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서북 최대의 대학가 상권 신촌

신촌이라는 지명은 옛부터 불려지던 새터말 이라는 명칭을 한자어로 옮겨놓은 것으로 조선초기 태조 이성계가 새로운 도읍터를 물색할 때 여러 신하들의 여론에 따라 신촌동 일대를 돌아보고 갔고 그때부터 새도읍의 터라 하여 새터말 이라 한 것이 유래가 되었다. 하지만 터가 좁아 도읍으로는 정해지지 못했고 다만 현대에 와서 여러 개의 대학가가 형성되면서 최고의 상권을 구가하고 있는 지역으로 손꼽히고 있다.

서북부 지역의 최대 상권으로 꼽히는 신촌은 주위에 8개의 대학교가 위치해 있고 다수의 중고등학교도 인근에 있다.  주변대학가에서 서 배출되는 대학생만 10만여 명이 넘는다. 항상 젊음과 생기가 넘치는 곳으로 대학상권의 새로운 문화를 만들어 낸 곳이다. 또한 연세대를 중심으로 신촌문화 축제가 매년 5월 개최되어 신촌지역의 독특한 대학문화를 형성하고 있다. 현재 신촌은 연대, 이대, 서강대를 포함해 8개의 대학교가 위치하고 있다.

이러한 지역적 특성 때문에 신촌상권은 대학생과 젊은이를 대상으로 하는 음식점, 호프, pc방, 노래방 등이 주를 이루고 있으며, 수요층은 20대가 수요층의 주가 되고 있다. 근처의 이대상권이 패션의 중심이 되는 상권이라면, 신촌상권은 먹거리와 마실 거리가 풍부하게 있는 곳이라고 할 수 있다. 또한 최근에 연세대 앞 백양로를 '걷고싶은 거리'로 지정하여 새로운 상권으로 재 탄생하고 있다.  
  

코코스를 중심으로 북으로는 연세대학교, 남쪽은 홍익문고, 서쪽 현대백화점(KFC), 동쪽으로는 녹색극장까지를 신촌의 상권으로 볼 수 있다. 지하철 2호선 신촌역이 운행중이며, 강서(방화, 신정동, 여의도), 강북(은평구, 성북동)방향을 오가는 버스 노선과 부천, 일산일대(원당, 마두, 화정, 백석)를 운행하는 버스 노선이 있다. 또한 기차역 신촌 역에는 경의선과 교외선이 운행중이여서 서울 근교지역과의 연결이 편리하다. 서강대교와 양평대교를 통해 여의도 및 영등포 지역과 직접 연결되고 서울의 서부외곽 지역과의 연결 요충지로서 서울에서도 비교적 광역적인 교통 접근성을 가지고 있는 몇 안되는 상권중의 하나이다.

신촌상권의 하루 유동인구는 약 15~20만 정도이며, 주변의 대학교가 많아 유동인구의 50%이상을 20대가 차지한다. 음식점, 술집, 노래방 pc방 등이 주를 이루고 있는 신촌상권은 대학생들의 하교시간대인 저녁 6 시 이후부터 활기를 띄기 시작한다. 신촌 상권은 대학생과 젊은이들이 주 수요계층이므로 이들을 타겟으로 하는 업종이 주를 이룬다. 이곳은 전형적인 대학가의 모습을 갖고 있으면서 타 대학가에 비해 유흥시설이 더욱 발달되어 있으며 상권의 규모가 매우 큰 곳이다. 18~23시까지가 유동인구가 가장 많은 시간대이며, 남성과 여성의 비율은 비슷하게 나타난다. 하지만 주말에는 백화점과 마트를 이용하는 여성중심의 쇼핑객들로 인해 여성비율이 조금 높게 나타난다.

신촌상권은 주로 먹거리와 놀거리가 주를 이루고 있다. 연세대학교 정문에서 홍익문고까지 이어지는 대로변 양쪽으로는 먹자골목이 위치해 있고 독수리다방으로 명성을 날린 신촌의 유명한 약속 장소인 독수리 빌딩과 창천교회가 있으며 여성 쇼핑객들이 주로 찾는 현대백화점이 있다. 이 지역 상권 건물 1층에는 주로 갈비 집이나 닭갈비집, 우동·라면 전문점 등이 자리잡고 있으며, 패스트푸드점도 곳곳에 분포되어 있다. 신촌상권의 빠뜨릴 수 없는 시설로 각 대로변에 위치 해 있는 떡볶이, 순대, 튀김 등을 파는 포장마차도 예외일수 없다.

