대학생은 물론이고 동네 주민까지 술을 마시기 위해 방림시장상권까지 찾아온다는 말을 눈으로 직접 확인할 수 있었다.

최근 광우병과 조류독감의 여진으로 숯불구이점이나 치킨호프점, 꼬치구이점, 닭요리전문점 등이 예전같지는 않지만 이와는 대조적으로 삼겹살전문점, 보쌈전문점, 호프점 등은 반사이익을 톡톡히 보고 있다고 한다.


방배역상권은 서울고, 상문고, 동덕여고 등 이른바 명문고들이 몰려 있는 양질의 교육환경과 우면산, 예술의 전당 등 풍족한 문화예술환경, 그리고 높은 소득수준을 토대로 안정적인 상권을 유지해 왔었다. 하지만 20여년동안 그다지 큰 변화가 없을 정도로 정체를 보여 유망상권으로 주목을 받지 못한 것도 사실이다.

특히 소점포창업을 희망하는 예비창업자가 진입하기에는 대로변 점포를 구하는 것 자체가 어렵고 인구특성상 분식이나 김밥 등 소규모 외식업의 입지조건으로도 불리한 편이어서 아예 엄두조차 내지 못하는 편이다.

상권은 외형으로 평가해서는 곤란하다. 같은 역세권이라 할 지라도 인구특성이나 주거환경, 그리고 업종분포에 따라서 각 아이템의 입지경쟁력은 확연하게 차이가 난다. 방배역상권은 분명 지하철역을 끼고 있는 상권이다. 하지만 역세권으로 표현하기에는 공통점이 거의 없다. 오히려 학교상권으로 불리는 것이 좋을 듯하다. 특히 방배로 상권의 경우에는 유명 패스트푸드를 제외하고는 객단가가 저렴한 분식이나 김밥전문점, 아이스크림전문점, 주얼리전문점 등을 찾아보기 어렵고 실제로 유동인구 중 10-20대가 차지하는 비율도 매우 낮다.

오히려 하교시간대인 오후 5시 이후부터 버스정류장을 중심으로 황금시간대를 보일 정도로 평일 주간시간대는 한산하기 때문에 이들을 타겟으로 하는 업종은 가급적 삼가는 것이 좋다. 오히려 40대 이상 중년층을 대상으로 한 소매업이나 서비스업을 고려하는 것이 좋다. 방배역을 중심으로 발관리전문점이나 피부관리숍이 몰려 있다는 점을 주목하길 바란다. 최신식 설비를 자랑하는 남성전용사우나가 들어선 이유도 바로 여기에 있다.

방배역상권을 한 마디로 표현하자면 웰빙형 아이템이 통하는 상권이라는 점이다. 건강식품전문점이 10여개에 달하고 발관리나 피부관리, 휘트니스 등 이른바 몸매관리비즈니스가 차지하는 비중이 전체업종 중 10%에 달할 정도로 이른바 여유적인 소비가 통하는 상권이다. 건강식품, 골프연습장, 엔티끄샵 등을 포함하면 20%가 넘을 정도로 삶의 질을 따지는 상권이기도 하다. 아름다운 병원, 실로암한의원, Flower & Wrapping, Rice Zone, Well being Italy 등 부드럽고 품격높은 간판이 자연스러울 정도로 뭔가 특별한 것을 추구하지 않으면 성공을 보장하기 어렵다.

최근 리모델링을 통해 오픈한 ‘Cafe' Tous Les Jours'는 오히려 제과보다는 고급 커피숍에 가까운 베이커리카페로 불린다. 본사차원에서 제과점의 부진을 만회하기 위한 하이브리드(Hybrid)전략의 일환으로 이해할 수도 있지만 뱅배동이라는 웰빙코드를 감안한 마케팅전략으로 이해하는 것이 옳은 듯 싶다.

방배1동 효령대군묘 뒤편에 위치한 170번지 일대에 새로 들어서는 500여세대의 서리풀 아파트와 방배3동 소라아파트의 재건축, 방림시장의 현대화 등 방배역상권의 변화가 예상되는 가운데, 기존 노후화된 상가들의 리뉴얼도 활발하게 진행될 것으로 예상된다. 새로운 주거문화와 여가문화를 감안한 웰빙형 아이템이라면 성공가능성이 높다. 애완견전문점, 즉석제과점, 복고음식점, 디자인소품전문점, 파스타전문점, 해물요리전문점, 유기농산물전문점 등 삶의 질을 추구하는 방배역주민의 라이프스타일을 매칭시킬 수 있는 아이템이라면 성공을 기대해도 좋다.



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