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상권활성화 기대로 권리금 높은 편
중심지 점포 매물 거의없어..환승역세권 상가투자해 볼만

서울 도심권의 상권을 들여다 보면 상권의 활성도가 높은 지역은 대부분이 전철 역세권 위주로 발달 되어 있는 것을 흔히 볼 수 있다. 그만큼 지하철의 수송량이 많다는 것과 대중교통의 경유지가 되어 집객요인으로 작용하기 때문에 주변 상권에 커다란 영향을 미치고 있는 것이다.

특히 환승역세권의 경우 2개 이상의 전철에서 교차하는 곳이기 때문에 단일 전절 역세권 보다 활성도가 높게 나타난다고 볼 수 있다. 서울 도심권은 몇분만 걸으면 어느 지하철 역이든 이용할 수 있는 수준으로, 지하에 거미줄 처럼 얽혀 있다고 볼 수 있다. 또한 일반 버스등 대중교통과는 달리 서울 어디서든 접근이 가능할 수 있는 환승역들이 있기 때문에 지하철이 상권에 차지하는 비중은 더욱 크게 나타나고 있다.

환승역세권 조성으로 인해 대형 상권으로 발전한 사례를 보면 강남북을 연결하는 7호선과 가장많은 이용율을 나타내는 2호선이 교차하는 건대역과 5호선 8호선이 교차하는 천호역,연신내역,노원역등 서울 도심권이나 인천 지역등에 고루 분포되어 활발한 상권을 이루고 있다.

창동역 상권 역시 환승역세권중 하나로 서울 동북부의 전철 이용객을 담당했던 1호선과 서을 강남북을 관통하는 4호선이 교차 하면서 상권에는 상당한 호재로 작용한 것으로 볼 수 있다. 예전 창동 상권의 강점은 주변의 탄탄한 배드타운에 의한 판매시설이 대거 들어서면서 의류할인매장이 대다수를 차지 했지만 국가의 금융환란을 겪으면서 아울렛 판매시설이 점차 감소하고 점차 정상 브랜드 위주로 바뀌는 현상을 보였는데 이는 주변에 대규모의 아파트 단지 조성으로 인한 소비성향이 바뀌어 주 수요층이 예전 10대 20대가 주를 이루던 90년대 말과는 달리 30대 40대 소비층의 비율이 높아진 현상이기 때문으로 분석된다.

창동역 상권의 특징을 보면 전철이 위로 지나는 고가로 이루어져 있고 동측상권 과 서측 상권으로 분리되어 있어 상권이 단절되어 있는 형태를 띄고 있다. 왠만한 상권은 대형도로나 건축물에 의해 단절이 되면 상권 형성이 용이하지 못하고 한쪽으로 치우치는 현상을 보이지만 주변의 관공서나 대형 할인마트, 그리고 대규모 아파트단지가 동서로 골고루 분포되어 있어 양측 모두 상권이 형성이 양호하게 되어 있다.

이마트 창동점, 하이마트, 하나로마트, 창동 농수산물 물류센터 등 대형 할인업체 들이 모여 있어서 상권의 집객시설 기능을 톡톡히 하고 있으며 업종 분포 또한 구역에 따라 비중이 다르게 나타나고 있다.

1번 출구(동쪽)지역에는 일명 로데오 거리로 불리우며 의류점과 나이트클럽, 단란주점이 밀집돼 있으며 먹자 상권으로 형성돼 있다.  의정부와 포천 등 경기 북부 지역으로 통학을 하는 대학생들과 도봉경찰서와 노원세무서 등 공공시설과 공공시설 관련 업소인 회계사 사무소가 밀집돼 있어 직장인들을 겨냥한 상설할인매장과 음식점, 주류업종, 유층업소 등 각종 판매점과 요식,위락시설의 비중이 높다.

반면 2번 출구(서쪽)주변에는 고깃집과 호프전문점이 몇 군데 있을 뿐 나머지는 20~30대 이상의 아파트 주민들을 대상으로 하는 아동복이나 아이스크림, 제과점 등이 성업 중이며 치킨집, 보쌈집, 미용실, 주얼리, 핸드폰 같은 생활 밀착형 업종들의 비중이 높은 편이다. 또한, 이면도로 쪽으로는 음식점의 분포가 높은 편이다.

창동역 상권은 1번 출구와 맞닿아 있는 의류 로데오타운 구역과 2번 출구에서 E-MART에 이르는 양쪽 도로변 상권으로 볼 수 있다. 상가 이용률 및 점유율은 1번 출구 주변 60% , 2번 출구 주변이 40% 정도로 볼 수 있다. 경기의 영향이 이 지역에도 미치고는 있지만 다양한 기대심리로 쉽게 점포를 내놓지는 않고 있는 실정이다.  

그 이유 중 하나는 2번 출구에서 도보로 약 6분 거리에 대단지 북한산 I-PARK (2,061세대/33평형~63평형/2004년 8월 입주시작/현재,약70%이상 입주율) 의 입주민들에 대한 지역상권 내 소비력을 보고 있으며 또한, 창동역 민자역사 개발에 대한 향후 상권의 변화 속에 타 지역에서의 소비인구 흡입효과를 기대하고 있는 편이다. 전년도 대비 권리금은 약 30% 하락하였으며 연 수익률은 6%~8%까지 나오고 있다.

창동역 상권의 범위를 다른 환승 역세권 상권과 비교해 보면 상대적으로 상당히 작다는 것을 알 수가 있다. 그러나 동으로는 중랑천, 서쪽으로 환승 주차장에 의해 막혀 있어 더 이상 확장이 불가능한 상권이다.

경기불황이 길어져 다소 어려움을 겪고 있는 상권이지만 환승역의 집객도와 주변소비층이 탄탄한 만큼 내수만 회복이 되어 진다면 향후 상권 활성도는 더더욱 좋아질 것으로 전망되며 역세권상가에 관심을 가지고 있는 투자자나 창업자들의 경우 환승역세권이 형성되는 지역에 관심을 가져볼만 하다 하겠고 향후 2007년 개점을 목표로하는 민자역사가 오픈을 하면 인근의 노원구 까지 상권을 흡수할 수 있는 호재가 있어 창동역 상권의 비젼은 상당히 좋은 편이라고 볼 수 있다.

※ 상권시세(표) 보기

상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상