상가114

1. 위치:서울특별시 서초구 방배동 (사당역 역세권)

2. 대지 면적: 195㎡

3. 건축면적: 114.96㎡

4. 연면적: 497.56㎡

5. 해당층/총층: 전체층/6층(지하1층 포함)

6. 거래형태: 매매

7. 매매가: 80억 원

8. 보증금:2억 1,000만 원

9. 월세:2,000만 원

10. 건축물용도: 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 사무소)

11. 방향(주출입구 기준): 남향

12. 주차대수: 4대

13. 화장실수: 6개

14. 사용승일일: 2023년 10월 26일

15. 입주가능일: 협의

​■입지 분석

본 매물은 뱅배동 내에서도 주요 지하철을 도보로 이용할 수 있는 우수한 접근성을 자랑합니다.

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• 사당역(2·4호선) 초역세권: 경기 남부(과천, 안양, 수원)를 잇는 교통 거점인 사당역이 인근에 있어 광역교통망 이용이 수월합니다.

• 2호선 방배역 도보 이용: 도보 10분 거리에 위치해 있어 교대, 강남, 잠실 및 시청 방향으로의 출퇴근 수요를 흡수하기 좋습니다.

• 7호선 내방역 도보 이용: 도보 10분 거리에 위치하여 강남권(논현, 청담) 및 가산디지털단지 등 주요 업무 지구로의 이동이 매우 편리합니다.

• 이수역(4·7호선) 도보 이용: 도보 5분 거리에 위치해 강남과 강북을 잇는 핵심 입지로 역할을 합니다.

• 서리풀터널 개통 수혜: 터널 개통으로 인해 내방역에서 서초역, 대법원, 강남역 일대까지 막힘없이 직선으로 연결됩니다. 테헤란로 업부지구와 심리적·물리적 거리가 획기적으로 단축되었습니다.

• 남부순환로 및 강남순환로: 서울의 동서를 잇는 남부순환로 진입이 용이하며, 강남순환고속도로를 통해 광명, 시흥 등 외곽 지역으로의 이동이 빠릅니다.

• 올림픽대로 및 경부고속도로: 동작대교, 반포대교를 통한 강북권 진입이 수월하고, 한남IC 및 반포IC가 가까워 전국적인 고속도로망 이용이 편리합니다.

■주변 인프라

1. 방배지구 중심의 상권 및 생활 편의성

이 일대는 최근 "방배동 카페골목"의 명성을 이어받은 내방역 인근 F&B 상권이 매우 활발합니다.

▶트렌디한 상권: 감각적인 카페, 베이커리, 고급 레스토랑이 밀집해 있어 젋은 층과 인근 직장인들의 유입이 좋습니다.

▶생활 밀착형 인프라: 대형 마트와 방배종합시장이 인접해 있으며, 가톨릭대학교, 서울성모병원 등 대형 의료시설 접근성도 뛰어납니다.

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2. 쾌적한 녹지 환경(숲세권)

도심 한복판임에도 불구하고 대규모 녹지 공간을 끼고 있다는 점은 건물 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

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▶서리풀공원: 도보권 내에 서울의 허파라 불리는 서리풀공원이 위치합니다. 산책로가 잘 정비되어 있어 인근 주민들의 생활 만족도가 매우 높습니다.

▶방배근린공원: 인근 주거 단지와 연결된 소공원들이 많아 도심 속에서도 여유로운

분위기를 자아냅니다.

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3. 서초구의 명품 교육 인프라(학세권)

서초구답게 교육 환경이 매우 우수하여 주택이나 학원 건물로서의 수요도 탄탄합니다.

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▶명문 학교군: 방일초등학교, 이수중학교, 서초중학교, 서울고등학교, 상문고등학교 등 강남권 명문 학교들이 인접해 있습니다.

▶안정적인 임대 수요: 우수한 학군을 찾아오는 학부모 수요 덕분에 배후 주거지가 매우 탄탄하여 임대 수익의 안정성이 보장됩니다.

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4. 대규모 재건축 및 개발 호재 (미래 가치)

현재보다 미래가 더 기대되는 지역입니다.

