상가114

# 사례 1=미성년자 A씨는 집을 열두 채 갖고 있다. 공시가격 1억원 이하 지방 저가 아파트만 골라 담았다. 공시가격 1억원 이하 주택은 주택 수에 포함되지 않아 여러 채 갖고 있어도 취득세 등 다주택자 중과를 피할 수 있어서다. A씨는 갭투자, 즉 임대보증금을 승계하고 차액(매매가-전세가)만 지불하는 방식으로 집을 불려 나갔다. A씨가 내야 하는 차액은 모두 A씨 아버지 계좌에서 나갔다. 국토교통부는 A씨 일가가 편법증여를 시도했다고 보고 세무조사를 위해 국세청에 이를 통보했다.

국토교통부는 A씨와 같은 저가아파트 위법 거래를 570건 적발했다고 3일 밝혔다. 국토부는 그동안 법인·외지인이 공시가격 1억원 이하의 아파트(이하 ‘저가아파트’)를 집중 매수한 사례 9만건을 전수 조사했다.

최근 들어 법인·외지인이 취득세 중과를 피하는 등 세제혜택과 시세차익을 목적으로 저가아파트를 매집하는 행태가 포착되었다. 저가아파트 시장에 유입된 투기수요와 시장교란행위를 적발하여, 실수요자 중심의 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위해 법인·외지인의 거래에 대한 분석과 실거래 조사에 착수했다.

다만, 법인·외지인이 저가아파트를 여러 채 매수했다고 하여 바로 투기수요로 판단하거나 시장교란행위가 있었다고 단정하기는 곤란하므로, 이상거래를 선별하여 집중 조사를 진행했다.

’20.7월 이후 법인·외지인의 거래비중이 지속 증가(’20.7월 29.6%→’20.12월 36.8%→’21.8월 51.4%)했으며, 법인·외지인의 평균 매수가격은 1억 233만원이었다.

저가아파트 매수자금 중 자기자금의 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액의 비율은 59.9%로 통상적인 아파트 거래보다 자기자금은 절반 수준에 불과하였으며 임대보증금은 2배 이상 높았다.

’20.7월부터 ’21.9월까지 15개월 내에 법인·외지인이 단기 매수·매도한 경우는 6,407건으로, 평균 매매차익은 1,745만원이었다. 이는 전체 저가아파트 거래의 평균차익 1,446만원보다 20.7% 높은 수준이다.

단기 매수·매도한 경우 평균 보유기간은 129일(약 4개월)에 불과했으며, 매도 상대방은 현지인(40.7%)이 가장 많았다.

이상의 결과를 종합해보면, 일부 법인·외지인이 저가아파트를 ‘갭투기’로 매집하여 거래가격을 높이고, 단기간에 실수요자에게 매도하여 높은 시세차익을 얻은 것으로 추정되며, 거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’의 우려도 있는 것으로 보인다.

이번 조사는 ’20년 7월부터 ’21년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 중 자금조달계획, 매도·매수인, 거래가격 등을 종합검토하여 선별된 이상거래 1,808건을 대상으로 이루어졌다.

조사 결과, 이상거래 1,808건 중 위법의심거래 570건(31.5%)이 적발되었는데, 주요 사례로는 경제적 능력이 없는 미성년자가 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 12채를 매수하면서, 임대보증금 외 필요한 자기자금은 부친이 매도인에게 송금하는 등 편법증여가 의심되어 국세청에 통보한다.

가족 소유 저가아파트 32채를 본인이 대표인 법인에게 일괄매도하면서, 대금 수수가 없고 법인이 납부해야 할 취득세를 본인이 부담하는 등 법인 명의신탁이 의심되어 경찰청에 수사의뢰한다.

해당 법인은 이전받은 32채를 단기간에 전부 매도한 것으로 확인되어, 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의로 회피하려는 목적으로 추정된다.

법인이 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 33채를 매수하면서, 임대보증금 외에 필요한 자기자금은 대표 개인으로부터 전액 조달하는 등 탈세가 의심되어 국세청에 통보한다.

여신전문업체(‘캐피탈’)로부터 받은 기업자금대출(운전자금)로 저가아파트를 매수하여, 대출용도 외 유용이 의심되어 금융위에 통보한다.

이번 조사를 통해 적발한 위법의심거래 570건은 경찰청·국세청·금융위, 지자체 등 관계기관에 통보되어 향후 범죄 수사, 탈세·대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 이루어질 예정이다.

이번 조사결과를 바탕으로 향후 법인의 다주택 매수, ‘갭투기’, 미성년자 매수 및 가족간 직거래 등에 대한 후속 기획조사도 강도높게 추진할 계획이다.

아울러 거래가격이 급등하면서 법인·외지인·미성년자의 매수가 많은 특이동향 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축하여 투기의심거래를 심층 조사할 예정이다.

국토부 김형석 토지정책관은 “부동산 시장 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력의 시장교란행위를 적극 적발하여, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립해나가겠다”고 밝혔다.