또한 현대백화점 인근을 아우르는 상권의 우측라인은 상권 내 업소의 70% 이상이 몰려있는 대형상권이다. 이 지역은 맥주와 소주를 겸해 판매하는 주점형태의 업소가 지배적으로 많이 자리잡고 있으며(50%이상) 닭갈비, 두루치기, 고기집, 분식점 등의 식음업소들이 골목 요소 요소마다 자리잡고 있다. 특히 이 지역의 중심부로 들어가면 갈수록 주점의 밀도가 높아지고 있는데 이러한 신촌상권 내 주점의 밀집은 20대 초 중반의 고객들을 끌어 모으는데 단단히 한몫을 하고 있다.

신촌상권은 20대가 주 고객층 이다. 특히, 연세대, 이화여대 등의 대학교과 인접해 있어 이들의 민감한 소비 반응에 적응하지 못하는 장사는 즉시 실패할 확률이 높다. 더욱이 신촌상권은 '젊은 층을 대상으로 한 사업의 지표상권' 이란 말이 있을 정도로 취향의 변화에 민감하여 업종변화가 많은 상권이다. 따라서 신촌상권에서는 무엇보다도 유동인구의 특색에 따라 업종을 선택하는 것이 중요하다. 또한 여타 상권에 비해 오피스텔 및 사무공간과 주거시설이 매우 많다. 더욱이 일산이라는 거대한 배후단지의 소비자들까지도 포함된다고 보았을 때 이들을 염두에 두고 사업을 결정하는 것이 매우 좋을 것이다.

신촌상권은 최근 지하철 6호선 합정역의 개통과 2호선 당산철교의 완공으로 유동인구가 더욱 늘어나고 있다. 유동인구의 증가로 이화여대 방면으로의 상권도 점차 확장되고 있다.  
또한 이 지역은 ' 걷고싶은 거리' 로 지정된 이후 더욱 많은 사람들이 이곳을 찾고 있다.  거리환경이 깨끗해지면서 상점들의 수도 더욱 늘어났으며 가게를 리모델링 하여 새로이 장사를 시작하는 곳도 많아졌다.  일산에서 서울로 유입되는 대부분의 인구는 신촌을 거칠 수 밖에 없으며 영등포, 마포, 여의도, 상암동의 인구가 유입될 가능성이 큰 지역이다. 특히 월드컵이후 상암 구장에서 펼쳐지는 경기도 유입인구에 영향을 상당히 준다고 볼수 있다. 경기가 끝난후 상당수  유동인구가 밀려들어오기 때문이다. 여러모로 상권여건이 호재가 많다. 따라서 지속적인 상권형성이 될 것으로 보인다.

최근 신촌 로타리 신촌 역 주변에 상당수 주상복합건물 형태의 오피스텔과 상가가 분양중이다. 상권이 형성이 되면 주변으로 대형쇼핑몰이나 상가들이 분양에 나서기 마련이다. 특히 대학가의 경우 대학가 수요를 겨냥한 오피스텔이나 오피스텔 아래 상가들이 분양을 하게 된다.
전체적인 상권이나 상권의 명성으로 보아 일반 투자자나 실수요자들의 관심을 갖게 할만한 지역이다.  하지만 아무리 상권이 형성이 잘되어 있어도 지역에 맞는 상가 형태가 있고 업종이 있다. 전체적인 상권의 외형만 가지고 판다한다면 자칫 낭패를 볼 수가 있다.

주상복합상가의 경우 활성화가 잘되는 건물은 대체적으로 지하철과 연계되어 있는 경우가 많지만 독립적인 주상복합은 자체적인 한정된 인구만 가지고는 상가 활성화가 어려워 공실율이 높거나 낮은 수익률로  헐값에 매각되는 사례가 상당수 있다. 유동인구나 상가의 입지여건을 차분하게 검토해서 접근해야 될 것으로 보인다

상가는 업종제한이 없는 지역이나 상가가 활성화가 잘되며 높은 수익률과 시세차익을 볼수가 있는 것이 대부분이다. 따라서 신촌지역의 경우 일반적인 업종제한이 없는 로드샵 형태의 근린상가 가 수익률이나 시세차익, 환금성 면에서 다른 상가에 비해 유리할 것으로 판단된다.  

상가114 SG 투자전략 연구소
소장 유 영 상