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국내최대의 도매상권 '동대문'

동대문상권은 1905년 종로5가의 광장시장을 시작으로 형성되기 시작하였다. 6.25전쟁 당시 실향민들이 하나 둘씩 모여 생긴 노점이 약 2,000개나 되었으며 58년 대화재로 노점이 불타버렸으나 이러한 상황에서도 동대문상권은 꾸준히 성장하여 60년대 이후 청계천상가, 평화시장이 들어서게 되었으며 1970년대 동대문 종합시장이 문을 열면서 동대문시장이 의류시장으로의 틀을 갖추기 시작하였다.

1990년 후반 거평프레야를 시작으로 밀리오레, 두산타워 등의 대형 복합쇼핑몰이 들어서면서 동대문상권은 급부상하여 국내 최대의 패션 중심지로서의 위치를 더욱 확고히 하고 있다.

동대문상권은 두산타워, 밀리오레를 중심으로 지하철 1호선 동대문역과 이화대학병원, 지하철 2 호선 동대문 운동장역 까지를 말한다.
대형 복합쇼핑몰의 등장과 편리한 교통(지하철 2호 선, 4호선, 5호선), 다양한 이벤트 등으로 10~20대 젊은층을 유입하는데 성공하였다. 예전의30~40대 소매상들이 주를 이루던 동대문상권의 이미지를 탈피하고 현재는 10~20대 젊은이들의 쇼핑천국이라는 말이 더 어울릴 정도로  동대문은 밤 낮을 구분하기 어려울 정도로 인파와 차량으로 또 다른 쇼핑문화를 만들어 냈다.

동대문상권은 지하철2호선, 4호선, 5호선이 교차하는 동대문 운동장역을 끼고 있어 서울의 어느 지역에서나 쉽게 접근할수  있는 좋은 교통현황을 갖고 있다. 그리고 강남, 강북, 강서를 잇는 다양한 버스노선이 다니고 있지만 동대문 일대의 대형 쇼핑몰로 몰려드는 자가용과 외국인관광객이 타고 온 관광버스, 각 지방에서 올라오는 소매상들의 차량 등으로 동대문상가의 교통체증은 날로 증가하고 있다.

동대문상권은 낮부터 밤까지 사람들의 발길이 끊이지 않는다.  주로 10~20대 여성이 유동인구의 가장 많은 부분을 차지하고 있으며,  밤에는 30~40대 소매상인들이 주를 이루고 있다. 그러나 일반 쇼핑객들도 낮 시간대의 인파를 피하고 값싸게 상품을 구입할 수 있다는 장점 등으로 야간 쇼핑을 즐기는 쇼핑객들이 늘어 동대문상권은 24시간 유동인구가 많다.

또한 한국의 새로운 쇼핑관광명소로 떠오른 동대문은 일본, 대만, 러시아, 동남아 등에서 찾아오는 관광객들로 동대문이 국내 최대상권 이며 패션분야에서 단연 으뜸이라는 것이 입증되어 있는 상권이라고 볼수가 있겠다.

기존의 대형 쇼핑몰들이 90년대 후반 1층기준 1억 2천~1억 6천선 이었으며 현재 임대가 수준은 보증금 2000~3000만원 월세 190만~210만 정도이며  연수익율이 약16%~19% 선으로 형성되어 있어 우수한 상권임을 보여주고 있다.

최근 동대문 운동장역 주변으로 대형 쇼핑몰들의 분양열기가 뜨겁다.
밀리오레 옆으로 헬로 apm 쇼핑몰이 금년 9월에 오픈하여 점포수 1700개에 지하 4층 l상 11층 규모로 성업중이고 뒤이어 굿모닝씨티가 4000여개점포 지하7층 지상16층, 라모도 2400개 점포 지하5층 지상16층, 패션TV 1950개 점포 지하6층 지상 10층 규모로 분양중이다.

특히 기존 밀리오레 주변상가와 달리 지하철 역과 연결을 시도하고 극장이나 젊은 층이 선호하는 흥미 위주의 업종을 적극 도입 상권활성화를 꾀하고 있고 광희시장 주변에 잡화 위주의 도소매 상가들도 리모델링을 통한 새로운 변신을 시도 하고 있는 중이다.


운동장역 주변 상가별 구좌당 분양가를 보면 굿모닝씨티 8천~2억천, 라모도 1억~1억7천, 패션TV 8천~2억2천 수준으로 구좌별 평수는 실평수 1.2평 ~ 1,5평 으로 매장이 조성되게 된다.

향후 2005년 뒤에는 운동장역 주변상가 들의 치열한 마케팅전략과 상권활성화를 위한 경쟁이 예상된다.  또한 청계천 복원사업의 직접적인 영향을 받는 청평화 동평화 신평화 시장등은 공사여건에 따라서 부득이 상권이 위축 될 수 있어 상권이동이 불가피해질지도 모르는 일이다.

동대문상권에 청계천 복원사업이 미치는 영향으로  운동장역 주변 상가에 어느정도 상인 유입이 될 것으로 보이며 동대문 축구장을 주차장으로 활용하는 방안 역시 신규 상가나 기존 상가에 긍정적인 요인으로 작용 할 것으로 보인다.

다만  현재 분양중인 상가들이 대부분 토지매입이 끝나지 않은 상태에서 분양에 나섬으로써 토지매입 중  어려운 난관에 봉착해 공기가 지연되는 경우가 우려할만하다 하겠다. 대부분 사업부지가 수십여개의 필지로 이루어져 있기 때문이다.

따라서 직접 장사를 하든 안정적인 수익의 투자목적이던  부지매입 여부다. 땅을 사들이지 못해 분양이 중단되거나 건축허가를 받지 못하는 경우가 비일비재하다. 각 필지 별 권리 관계를 확인 후 결정을 하는 여유를 가져야 할 것이다.

                                                                                                 상가114 SG투자전략연구소
                                                                                                                   소장 유 영 상