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9.13 대책 여파로 주택시장이 숨고르기에 들어간 가운데, 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 투자 대안으로 각광받고 있다. 수익형 부동산의 경우, 풍부한 임대수요를 확보한 입지가 중요하다.

주변에 회사나 산업단지, 대학교 등 탄탄한 배후수요를 갖춘 지역이 최적의 투자처로 꼽힌다. 더불어 교통이 좋고 인근에 공원 혹은 관광지가 위치해 볼거리·즐길거리까지 풍성한 지역은 상대적으로 공실률이 낮다.

현재 베이비붐 세대들이 가장 선호하는 투자 상품은 수익형 부동산이다. 저금리로 은행이자를 기대할 수 없고 정부의 규제로 아파트 시세차익도 힘들기 때문이다. 수익형 부동산은 3, 4년 전 부동산 시장이 본격적인 활황세로 접어들 때부터 큰 인기를 끌었다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대 사이에서 저금리 시대에도 5∼10%에 달하는 수익률을 낼 수 있다고 알려지면서 돈이 몰렸다.

수익형부동산은 은행 이자보다 수익이 좋고 잘만 고르면 매달 고정적으로 안정된 임대수익을 거둘 수 있기 때문에 실수요자는 물론이고 노후를 준비해야 하는 투자자들까지 수익형부동산 투자 대열에 합류하면서 그야말로 옥석을 가리는 지혜가 필요하다.

하지만 상업용 부동산 시장에서도 양극화가 뚜렷한 상황이다. 그동안 국민 투자상품으로 각광받은 오피스텔은 수익률 하락에 청약 미달 단지가 속출해 투자 매력이 떨어진 반면 상업시설은 분양되는 곳마다 핫(HOT)한 상황인데다 우수한 수익률을 내고 있어 상업용 부동산 시장을 선도하고 있다.

한국감정원에 따르면 올해 9월까지 전국 상업용부동산 거래 건수는 28만1750건으로 2016년 같은 기간(18만6691건)보다 1.5배 증가했으며, 작년 동일기간(28만1303건) 보다도 늘었다. 지난 3월에는 총부채원리금상환비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출 규제 시행을 앞두고 3만9082건이 거래돼 역대 최고 기록을 세운 바 있다.

최근 정부가 종부세 개편안을 통해 보유세를 인상하고 연이은 규제책을 내놓으면서 아파트 거래량은 지속적으로 감소세를 보이고 있다. 지방의 경우 미분양도 급증하면서 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 상가가 대체 투자수단으로 떠오르고 있다. 지난해 발표한 8.2 부동산 대책과 가계부채 대책으로 대출 장벽은 높아지고 1순위 청약자격은 강화됐다. 또 분양권 전매제한과 3주택자 추가 과세 등으로 다주택자의 부담이 가중되는 상황이다.

부자들도 수익형 부동산을 선호하고 있다. KB금융지주 경영연구소가 발표한 '2018 한국 부자보고서'에 따르면 금융자산이 10억원 이상인 국내 부자들 중 85%는 빌딩, 상가와 같은 투자용 부동산을 보유한 '건물주'였다.

특히 부자의 총자산이 많을수록 투자용 부동산 비중이 높았다. 총자산이 30억원 미만인 부자들은 전체 부동산 포트폴리오에서 빌딩, 상가 비중이 4.9%에 불과했다. 반면 총자산 30~50억원인 부자는 17.3%로 3배가 넘었고, 50~100억원은 25.5%, 100억원 이상은 39.3%로 비중이 상승했다.

아파트는 투자액 대비 월세 수익률이 많아봐야 2~4%인데 상가는 입지가 좋을수록 10% 수익률을 안정적으로 얻을 수 있다는 설명이다. 5억원을 투자해서 세금을 제외하고 매년 5000만원 정도 버는 셈이다.

상가 투자시 핵심은 임대수익률임은 부정할 수 없다. 그러나 상가도 선별적 투자가 필요하다. 업계 전문가들은 상가 투자 전 상권조사를 필수 조건으로 꼽는다. 상권을 조사하면 조사과정에서 입지여건은 물론 유동인구의 연령대나 규모, 매출규모, 권리금, 매매가와 임대료 수준, 향후 상권변화 가능성, 매매가와 임대료 수준 등 중요 정보들을 파악할 수 있기 때문이다.

그러나 수익형 부동산도 급한 마음에 무작정 투자에 나서는 것은 금물이다. 요즘처럼 부동산 시장에 불확실성이 높은 상황에서는 리스크가 적은 투자 상품을 고르는 지혜가 필요하다. 초보 투자자일수록 수익률보다는 안정성에 무게를 둘 필요가 있다. 따라서 부동산 투자를 위해서는 먼저 입지와 배후수요 등 조건들을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다.