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학원 프리미엄으로 주변 아파트와 상가는 순항중



중계동 은행사거리..이 곳의 옛 지명은 288번지 비석산이었으나 왕복 8차선 대로변 사거리 코너마다 상업, 주택, 조흥, 한일은행이 들어서면서 은행사거리라 불리우게 된 지역이다. 그러나 시간이 흘러갈수록 점점 학원사거리로 불리우게 될 날도 얼마 안 남은듯 보여진다.

무엇보다도 풍부한 대규모 아파트단지로 둘러싸여 있어 노원구 중계동 은행 사거리에서는 어느 방향으로 가던지 아파트 들이 들어서 있다. 평형대 또한 대부분 32평형이상 중대형평수가 많고 이 곳에 거주하는 사람들의 소비수준 또한 강남 못지않게 나타나는 지역으로 손꼽힌다. 사거리 각 방향으로는 11개 단지 약 15,000세대로 대단위 아파트 밀집지역이다.

주변에 서울외고,대일외고 등 특목고와 서라벌고,영신여고 등 명문 학교를 바탕으로 주변에 초등학교 10개, 중학교 7개, 고등학교 5개 등 22개 학교가 위치하고 학원종류도 복합적이다.이름있는 종합 입시학원 등 명문학원과 외국어.영재특별 교육센터, 유학을 다녀온 귀국학생 전문센터까지 들어서 있다. 현지 주민들 사이에서는 한번 들어오면 좀처럼 빠져 나가지 않는 곳으로 유명한 이  지역은 주변 학원가 등 교육시설이 잘 갖춰져 있어 늘 전입 희망 수요가 많은 곳이다.

최근에 내신성적 비중 증가, EBS 교육방송 실시 등 정부 교육정책에 따라 열기가 다소 식기는 했지만 아직까지도 대부분의 부모들은 명문 학군과 좋은 학원가의 인접 지역을 거주 1순위로 꼽는다해도 과언이 아니다. 은행 사거리 주변 아파트에는 소득과 소비수준이 높은 다른 지역주민들이 꾸준하게 유입되고 찾는 지역이다. 인근 도봉구, 성북구, 강북구는 물론 의정부와 남양주, 구리지역에서 전학오는 학생들이 늘고 있는 상태이다.

이러한 높고 뜨 거 운 교육 열기로 인해 노원구 내 다른 지역 아파트와도 가격차이가 나는데 서울 노원구 중계동  건영 3차 32평형의 매매 가격은 3억3000만~3억7000만원 내외지만 반면에 같은 노원구 상계동에 있는 A아파트 32평형 매매가는 1억8000만~2억2 000만원이다. 두 아파트는 입주 시기도 비슷하고 대지 지분도 거의 같아 90년대 중반 분양가도  큰 차이를 보이지 않았지만 현 시점의 두 아파트의 매매가격 차이는 웬만한 아파트 전세가격 이상인 1억원 이상이다. 전세가격 역시 6000만원 ~7000 만원 가까운 차이를 보이고 있다.

이렇게 아파트 가격 차이가 발생한 원인은 바로 ‘학원 프리미엄’으로  보여진다. 건영 3차는 ‘강북의 강남’으로 불리는 중계동 은행사거리에 인접해 있다. 또한, 은행사거리에는 강북 최고의 사설 학원들이 밀집해 있다. 이런 형태로 일부 단지는 조건이 비슷한 주변 다른 지역 아파트에 비해 매매값이 약 20% 가량 비싸기도 하다. 이러한 부분이   곧 아파트 가격과도 맞물려 이 지역내 아파트값은 대부분 인근 지역 아파트 대비 전세가 및 매매가가 상당히 높게 형성돼 있으며 방학  시즌 등을 이용한 전입 희망자들이 많은 지역이다.역시 교육여건이 따른 지역 유명 학원가 밀집은 상가 가격형성에 앞선 집값에 영향 을 미치고 있음을 보여준다.

은행 사거리 일대의 대다수 근린상가는 1,2층을 제외하고는 거의 건물 모두마다 학원 관련업종으로 꾸며진 게 특징이다. 이러한 모습으로 “강북의 대치동”또는 “소치동”으로 불리워지는 이유이다. 노원구 자체에서도 중계동 은행사거리를 신흥 8학군으로 이끌기 위한 전폭적인 교육정책 지원이 이루어지고 있다. 학군과 학원가 프리미엄이라는“보이지 않는 손”으로 사거리 주변 다른 업소들또한 상대적으로 불황을 이겨내고 있는 곳이다.

은행사거리 근처에는 학원을 포함한 관련업소만 200여개에 달하는 것으로 추정된다. 학생들을 타겟으로 하는 독서실,서점,문방구, 선물가게  등도 적지않은 매출을 올리고 있다. 이른바 정확한 대상분석을 바탕으로 틈새시장 공략에 성공한 케이스다. 강남 유명 학원의 분원도 속속 개업하고 있다. 여기에는 풍부하고 안정된 배후수요를 보유하고 있는 것이 상권의 장점으로 꼽히는 부분이다. 

대형 백화점과 할인점이 인근에 위치하고 생활 편의 시설이 적절한 위치해 있으며  이 지역의 대표적 주 소비대상인 학생층과  주부들을 겨냥한 업종들은 사거리 주변 건물에 모두 모여 있는 셈이다. 은행 사거리 상권 특징은 주말,휴일보다는 평일에 유동인구   가 좀 더 많다. 지역 주부들은 이 곳에 있는 근린상가들과 인근 대형 유통시설을 이용을 하며 학생들은 방과 후부터 은행 사거리 주변 학원건물을 이용하여 이 때부터 젊은 활력이 넘치는 시간대로 볼 수 있겠다.

하지만,지하철(4호선 상계역, 7호선 중계·하계역)과의 거리가 멀리 떨어져 있어 통학 및 출퇴근에는 다소 힘든 부분이 단점으로 보여진다. 일반적으로 아파트 단지에서 지하철을 이용하려면 도보로 약10분 이상 가야 하거나 지역내 대중교통(마을버스)을 이용해야 하는 불편이 있다.. 은행사거리 상권의 결정적인 핸디캡이지만 이것이 오히려 지역 상권만의 독립성과 안정성을 가져온 요인으로 작용  했다. 은행사거리 상권은 인근 지하철 역과의 거리가 다소 먼 관계로 사거리 주변 근린건물에서 주로 소비가 이뤄지기 때문에 생활 편의 시설 및 업종이 잘 발달돼 있다.

가족단위의 생활형 상권으로 특화돼 있어 인근 지역상권의 영향을 덜받는 편이지만 각 가정내 학생을 둔 까닭으로 가족단위의 외식문화 소비가 강한데 비해 아직까지는 찾을만한 대표적 외식업소는 적은 편이다. 주변에 학생들 대상으로 하는 유명 패스트푸드점들의 진출은 이루어졌지만 아직까지는 가족단위로 함께 이용할 만한 업소의 진출은 시작되는 단계로 볼 수 있다.

따라서 다양한 입맛을 분위기 있는 곳에서 편안하게 찾아갈 수 있는 아이템을 가진 업체의 진출은 노려볼 만 하다. 불황이 덜한 이 지역에 진출을 꾀하는 이들은 어느지역  도 마찬가지지만 이 상권 또한 학원을 비롯한 입소문의 영향이 업소를 향한 고객 발길을 결정시키므로 치밀한 계획과 서비스 정신을  바탕으로 강북지역 대표 학원가 지역으로 관심을 끄는 은행 사거리 상권 “순항”에 함께 항해할 수 있는 파트너가 될 수 있겠다.


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상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상