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서북부 홍익대입구 상권

서울 서북부 대형 상권 중 하나인 홍대 상권은 신촌,이대 상권과 인접해 있는  상권으로 지하철 역세권 및 대학가 상권의 전형적인 모습을 띄고 있다. 홍대 상권이 활성화 되기 시작한 것은 홍익대가 1971 년도 종합 대학교로 승격되면서 학생수 및 유입 인구가 급속히 증가 하였으며 지하철 2호선이 1984년도 에 개통되면서 본격적인 상권이 형성되기 시작 하였다.

특히 홍대 상권의 특징은 홍익대가 미술 대학의 명성을 가진 만큼 주변에 예술의 거리가 조성되어 젊은 소비 계층과 다양한 연령층이 혼합적인 상권으로 발전 하였다. 하지만 시간이 흐를수록 젊은 인구가 증가하여 최근에는 10대와 20대 의 점유율이 80%를 상회 할 정도로 비중이 높아져 업종 분포를 보더라도 젊은 소비층에 맞게 구성되어 있음을 알 수 가 있다.

홍대 상권은 꾸준한 성장세를 보이다가 한때 급속히 위축되는 변화를 겪기도 하였는데 지하철 2호선 당산 철교가 안정상의 이유로 철거를 시작 하면서이다. 2호선은 서울 도심 권을 경유하며 강남 북을 연결 해주며 홍대 상권에도 꾸준한 고객을 실어 나르는데 일조하여 상권 활성화에 기여한 부분이 크다고 볼 수 있다. 이는 당산 철교 공사 중 홍대 상권이 급속히 위축된 것을 보면 알 수가 있는데 그만큼 교통 여건이 상권에 미치는 영향은 상당히 크다고 판달 할 수도 있다. 유사한 사례로는 성수 대교가 붕괴 되었을 때도 강남의 압구정 상권이 타격을 받았던 것을 보아도 알 수 있고 당산 철교 가 완공되면서 상권이 정상 회복 되고 성수대교 복구 후 압구정 상권 역시 활성화 되는 과정을 보아도 접근성이 얼마나 상권에 중요한 요인인지 가늠 할 수 있다.

홍대 상권의 구성 도와 범위를 보면 1999년 당산 철교가 재 개통 되어 단절되었던 강남북을 이어주면서 금융기관과 고층 빌딩 등이 증가 하여 업무 시설과 젊은 층이 이용하는 상업 시설이 함께 조성되어 있다. 또한 주변에 지하철 6호선 상수역과 상암동 월드컵 경기장이 있어 경기장에서 스포츠를 관람한 인구 층이 홍대 입구로 유입되는 현상도 홍대 상권의 긍정적 요인으로도 분석된다.

홍대 상권의 범위는 가장 번화한 곳으로 홍대 지하철 역 주변을 들 수 있으며 6번 출구 앞 KFC 를 중심으로 동족으로는 5번 출구 앞 코코스와 서쪽으로는 서교호텔 그리고 홍익대 정문의 삼각 지대가 홍대 입구 상권의 축이라고 할 수 있으며 가장 활성화된 지역은 KFC에서 리치몬드 제과점 가는 길과 국민은행 가는 길이 주 동선이며 홍대 정문 앞 맥도널드 인근과 맥도널드 옆 사잇길이 상권이 잘 발달되어 있다. 양화로 와 서교로 를 따라서는 대형 업무 시설과 상업 시설들이 들어서 있으며 금융기관들이 밀집되어 일반 음식점 형태의 상권을 구성하고 있다.

급지별 임대 시세를 알아보면 A급지로는 홍대 지하철역 부근이며 주 업종은 테크노 바와 라이브클럽, 호프집 및 주점 등으로 젊은 층이 가장 많이 밀집되는 지역이다. 1층 10평 기준 보증금 6천에 월세 150내외로 형성되어 있고 B급지역은 먹자골목으로 보증금 1층 10평기준 2천5백내외에 월세 80~100 만원 수준이다.

▷급지별 임대시세표 (단위:만원)

홍대 상권의 업종 분포를 보면 역시 젊은 소비 계층에 맞는 업종이 주류를 이루고 있는 것을 볼 수가 있으며 일반 대학가 상권과 는 다르게 다수를 차지하고 있는 업종이 있다. 바로 테크노 바인데 타 지역과는 달리 외국인들이 상당수 이용하고 있는 점이다. 외국인들과 대학생들의 이용 율이 높아 활성화가 잘 되어 있어 장기적으로 안정적인 상권이 형성될 것으로 보인다.

▷주요업종 분포 현황

  
홍대 상권의 변수는 먹자골목의 일부 개발 여건이다. 걷고 싶은 거리 조성과 가로 정비 사업 등이 홍대 상권에 영향을 줄 것으로 분석 되는데 타 지역의 상권들도 보통 걷고 싶은거리가 조성이 되면 상권이 더욱 활성화되는 경향을 띄는 것을 보더라도 긍정적인 호재라고 할 수 있겠다.

상권의 특성상 젊은 유동 인구가 많고 앞으로도 늘어날 공산이 큰 만큼 창업대상을 젊은 층에 맞추는 것은 상식일 것이며 다만 먹자골목 형태에서 개발에 따른 상권 형태가 변화 할 경우 업종 변화도 필연적으로 발생 한다는 사실을 염두에 두고 업종 선정을 해 야 할 것이다. 걷고 싶은 거리의 경우 브랜드 의류 및 선물 용품점이나 패스트푸드, 김밥 전문점, 저가 화장품점, 커피전문점 등이 있으며 주점, 호프점 및 대형 피시방 등도 먼저 선점할 경우 경쟁력이 있을 것으로 보인다.

또한 홍대 입구에 들어서있는 미술 입시 학원에 유입되는 10대 수요층도 무시할 수 없는 만큼 업종 선정시 대상을 명확히 할 필요가 있을 것이다.

홍대 상권은 주변에 지하철역 등이 개통이 되어 점차 접근 성도 좋아지고 상암 경기장 및 신도시가 조성되어 상권에 미치는 호재가 많아 상권 활성 도는 더욱이 좋아 질 것으로 보여진다. 다만 상권이 아무리 좋더라도 업종 선정이 잘못되면 낭패를 보는 것은 누구라도 알 수 있는 만큼 시간을 두고 관찰 후 입점하는 것이 바람직 하다. 또한 상권 활성 도가 좋을수록 권리금이나 임대 시세를 더욱 꼼꼼히 비교 분석해서 접근 하는 여유를 가져야 할 것이다.

상가 114 투자전략 연구소
소장  유 영 상