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O 젊은이들의 문화거리 ' 대학로 상권'

대학로라는 이름이 공식 명칭으로 지도에 새겨진 것은 1985년 5월 5일이다. 혜화로터리에서 이화동사거리에 이르는 약1.5km 구간을 젊은이들을 위한 문화거리로 만든다는 것이 이 날의 모토였다. 이전에도 이 곳은 젊은이들 사이에 대학로로 불렸다. 서울대 문리대가 1975년 관악 캠퍼스로 이전하기까지 이 곳은 젊은 지성들이 철학과 예술을 논하고, 사회를 평할 수 있는 자유지대였다. 학전소극장, 학림다방 등 그 때의 그 장소가 지금도 남아 있다.

80년대부터 명동, 신촌 일대의 연극 공연장들이 비싼 부동산 비용에 못이겨 이 곳으로 이전하면서 대학로는 문화거리로 발돋움할 토대를 쌓았다. 85년 이후 대학로는 젊은이들이 모여 춤을 추고, 시위를 하고, 술을 마시고, 연애를 만끽하는 거대한 인생 무대로 발전했다. 시대가 바뀌어 춤의 형태가 바뀌고, 젊은이들의 옷과 문화가 달라졌어도 여전히 대학로는 젊음의 상징이다. 오히려 젊은 시절을 추억하는 30 - 40대까지 가세해 그 무대의 넓이와 폭이 훨씬 커진 것이다.

지하철 4호선과 연결되어 있는 대학로 주변 상권은 보는 이로 하여금 젊음, 패기, 힘이 있어 보여 좋은 곳이다. 먹거리, 마실 거리, 그리고 쉴 수 있는 문화공간이 충분히 있어서 젊은 층에게 더욱 사랑을 받고 있는 명실공히 이 시대 마지막 문화예술의 터전이다. 유동인구가 밀집하는 곳은 크게 3곳. 마로니에 공원 방면의 KFC, 성균관대 방면의 편의점 훼밀리마트와 아이스크림점 베스킨 라빈스, 동성고 방면의 편의점 써클 K다.

서울 대학로의 뿌리는 역시 연극 공연장이다. 대학로가 명실상부한 '문화의 거리'로서 한국을 대표하는 것은 바로 연극 극장들이 주류를 이루고 있기 때문이다. 대학로를 한번 훑어보면 '젊음의 자유 특구' 임을 금세 알 수 있다. 거리마다 다양한 볼거리와 함께 먹고 마시며 즐기는 곳으로 뿌리 내리고 있다.


대학로 상권 최대의 호황업종은 먹거리 업종이다. 전체 점포수 471개 가운데 음식업이 299개소로 63.5%를 차지한다. 베니건스, 코코스 등 서구식 패밀리 레스토랑에서부터 5평 남짓한 분식집에 이르기까지 종류도 다양하다. 20대의 문화거리인 만큼 새로운 신세대 먹거리의 시험무대이자 성장의 발판이 되는 상권이다. 요즘 어디에서나 쉽게 볼 수 있는 김밥전문점의 시초가 대학로상권이다. 혜화역 4번 출구에서 나와 성균관대학 쪽 농심가 주변에 있는 김가네김밥, 쌍둥이네집 등이 김밥전문점의 원조인 셈이다.

일본에서 들어와 성공했던 로바다야끼, 신세대주점 등도 대학로가 그 발판이었다. 베스킨라빈스 가맹점 가운데 최상위의 매출을 일으키는 매장도 대학로에 있다. 먹거리 업종의 분포를 보면 대학로 대로변에 패스트푸드점, 피자집, 제과점, 패밀리 레스토랑 등 대형 외식업소가 위치해 있다면 농심가 주변으로 김밥전문점, 떡볶이집, 분식집 등 중소형 음식점이 있다.


