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각계각층의 이해 득실이 난무했던 행정도시 건설안이 “행정중심도시 복합 도시건설 특별법” 이 3월2일 통과되어 과천 청사내 행정 부처들의 이전이 보다 명확해 짐에 따라 과천의 부동산 시장이 술렁이고 있으며 그동안 행정 부처에 의한 업무인구와 배후 주거단지에 의해 상권이 조성됨에 따라 과천 상권역시 직접적인 영향을 받을 수밖에  것으로 보인다.

과천 상권은 일반 상권과는 달리 행정타운과 밀접한 연관을 가지고 있는 특수성 있는 상권으로 볼 수 있다. 즉 행정 청사에 근무하는 공무원이 약 5천5백여명이며 일용직 5천 여명으로 청사 연관 인구가 총 2만 여명이다. 과천 인구가 약 7만 2천명으로 볼 때 27.8%의 비율을 차지하고 있는 인구가 외부로 유출이 된다면 당연히 상권의 위축은 불가피하게 보일 수 밖에 없겠고 행정 업무연관 외부 유입 효과 역시 사라져 상권의 활성도는 급격한 하락세와 상권의 변화는 면하기 어려울 것으로 예측 할 수 밖에 없다.

상권이란 일정 소비층이 형성되어 고착화 되면 소비층의 소비수준이나 특성에 맞게 꾸준하게 성장해 나가는 경향을 보인다. 과천 상권이야말로 정부청사가 이전해 오면서 대규모 택지가 조성되었고 지리적인 특성상 외부로 빠져 나가지 못하는 형태의 대표적인 상권으로 발전하였다.

과천 상권의 범위를 보면 그레이스 호텔을 중심으로 남으로는 청사역 2번출구방향 으로부터 북서 방향 11번 출구 일대 까지이며 북으로 과천 주유소에서부터 남으로 국민은행 까지의 범위내 상권이 가장 활성도가 좋게 나타난다. 11번 출구 방향은 학원가와 패스트 푸드점이 들어서 있어 학생층이 밀집 되는 비율이 높게 나타나고 그레이스 호텔 주변으로는 판매시설과 음식점등 유흥 시설의 비율이 높다.

과천의 대표적인 상권은 그레이스 호텔 주변으로, 주중 정부 청사와 인근의 업무시설에 종사하는 소비 층에 의해 매출이 발생하고 있다. 매출이 발생하는 시간대를 보면 주중에는 보통 6시 이후 직장인들의 퇴근 시간대 이며 주말에는 인근의 주택 단지에서 몰려나오는 가족 중심의 외식 형태로 매출이 이루어지고 있으나, 주말 상권은 그다지 활성도가 높지 않은 것으로 나타나고 있다. 즉 주5일제의 영향을 과천 상권역시 매출 감소의 원인으로 볼 수 있다는 얘기다.

향후 과천 상권은 청사 이전에 따른 변화에 주목 해야 할 것으로 보인다. 2012년부터 11개 부처가 단계적으로 이전하는 만큼  지금 당장 상권의 변화는 없을 것이지만 행정 타운에 의해 조성된 상권인 특성을 감안하면 행정타운 이전은 소비층이 함께 변할 수 있기 때문에 업종 변화 및 시세위축이 불가피 할 것이다.

또한 도심지 공동화 현상을 우려 하는 목소리도 높기 때문에 불안심리에 의한 과천 상권은 청사 이전 직전에 급격한 권리금 하락이나 공실율이 증가 할 것으로 보인다.

그러나 일반 투자자나 상인들의 경우 저렴한 가격으로 기회가 올 수 있는 찬스 이기도 하다. 정부 청사 이전지에 기업연구소와 산학관이 연계한 연구 개발 단지가 동시에 들어설 예정이기 때문이다. 2007년 까지 청사 활용계획을 세워 이전과 동시에 추진할 예정이므로 소비층의 변화에 맞추어 업종 전략을 세워야 할 것으로 보이고 또한 인근 주공 단지가 재건축 중이므로 유입인구는 더욱 늘어날 것에 대비 창업 계획이나 중장기적 투자 계획을 세워야 할 것이다.

수십년동안 고착화된 상권, 즉 행정타운 중심의 상권에서 새로운 소비층, 즉

리서치 파크에 의한 소비층의 변화등 과천 상권은 현재 보다도 더욱 소비성이 좋은 상주인구가 예상된다. 또한 상권의 범위가 한정되어 있어 퍼져나가지 못하는 지리적인 특성은 그만큼 업종전략전인 부분에서 유리 하다 할 것이다.

※ 상권시세(표) 보기


상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상