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▷ 서울 동남부 젊음의 집합소 신천역 상권

송파구 잠실동에 형성되어 있는 신천 상권은  인근에 잠실 아파트 단지와 강남구가 인접되어 있고 롯데월드어드벤처와 롯데백화점 등 대형 유통 단지와 주거단지가 혼합되어 있는 상권이다. 지하철 2호선 신천 역이 있어 젊은 소비층을 무수히 실어 나르고 인근의 새마을 시장에는 재래시장 형태로 이루어져 있어 신흥 상권과 재래 상권이 함께 존재하는 이색적인 상권이다. 물론 재래시장과 신천 신흥 상권이 성격이 다르고 구분이 되어 있지만 신천 상권을 들여다보면 재래시장은 재래시장대로 의 흥미 거리와 볼거리가 있으며 신흥 상권은 젊은 인구들의 소비성과 그들만의 운집성을 가늠 할 수가 있는 곳이다.

신천 상권이 형성되기 시작한 것은 잠실 아파트 단지가 들어서고 88올림픽을 통한 외부 인구들이 몰려들었고 종합운동장에서 벌어지는 스포츠 경기로 인한 지속적인 젊은층의 유입이 상권 형성에 한몫을 하게 되었다.  젊은 층이 계속 유입되면서 송파나 강동구, 강남일부 젊은 소비계층으로 자리 잡으면서 신천 상권은 그야말로 불야성을 이루는 송파 최대의 신세대들의 상권으로 발전 하였다.

특히 송파나 강동 상권은 신세대 소비층이 이용할만한 시설이 부족 했던 부분도 신천 상권은 자연스레 그들만의 상권으로 자리 잡은 사례라 할 수 있다. 또한 잠실 롯데 백화점과 연결된 지하상가와 연결된 만남의 장소에는 수많은 인파가 몰려드는 젊은 인구와 어드벤쳐의 놀이동산에 유입된 인구들이 주간엔 놀이기구나 쇼핑몰을 이용하고 저녁이 되면서 신천 상권으로 이동하는 형태를 띄고 있어 신천 상권이 송파 일대의 젊은 신세대 상권의 구심점이 되어 있음을 알 수가 있다.
  

새마을 재래시장을 제외한 신천 상권의 범위를 보면 지하철 2호선 3번,4번 출구로부터 삼성 동 방향으로 외환은행 건물까지의 대로변 상권과 이면도로 주변으로 형성되어 있는 상권으로 볼 수 있는데 잠실 천주교회로부터 서쪽 선수촌 아파트 방향으로 애플타워까지가 신천상권 중 가장 활성화 되어 있다고 볼 수 있다. 올림픽 로 대로변에는 금융권과 패스트푸드 ,판매 시설 및 노점 등이 활성화 되어 있으며 뒤편 이면도로변은 주로 먹거리 형태의 업종과 주점, 노래방, 대형 호프점 등 유흥업종 위주로 분포되어 있다.

신천 상권 중 가장 번화한 곳은 신천 에서 약속 장소로 꼽히는 맥도널드 신천 점 앞과 좌우측 이며 여기서부터 신천 역까지와 맥도널드 옆길로 진입되어 첫 번째 좌우측 골목은 주로 숙박시설이 밀집되어 있고 두 번째 천주교회로부터 우측 선수촌 아파트 방향 도로변과 골목골목 상권이 잘 발달되어 있다.

신천 상권의 주 소비계층은 10대~20대가 80 %이상을 차지하고 있지만 여기에 주변 업무시설이나 주거단지에서 유입되는 3,40대 계층도 무시 할 수 없는 신천 상권의 소비계층이다. 신세대와는 달리 먹자골목 주변으로 삼겹살, 갈비전문점, 아구찜, 탕과 주점, 횟집, 복집 등을 이용하기도 하고 노래방이나 호프점등 에서도 상당수의 중년층이 눈에 띄기도 한다.

신천 상권의 일급지로 꼽히는 지역은 천주교회 앞에서부터 휘트니 커피숍 에 이르는 지점 까지와  신천역 4번 출구부터 삼성동 방향 대로변 맥도널드 인근 상권이 호황을 누리고 있다.  임대료를 살펴보면 1층 10평 기준 보증금 3000/ 월세 250내외 이며 권리금 은2억 내외를 홋가 한다. 중 하급지로는 상급지외 골목마다 수많은 점포들이 입점해 있는 지역을 말하며 보증금 2000/ 월세 100~ 160 선으로 형성되어 있고 권리금 역시 5천~1억5천만원 수준 이지만 권리금은 다른 지역 보다 높게 나타나는 경향을 띄고 있다. 그만큼 상권 내 유입 인구가 많으며 상권이 안정되어 있다고 보아야 할 것이다.


신천 상권은 일반적인 대학가 상가나 역세권 상가 및 업무시설 밀집 지역에 형성되는 상권과는 달리 주거 단지 내에 형성된 상권의 특성을 가지고 있는데 주변의 아파트 및 단독배후지 약 5만여 세대가 그것이다. 향후 신천 상권의 향방을 가름 할 것은 잠실아파트 단지 재건축 사업으로 보인다. 현재 잠실 1단지부터 4단지 재건축 사업이 진행 중에 있어 이미 철거를 시작한 단지부터 본격적인 공사가 시작되고 있으며 잠실 지역의 재건축사업이 20006년도 후반기 완전히 마무리 되면 문화시설 및 편의 시설과 교통 망 등이 잘 정비되게 되는데 외부로부터 인구유입은 자연스럽게 많아질 것이며 따라서 신천 상권의 향후 전망은 밝은 것으로 예측될 수 있다.

하지만 본격적인 개발이 진행이 되면 신천 상권 주변이 공사현장의 펜스에 의해 일시적인 고립되는 형태를 띌 수도 있다. 현재 신촌 상권 대로변 정면으로 아파트 단지가 불을 밝히고 있지만 공사 현장에 의해 어두운 면이 부작용으로 나타날 수도 있다는 얘기다.

창업을 고려 할때 주변 재건축여건에 대한 상권의 변화를 읽는 지혜가 요구되는 시점이기도 하지만 장기적으로는 안정적이고 더욱 활성화 될 수 있는 충분한 잠재력을 가지고 있는 상권으로 분류 된다. 특히 재건축이 완료되는 시점에 는 주변 아파트 세대의 평형대가 현재 보다도 크게 지어지므로 중장년층을 겨냥한 가족단위나 업무시설에 근무하는 직장인들을 대상으로 하는 업종도 크게 활성화 될 가능성이 높다. 일급지가 아니더라도 시기에 맞추어 중장년층을 겨냥한 주차공간을 확보한 업종도 선점 해볼만하다 하겠다.


상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상