동숭아트센터와 마로니에공원 주변에는 호프집, 카페, 레스토랑 등이 발달해 있으면 창경궁로에서 서울의대로 이어지는 길에는 민속주점, 갈비집 등 한식 계통의 먹거리가 주류를 이룬다. 점포수에서는 호프집50여개, 커피전문점 40개, 노래연습장40여개 등으로 마시고 즐기는 업종들이 상위권에 속한다. 개수가 많은 점이 호황을 의미하기도 하지만 그만큼 치열한 경쟁을 의미하기도 한다. 그러므로 항상 위험을 감안해야 한다.  상권내로 유입되는 10대의 수가 많아지면서 상권내의 컴퓨터게임장이나 팬시점이 호황세에 있다. 컴퓨터게임장의 경우 요즘 유행하는 DDR게임으로 10대의 발길을 잡아끈다. 성균관대학교로 향하는 길에 위치한 우리컴퓨터게임장에는 오후시간이 되면 10대들로 가득하다.


성균관 대학교쪽에 더 가깝게 위치한 팬시점 ISSUE의 경우 하루 평균 입점 고객이 500명으로 상승세를 누리고 있다. 대학로상권에서 가장 고전을 면치못하는 업종은 의류업이다. 여성의류점과 캐주얼의류점을 합해 11곳 밖에 없다. 그밖의 의류점도 개량한복집 1개, 내의점1개, 의상실1개 등이다. 대학로변에도 지오다노가 의류점의 전부다. 대학로상권의 입을거리 업종이 약세를 보이는 이유는 가깝게 동대문상권과 성신여대상권이 위치해 있기 때문이다. 특히, 밀리오레, 두산타워 등 의류 도소매 클럽이 놀거리와 먹거리까지 포괄하는 종합 쇼핑센터로 부상하면서 10대 수요가 유출되는 특성을 보이고 있다.

점포 임대 시세를 보면 1층기준 A급지 10평기준 보증금 7천~1억,  월세가 150 ~ 200 선이며 권리금은 1억 ~ 1억5 천 수준이다.  대학로의 대표적인 상권(A급) 은 대학로 변을 들수가 있으며 혜화역과 혜화동 버스 정류장을 통해 하루 15만에서 17만 정도의 유동 인구가 형성되며 상권내 각 입지로 이동할수 있는 핵심 지역이다. 주업종이 패스트 푸드점, 피자점, 등을 비롯해 중대형 먹거리 업종이 주축을 이루고 있다. 또한농심가 주변으로도 김밥 전문점이나 분식점 편의점 유흥 주점이 몰려 있으며 성균관대학 방향으로 유동 인구 및 중소형 먹거리 업종이 들어서 있어 상급지에 속하는 상권이다.

대학로상권은 유행을 앞서간다. 로바다야끼, 신세대주점 등 일본에서 유입된 사업이 성공하는 사례가 많았다. 20대가 유행을 주도한는 만큼 입소문이 빠르고, 짧은 기간 손익분기점을 넘어 다른 상권으로 확산시킬 수 있다는 장점이 있다. 이러한 특성은 특히 먹거리 업종에서 두드러지게 나타난다. 최근 나타난 신사업을 꼽는다면 일본에서 유입된 오꼬노미야키, 유럽에서 들어온 케밥전문점 등이 있다. 피자, 스파게티, 파스타 등 이탈리아 요리를 10 - 20대의 취향에 맞게 패스트푸드화한 아이템도 추천할 수 있다. 이미 일반화된 아이템이지만 여전히 성장기를 구가하고 있는 우동전문점, 신세대주점 등도 승산있는 사업이다.

대학로는 주로 소형 근린 상가형태로 대다수 이루어져 있는 만큼 개별 분양은 점포 구하기가 쉽지 않다. 거의 개인 건물로 형성되어 있으며 건물매입가가 평당1층기준 5천에서 1억 사이에서 거래되기도 한다. 신규 분양했던 스타 씨티의 경우 1층이 2300만원에 분양을 하면서 짧은시간에  분양을  마감했던 만큼 대학로 상가는 인기가 좋은편이다.

상가 114 SG 투자전략 연구소
소장 유 영 상