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▶방배동 재건축 대단지: 인근 방배 5~6구역 등 대규모 주택 재건축 사업이 진행 중입니다. 대규모 신축 아파트 단지가 들어서면 주변 상권은 더욱 고급화되고 지가 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.

▶정보사 부지 개발: 내방역 너머 서리풀터널 인근 정보사 부지가 대규모 문화·예술 복합타운으로 개발될 예정으로, 그 배후지인 방배동 일대의 부동산 가치의 동반 상승 효과가 기대됩니다.

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5. 행정 및 문화 인프라

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▶행정 타운 접근성: 대법원, 대검찰청, 서초구청 등 법조 단지와 행정 기관이 가깝습니다. 관련 업종(법무사,변호사 사무실 등)의 임차 수요를 공략하기 좋습니다.

▶예술의 전당: 차로 10분 거리에 예술의 전당이 위치하여 문화적 생활 수준이 높은 인구가 밀집되어 있습니다.

■상권 분석

1. 내방역 중심의 라이프 스타일 상권

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▶매물의 인근은 최근 "방배동 카페골목"의 명성을 잇는 새로운 F&B 상권으로 부상했습니다.

▶대형 프랜차이즈 보다는 감각적인 개인 베이커리, 로스터리 카페, 와인바, 소규모 갤러리 등이 밀집해 있어 MZ세대의 '카메라 유입'과 인근 자산가들의 '라이프 스타일 소비'가 동시에 일어납니다.

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2. 주 7일 상권의 안정성​

▶평일: 인근 서초 법조타운 및 내방역 인근 오피스군 직장인들의 점심/저녁 회식 수요가 풍부합니다.

▶주말: 탄탄한 고소득 주거 배후 수요가 가족 단위 외식이나 여가 활동을 즐기기 때문에 비수기 없는 안정적인 매출 흐름을 보입니다.

■배후 수요 분석

1. 압도적인 고소득 주거 배후

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▶방배동은 전통적인 부촌으로 인근 빌라촌과 아파트 단지에 거주하는 주민들의 개별 소비력이 매우 높습니다.

▶특히 반포, 서초동과 인접해 있어 안정적인 자산가 계층이 두껍게 형성되어 있으며, 이는 객단가 높은 고급 업종이나 사옥 입지로 적합한 이유입니다.

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2. 3만 세대 이상 재건축 단지의 잠재 수요

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▶현재 진행 중인 방배 5구역(디에이치 방배), 6구역(래미안 원페를라) 등 인근의 대규모 재건축 사업이 완료되면 약 1만 세대 이상의 신규 고소득 가구가 추가로 유입됩니다.

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3. 직장인 유동 인구

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▶내방역 일대 중소형 사옥들과 서리풀터널을 통해 연결된 서초역·강남역 업무지구의 직장인들의 방배동의 조용하고 세련된 상권을 찾아 유입되는 오피스 배후 수요가 강력합니다.

■핵심 투자 포인트

1, 관리 부담 제로 통임대의 안정성

여러 임차인을 상대할 필요 없이, 우량 임차인 한 곳과이 통임대 계약은 공실 위험을 낮추고 건물 관리 비용을 최소화합니다. 소유주 입장에서는 신경 쓸 일이 거의 없는 효자 매물 입니다.

2. 지가 상승을 견인하는 서리풀터널과 재건축

방배동은 현재 대규모 재건축(5,6,13, 14구역 등)이 진행 중인 서울의 핵심 투자처입니다. 약 1만 세대 이상의 신축 아파트 단지가 들어서면 배후 수요의 수준이 한 단계 업그레이드 되며, 이는 곧 지가 상승과 임대료 상승으로 이어집니다.

3.사옥의 높은 활용성

지하 1층부터 지상까지 알찬 규모를 자랑하며, 세련된 외관과 사당역 역세권이라는 입지 덕분에 향후 직접 사옥으로 사용하거나 디자인 오피스 등 고부가가치 업종으로 전환하기에 최적입니다.

4. 하방 경직성이 강한 서초구 자산

금리 변동 등 대외 경제 불확실성 속에서도 강남 3구(서초)의 부동산은 가격 방어력이 매우 뛰어납니다. 안전 자산으로서의 가치와 수익형 자산으로서의 가치를 동시에 충족하는 흔치 않는 기회입니다.