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600년 서울의 중심부'종로 2가 상권' 종로 2가 상권

종로구는 조선의 건국으로 한양 천도와 함께 오늘까지 약 600년 동안 수도의 중심부이다. 서울의 주요 문화 유산의 50%를 보유하고 있는 곳, 청와대와 정부 주요기관이 자리하고 있는 곳, 지하철과 버스노선의 중심점을 이루는 곳이 바로 종로이다. 상업시설과 업무시설의 확장으로 주민등록 인구는 19만명이지만 주간활동 인구는 200여만명에 이르는 곳이 또한 종로이다.

'종로'라는 이름은 지금의 종로1가에 도성문(都城門)의 개폐 시각을 알려주는 큰종을 매달았던 종루에 의해서이다. 종로의 예 지명인 운종가는 조선시대 최대 상설상가지역이었다. 높은 벼슬아치들이 지나다니는 대로를 피해 뒤편으로 일반인, 상인 등이 저잣거리를 형성한 것이 '피맛골'이다. 지금도 피맛골엔 부침개며 순대 같은 예 모습의 먹거리가 군침을 돋운다. 도심 기능의 분산으로 그 위세가 줄긴 했지만 종로는 여전히 젊은이들이 자유롭게 거리를 누비고, 샐러리맨들이 출근 행렬을 이루는 살아있는 중심부의 역할을 하고 있다.

종로2가상권의 호황업종은 권역별로 차이를 보인다. 종로2가 대로변에서는 패스트푸드점이 강세다. 패스트푸드점 앞은 젊은이들의 만남의 장소로 항상 고정적인 유동량을 확보하고 있다. 이에 비해 대로변의 살거리 업종은 인구 유입력이 떨어진다. 통행 목적의 유동인구가 많다는 점, 판매시설을 이용하려는 목적성이 떨어진다는 점, 명동을 비롯한 주요 패션상점가의 상세력에 비해 살거리와 관련된 점포의 밀집도가 떨어진다는 점 등이 그 이유이다.

코아아트홀과 종로서적 뒤편 권역은 호프집, 닭갈비집, 주점 등이 강세이다. 대형 호프집을 중심으로 주점가를 이루었으며, 외환위기 이후에는 닭갈비집이 약진했다. 이에 비해 칵테일바, 카페 등은 약세인 것으로 분석된다. YMCA 뒤편과 인사동 권역에서는 30대 이상 남성 취향의 한식당, 주점, 호프집 등이 꾸준한 안정세를 보이고 있다. 이 권역은 전통적인 맛집들이 포진해 있다. YMCA 쪽 권역에서는 이문설렁탕을 중심으로 해장국, 파전 등이 유명하다. 계란말이, 골뱅이 등도 꾸준한 사랑을 받는 메뉴이다.

인사동에서는 부추비빔밥, 생선구이, 갈비, 한정식 등 다양한 음식들이 있다. 오랜 시간 만들어진 단골들이 있어 먹거리의 수요가 쉽게 흔들리지 않는다. 쇠퇴업종은 대부분 유행을 쉽게 타는 놀거리 업종이다. 당구장, 비디오방, 노래연습장, 스티커숍 등이다. 당구장, 비디오방 등은 컴퓨터게임장, 인터넷게임방 등에 밀려 고전하고 있다. 노래연습장은 시설이 잘돼있는 대형매장을 제외하면 종로에서도 하락세가 뚜렷하다.

종로 2가 상권의 주 고객층 및 상권 주도 세력은 20대이다. 최근 조사된 자료를 보면 20대가 약 60 %를 차지하고 다음 수요층이 30대로써 주로 주변 도심에 직장을 둔 직장인 층으로 분석된다.전체 유동인구 가운데 17%를 차지하며 20대에 이어 제 2의 수요층을 형성하고 있다. 표준점포 조사에서도 이들 수요층이 두번째로 높은 비율을 차지하는 것을 알 수 있다.
그 다음 순위의 수요층은 10대이다. 이들은 10대 취향의 특정 업종에서 강세를 보인다. 패스트푸드점, 스포츠용품점, 인터넷게임방, 팬시점 등이 대표적이다. 이에 비해 40대 이상 연령층은 상권 내에서 큰 소비력을 보이지 않는다. 지역적으로는 인사동 전통거리 주변으로 업무시설이 형성되어 있어 이 권역에서 40대 이상 연령층의 소비가 활성화되어 있다.


종로는 지하철 1호선을 비롯한 거의 전노선이 환승 여건을 갖추고 있고 서울 전지역을 운행하는 버스 노선 및 가까운 경기 지역까지 접근성이 뛰어난 지역이다. 이러한 교통여건이나 주변 업무시설 및 학원가 등 기타 헤아릴수 없을 만큼 다양한 업종과 교통여건이 종로 2가 로 고객을 유입 시키는  역할을 하고 있다고 봐야 할 것이다.

따라서 상권이 잘 발달되어 있는 만큼 임대료나 권리금이 높게 나타나는 지역이다. 상급지 상권은 1층 10평기준 보증금 3천 ~ 5천 에 월세 260~ 340만원선 이며 권리금이 1억~ 1억2천 수준이다. 창업을 고려(임대) 할때는 낮게 잡아도 2억 이상은 되어야 점포를 인수하거나 오픈 할수 있을 정도 이다.  향후 상권이 위축되거나 큰변화가 감지되지 않는 만큼 현상권 형태가 지속 될 것으로 보이므로 상권 내에서 업종이나 임대가 등을 꼼꼼히 분석해서 창업을 고려 한다면 실패할 확률이 적은 우수한 상권이다..

종로 2가 상권의 건물 형태를 보면 개인건물이 대다수이다. 즉 서울 도심권에서 역세권이나 유명 시장 주변에서  분양하고 오픈하는 집단적인 의류나 판매시설 위주의 상가와는 다른 형태이다. 따라서 소규모 점포에 개별적으로 분양을 받아 투자수익을 기대 할 수는  없다.
하지만 재건축이나 재개발여건이 조성된다면 투자 목적외  창업목적으로도 관심을 가지고 도전 해볼만한 지역이다.

                                                                                             상가 114  SG 투자전략 연구소
                                                                                                          소장  유     영     상