권리금 전년대비 30~40% 하락
주거인구 늘면서 업종변화 조짐.. 1층매물 거의 없어
도심권 상권이 형성되는 중요한 요건중 하나가 전철역 인 것은 도심내 분포되어 있는 역세권 상권들을 파악해 보면 잘 알 수가 있다. 전철 역이 들어서게 되면 인근의 부동산 시세나 상권에도 변화가 오게 되며 특히 전철을 이용하고자 하는 유동인구가 밀집 되는 현상이 발생되어 상권은 서서히 발전해 나가게 되는 것이다.
서울 도심은 지하철이 1호선에서부터 현재 공사중인 9호선까지 우리 생활 인근에 빼놓을 수 없는 교통 수단으로 자리하고 있다. 당산역 상권역시 2호선 당산 역이 개통 되면서 양천구와 영등포구의 인구를 강북이나 강남 권으로의 수송량이 많아져 집객 요인이 발생 되고 자연히 상권이 형성되어 발전해 왔다고 볼 수 있다.
그만큼 접근성이 상권에 미치는 영향은 상당하다고 볼 수 있겠는데 당산역 상권은 접근성 단절에 따른 명암을 극명하게 보여준 사례를 가지고 있는 상권으로 1996년 당산철교 의 안전성에 따른 재 건축으로 인해 1999년 개통 하기전 3년여는 강북 합정이나 홍대 신촌등과의 연계성이 없어져 불가피하게 상권이 위축된 전력을 가지고 있다.
성수대교의 붕괴로 인한 압구정 상권이 급속하게 위축된 사례와 같이 당산역 상권역시 당산철교 재건축에 의한 강남북 연계성이 사라져 버려 상인들의 심리적 위축과 유동인구 역시 종점이라는 개념으로 상권 이용인구가 급속하게 감소된 내용을 보더라도 전철이 차지하는 집객도는 상권 구성 요소중 중요한 항목으로 풀이 할 수 있다.
최근 몇 년새 당산역 인근을 둘러보면 도심 재건축 붐에 따라 아파트형 주거단지가 당산동이나 양평동 일대에 들어서 있는 것을 볼 수 가 있다. 예전 공업단지가 있던 자리에 공업단지는 밀려나고 개발 붐에 의한 주거단지로 변모하고 있는 것이다. 이런 현상은 인근의 소비성을 변화시키는 요인으로 작용하게 되는데 주거단지가 들어서게 되면 기성세대와 학생층이 복합적인 소비층으로 나타나고 있는 점이다.
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유동인구층이 인근 주거단지에 상주하는 인구비율이 높아지면서 업종 변화가 진행되고 있는 것으로 파악되고 있고 지리적 여건상 상권 확장이 어려운 지역적 특성에 따라 리모델링이 주를 이루고 있고 당산역 주변의 상가 수익률은 연 5~6% 정도로 나오고 있으며 유동인구의 변화는 예전에 비해 다소 증가세를 기록하고 있다고 한다.
주거단지가 늘어나면서 상대적으로 업무시설의 인기도는 점차 하락해 순수 사무실은 예전에 비해 약 20% 정도의 공실이 늘어난 상태이고 유흥업종은 기존 입점 시 높은 권리금을 주고 입점을 함에 따라 매물 등록 및 거래 또한 거의 없는 상태이며 권리금은 전년도 대비하여 약 30~40% 정도 하락한 상태이지만 1층은 매물이 귀하고 나오는 경우 빠르게 거래성사로 이어지는 특징을 보인다.
향후 당산역 상권은 크게 확장되지도 위축되지도 않을 것으로 보인다.
이는 지하철 5호선이 개통되어 양천구 방향의 인구가 분산된 점을 들 수가 있겠고 지리적 여건상 한강과 안양천에 의한 고립형태를 들 수가 있다. 그러나 현재 인근의 재개발 주거단지와 업무 시설들 및 주변 여건에 따라 상권이 조성되어 있기 때문에 업종 경쟁력이나 상권유지는 현상태로 진행이 될 가능성이 높게 나타날 것으로 보인다.
※ 상권시세(표) 보기
상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상
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